徐京龍

摘要：營(yíng)業(yè)稅改增值稅，簡(jiǎn)稱營(yíng)改增，其主要是指將過去的營(yíng)業(yè)稅繳納項(xiàng)目改成繳納增值稅。營(yíng)改增的主要目的是能夠更好的適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展需求，降低企業(yè)稅負(fù)，更好的調(diào)動(dòng)企業(yè)的積極性，更好的促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展。因?yàn)闋I(yíng)改增是國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)發(fā)展需求出臺(tái)的相關(guān)政策，其會(huì)對(duì)企業(yè)帶來一定的影響，因此需要引起重視。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍非常廣，運(yùn)營(yíng)周期非常長(zhǎng)，費(fèi)用種類比較多，為我國(guó)重要的一個(gè)納稅主體。營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著重大的影響，進(jìn)一步減輕了房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部調(diào)整也具有非常重要的作用，方便進(jìn)行精細(xì)化管理，因此需要重點(diǎn)加強(qiáng)。本文主要對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響展開研討。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；應(yīng)對(duì)策略

2016年5月份，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）及相關(guān)的配套文件，營(yíng)改增已經(jīng)在我國(guó)進(jìn)行全面實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)也從過去的營(yíng)業(yè)稅時(shí)代跨向了增值稅時(shí)代。增值稅具有非常重要的意義，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)稅務(wù)管理等方面，同時(shí)對(duì)于投資、造價(jià)、合同簽訂等多個(gè)方面也都會(huì)產(chǎn)生影響，因此進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)其的研究非常有必要。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）稅率及計(jì)稅方式改變

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)施工日期可分為老項(xiàng)目與新項(xiàng)目，老項(xiàng)目可使用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法與一般計(jì)稅方法，新項(xiàng)目使用一般計(jì)稅方法。老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅方法為營(yíng)業(yè)稅臨時(shí)性過渡適用方式，適用5%的征收率；一般計(jì)稅方法即銷項(xiàng)稅額扣減進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)稅方法，銷項(xiàng)稅適用11%的稅率（2018年5月1日開始適用10%的稅率），應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷稅額扣減當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額，如果不足抵扣就需要將其納入到下期進(jìn)行抵扣。

（二）營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)成本改變，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜化

營(yíng)改增之前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅都是將其應(yīng)稅營(yíng)業(yè)收入作為主要的依據(jù)，營(yíng)改增后稅金主要是由價(jià)內(nèi)轉(zhuǎn)換成價(jià)外稅，計(jì)稅的依據(jù)是不含稅的。房地產(chǎn)企業(yè)成本涉及的內(nèi)容非常多，主要是土地的成本、前期費(fèi)用、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用及其他成本，對(duì)于這些方面當(dāng)達(dá)到相關(guān)要求后就需要對(duì)其進(jìn)行抵扣，從而使得成本下降。在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的時(shí)候，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算是通過計(jì)提和繳納環(huán)節(jié)進(jìn)行，營(yíng)改增后，在核算的過程中還需要添加材料的購(gòu)買和分配，工程的結(jié)算等，從而使得整個(gè)過程更加的具體和細(xì)致，另外還需要增設(shè)“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“預(yù)交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”、“簡(jiǎn)易計(jì)稅”等會(huì)計(jì)科目，會(huì)計(jì)核算工作量與難度增加。

（三）經(jīng)濟(jì)合同簽訂的影響

營(yíng)改增后，原來貨物和提供方可能為一般納稅人，也可能是小規(guī)模的納稅人，因此在進(jìn)行合同簽訂的時(shí)候需要充分的考慮對(duì)方的納稅資格、增值稅專用發(fā)票以及稅率方面，然后在進(jìn)行評(píng)定報(bào)價(jià)，從而能夠有效的控制成本，達(dá)到合理控制稅費(fèi)的目的。另外，增值稅因?yàn)槭莾r(jià)外稅，因此價(jià)格和稅金是分離的狀態(tài)，這一點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅是不一樣的，增值稅稅率相比營(yíng)業(yè)稅稅率較高，如果不能進(jìn)行上下游向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)嫁稅負(fù)，就會(huì)使得服務(wù)提供方或者是無形資產(chǎn)稅負(fù)不斷增加，因此合同中增值稅的價(jià)稅分離在應(yīng)用的過程中需要重點(diǎn)進(jìn)行明確。為了有效防止增值稅發(fā)票開設(shè)中存在的虛假情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求非常高，需要確保統(tǒng)一資金流、票流和物流，如果這三者沒有統(tǒng)一，就不能直接進(jìn)行稅款的抵扣。

（四）財(cái)務(wù)管理方面的影響

營(yíng)改增相關(guān)稅率的變化以及核算過程中的改變也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來了影響，需要財(cái)務(wù)人員適應(yīng)營(yíng)改增的新制度。在新的環(huán)境下，房地產(chǎn)公司要及時(shí)對(duì)原有稅務(wù)體系做出相關(guān)調(diào)整，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的情況積極建立新的稅務(wù)規(guī)劃?rùn)C(jī)制，對(duì)可能出現(xiàn)的問題風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避防范。營(yíng)改增政策出臺(tái)后，允許了抵扣成本，所以負(fù)責(zé)采購(gòu)的相關(guān)人員需要對(duì)可抵扣的增值稅發(fā)票進(jìn)行妥善處理。

二、對(duì)營(yíng)改增政策出臺(tái)所采取的應(yīng)對(duì)策略

（一）做好稅務(wù)基礎(chǔ)工作，合理進(jìn)行稅收籌劃，有效降低企業(yè)稅負(fù)

伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步，國(guó)家與地方的稅收政策也在發(fā)展變化，營(yíng)改增政策對(duì)財(cái)稅人員提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在做好稅務(wù)核算、發(fā)票管理、納稅申報(bào)等工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)劃調(diào)整，統(tǒng)籌安排納稅節(jié)奏，合理平衡納稅資源，從而為企業(yè)降本增效。

主要需要做好以下方面的工作：

1.根據(jù)稅務(wù)管理要求，應(yīng)用稅法規(guī)定與稅收知識(shí)，準(zhǔn)確、及時(shí)完成稅務(wù)基礎(chǔ)核算、季（月）度例行申報(bào)、納稅憑證審核以及增值稅發(fā)票審核、領(lǐng)購(gòu)、開具、認(rèn)證、保管等常規(guī)性稅務(wù)管理工作，為防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及深層次稅務(wù)預(yù)算、稅務(wù)籌劃工作鑒定良好基礎(chǔ)。

2.由于營(yíng)改增政策的交稅模式相比于傳統(tǒng)模式更加靈活，具有抵、扣、減等多模式交稅的特點(diǎn)，給予了房地產(chǎn)企業(yè)更大的籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要適時(shí)跟進(jìn)新的稅收政策，不斷加強(qiáng)稅收政策培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高專業(yè)人員水平。

3.做好稅費(fèi)預(yù)算、稅務(wù)分析與總結(jié)，合理利用稅收政策，通過稅務(wù)籌劃為企業(yè)降本增效。在深度掌握稅收政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目情況，重點(diǎn)對(duì)增值稅、土地增值稅等重要稅種進(jìn)行專項(xiàng)稅務(wù)籌劃，對(duì)各稅種的核算對(duì)象及分配方式進(jìn)行靈活應(yīng)用，從不同的核算結(jié)果中擇取稅負(fù)最低的方案，在納稅策略上采取合法遞延納稅的方式，降低稅負(fù)資金占用成本。

（二）加強(qiáng)招投標(biāo)、合同管控等方面的力度，提高企業(yè)管理水平

在進(jìn)行招投標(biāo)的時(shí)候，需要重點(diǎn)加強(qiáng)納稅資格的審查，明確對(duì)方的具體情況和資格。在進(jìn)行合同簽訂的時(shí)候，需要進(jìn)行當(dāng)事人名稱和相關(guān)信息的完善，對(duì)于價(jià)格、稅率、增值稅等方面都需要明確。增值稅所使用的發(fā)票會(huì)涉及到抵扣部分，如果開發(fā)的發(fā)票是不符合標(biāo)準(zhǔn)的，都會(huì)直接造成很大的影響，因此在合同簽訂過程中需要充分的考慮將取得增值稅發(fā)票作為一項(xiàng)合同義務(wù)列入合同的相關(guān)條款，同時(shí)還需要增加取得合規(guī)發(fā)票后付款的條件，防止出現(xiàn)一系列問題，避免虛假以及認(rèn)證不了的現(xiàn)象發(fā)生。合同還需要供應(yīng)方根據(jù)實(shí)際情況提供相應(yīng)的憑證和相關(guān)信息。一般情況下供應(yīng)方收取價(jià)款的時(shí)候必須要保證三流處于一致狀態(tài)。

（三）稅務(wù)層面與業(yè)務(wù)層面有效結(jié)合，提高稅收實(shí)務(wù)在業(yè)務(wù)中應(yīng)用管理水平

不斷推進(jìn)營(yíng)改增政策在業(yè)務(wù)中的研究應(yīng)用進(jìn)程，提高與業(yè)務(wù)層面的結(jié)合度。經(jīng)過近兩年的過渡期，營(yíng)改增政策趨于完善成熟，經(jīng)修訂后的《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》也于2017年11月份正式發(fā)布，營(yíng)改增政策也廣泛應(yīng)用于房企項(xiàng)目前期拓展、招標(biāo)采購(gòu)、合同簽訂等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，在推進(jìn)過程中可逐步形成固化經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而復(fù)制應(yīng)用，促進(jìn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與管理水平的提高；在繼續(xù)推進(jìn)營(yíng)改增建設(shè)的同時(shí)，可把因營(yíng)改增政策產(chǎn)生變化影響的增值稅、土地增值稅、所得稅等各項(xiàng)稅種，設(shè)計(jì)應(yīng)用于全面預(yù)算、項(xiàng)目拓展測(cè)算、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)測(cè)算等各項(xiàng)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，提高了專業(yè)水準(zhǔn)，優(yōu)化了項(xiàng)目測(cè)算結(jié)果。通過以上措施，加強(qiáng)稅務(wù)與業(yè)務(wù)層面的切合效力，提高了稅收實(shí)務(wù)在各項(xiàng)業(yè)務(wù)中的應(yīng)用管理水平。

三、結(jié)束語(yǔ)

營(yíng)改增政策的出臺(tái)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)主要趨勢(shì)，其具有非常重要的意義。在時(shí)間應(yīng)用中該方面還存在很多問題，但是對(duì)于營(yíng)改增這個(gè)政策其對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展具有很好的促進(jìn)作用，不經(jīng)能夠有效的控制成本，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展、營(yíng)改增政策不僅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)方面的改革，同時(shí)也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中非常關(guān)鍵的一個(gè)部分，能夠更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)其的研究非常有必要。

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