◇李順強(qiáng)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)供需關(guān)系愈發(fā)緊張，國(guó)家發(fā)展不得不尋求農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地資源支持。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市工作已提上國(guó)家政策議程，極大地激發(fā)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)需動(dòng)力，可有效改變農(nóng)村發(fā)展形勢(shì)，也會(huì)為商業(yè)銀行貸款市場(chǎng)注入新的活力，本文通過簡(jiǎn)要介紹入市政策要點(diǎn)和土地供應(yīng)背景，為商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市背景下的個(gè)人信貸業(yè)務(wù)發(fā)展提出策略性建議。

一、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市政策分析

1.集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的概念。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途的土地。所有權(quán)性質(zhì)為集體所有、利用現(xiàn)狀為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途。“集體”包含村民小組、村集體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體三個(gè)層級(jí)。根據(jù)2017年GB/T 2010～2017《土地利用現(xiàn)狀分類》，商服用地指主要用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)的土地；工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地指主要用于工業(yè)生產(chǎn)、物資存放場(chǎng)所的土地。

2.堅(jiān)持同等入市、同權(quán)同價(jià)。在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)“同等入市、同權(quán)同價(jià)”?！巴热胧小币馕吨r(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以與國(guó)有建設(shè)用地以平等的地位進(jìn)入市場(chǎng)，可以在更多的市場(chǎng)主體間、在更寬的范圍內(nèi)、在更廣的用途中進(jìn)行市場(chǎng)交易，不再局限于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或者修建鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)等?！巴瑱?quán)同價(jià)”表示集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市，無須經(jīng)過國(guó)有土地征收。也意味著在一級(jí)市場(chǎng)中可以出讓、租賃、入股；在二級(jí)市場(chǎng)中可以租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等。

3.建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)將統(tǒng)籌城鎮(zhèn)建設(shè)用地與農(nóng)村集體建設(shè)用地，統(tǒng)籌增量建設(shè)用地與存量建設(shè)用地，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，遵循統(tǒng)一規(guī)則，建設(shè)統(tǒng)一平臺(tái)，強(qiáng)化統(tǒng)一管理，形成統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的建設(shè)用地市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)的招拍掛交易。

4.入市管理主體改革。調(diào)整實(shí)施土地管理法第四十四條、第六十二條關(guān)于宅基地審批權(quán)限的規(guī)定，明確使用存量建設(shè)用地的，下放至鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審批，使用新增建設(shè)用地的，下放至縣級(jí)人民政府審批。

二、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革背景分析

商業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)主要以房地產(chǎn)擔(dān)保融資為主，通過分析集體建設(shè)用地入市試點(diǎn)改革的國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)背景，可以更清晰地理解集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革的主旨和目標(biāo)。

1.土地供應(yīng)持續(xù)減少。我國(guó)建設(shè)用地從2009年至2013年供應(yīng)量穩(wěn)步提升，而從2014年開始國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)量開始下降，尤其是支撐房地產(chǎn)建設(shè)的住宅用地和商服用地供給，自2014年起出現(xiàn)大幅度下降，2016、2017年供給量與2009年持平，僅為2013年的一半。

圖1 2009～2017年全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)表

圖2 2000～2017年全國(guó)分用途地價(jià)指數(shù)

2.國(guó)有建設(shè)用地地價(jià)水平不斷上升。從圖2可知全國(guó)地價(jià)水平自2009年以來在不斷上升，其中住宅用地價(jià)格上漲最快，2017年地價(jià)指數(shù)為2009年的1.87倍。在2017年，住宅、商服、工業(yè)和綜合地價(jià)指數(shù)分別為347、277、213和281。

綜合圖1、圖2可知，我國(guó)土市場(chǎng)中供需失衡，導(dǎo)致土地價(jià)格不斷上升。近年來，中國(guó)政府強(qiáng)調(diào)集約利用土地，主動(dòng)減量供給，提高使用水平，但主要是受土地征收成本上升和城市土地規(guī)模限制等原因被動(dòng)所致。集體建設(shè)用地入市就是“從源頭上疏通、在供給上想辦法”，通過將土地整理上市管理職能下沉至鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，并充分發(fā)揮土地所有權(quán)主體的集體作用，均衡開發(fā)成本和投資收益，解決城中村改造、工礦廠房改造等問題，提高土地利用水平，加大土地供給。商業(yè)銀行依賴國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押發(fā)展個(gè)人信貸的模式將會(huì)受到限制，而建設(shè)用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整會(huì)造成融資需求和可抵押物從城市向新型城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移，進(jìn)而擴(kuò)大抵押融資擔(dān)保范圍，拓展個(gè)人信貸業(yè)務(wù)市場(chǎng)、優(yōu)化個(gè)人信貸業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

三、商業(yè)銀行發(fā)展機(jī)遇分析

1.信貸抵押模式變革。長(zhǎng)期以來，我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地受《土地管理法》限制，不能抵押融資，阻礙了小微企業(yè)發(fā)展。近年來，地方政府對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押融資進(jìn)行了試點(diǎn)。2013年1月，北京市住建委頒發(fā)了《關(guān)于開展市集體建設(shè)用地范圍內(nèi)房屋登記試點(diǎn)工作的通知》，在海淀、平谷、大興三區(qū)開展集體建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋登記試點(diǎn)工作。2014年8月，東升展博公司完成了其名下集體建設(shè)用地房屋抵押登記，獲得了民生銀行10年期5億元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款。伴隨著我國(guó)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革的推進(jìn)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地融資抵押模式將會(huì)得到完善，現(xiàn)有銀行融資抵押種類將會(huì)更加多樣化，促進(jìn)農(nóng)村業(yè)態(tài)多樣化、促進(jìn)工商業(yè)發(fā)展，同時(shí)為商業(yè)銀行個(gè)人信貸產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)造了機(jī)遇。

2.個(gè)人信貸業(yè)務(wù)市場(chǎng)擴(kuò)大。伴隨著經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市政策的推進(jìn)，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化改革會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。不同于國(guó)有建設(shè)用地的入市，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市有著嚴(yán)格的用途管制和用地規(guī)劃，入市土地可用來興辦企業(yè)、發(fā)展與土地規(guī)劃相吻合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而不能進(jìn)行住宅房地產(chǎn)開發(fā)，表明未來新型城鎮(zhèn)化將不僅僅是住房城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化，而且是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化。農(nóng)民可以根據(jù)地域特色，發(fā)展旅游休閑業(yè)、假日農(nóng)業(yè)和精細(xì)化農(nóng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，這將會(huì)催生出一批優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè)和最求更高品質(zhì)消費(fèi)需求的新型城鎮(zhèn)市場(chǎng)，為商業(yè)銀行提供了廣闊的個(gè)人信貸市場(chǎng)。

3.個(gè)人信貸方式多樣化。當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行的融資主要是抵押融資方式，抵押限制于國(guó)有建設(shè)用地的抵押。在城市病急劇爆發(fā)的時(shí)代，城市空心化促使經(jīng)濟(jì)發(fā)展向外圍農(nóng)村轉(zhuǎn)移，在一定程度上會(huì)提高抵押個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地個(gè)人抵押貸款，商業(yè)銀行的抵押物結(jié)構(gòu)將會(huì)扁平化，融資方式也會(huì)多樣化，進(jìn)而分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。

四、商業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)對(duì)策分析

1.充分準(zhǔn)備，創(chuàng)新服務(wù)。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市意味著以抵押為基礎(chǔ)的個(gè)人信貸業(yè)務(wù)將會(huì)出現(xiàn)重大變革，商業(yè)銀行應(yīng)該做好與入市主管部門之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，合理布局本行業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，做好集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地拆遷、土地整理和土地交易中資金結(jié)算業(yè)務(wù)，服務(wù)政府、服務(wù)企業(yè)，熟悉集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作，了解集體經(jīng)營(yíng)性用地入市中風(fēng)險(xiǎn)因素，為以后大力發(fā)展信貸業(yè)務(wù)做好鋪墊和準(zhǔn)備工作。

2.創(chuàng)新產(chǎn)品，穩(wěn)健試點(diǎn)。密切關(guān)注相關(guān)宏觀政策動(dòng)向，積極尋找適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化市場(chǎng)特點(diǎn)的產(chǎn)品和信貸政策，制定相應(yīng)的行業(yè)政策指引，加強(qiáng)個(gè)人信貸產(chǎn)品創(chuàng)新。在小范圍內(nèi)穩(wěn)健地創(chuàng)新個(gè)人信貸擔(dān)保方式，緊緊圍繞以穩(wěn)健發(fā)展為中心，小范圍試點(diǎn)探索集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地抵押個(gè)人信貸業(yè)務(wù)。隨著集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新型城鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者將會(huì)大量增加，將會(huì)帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)性貸款需求，商業(yè)銀行必須同時(shí)做好個(gè)人經(jīng)營(yíng)融資政策優(yōu)化工作，適應(yīng)市場(chǎng)需求。

3.穩(wěn)健發(fā)展，管控風(fēng)險(xiǎn)。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市處在試點(diǎn)階段，其改革存在風(fēng)險(xiǎn)不明確性，許多法律行為與現(xiàn)行法律可能相抵觸。商業(yè)銀行在制定相關(guān)規(guī)定和開展試點(diǎn)工作時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎穩(wěn)健，選擇優(yōu)質(zhì)個(gè)人信貸客戶，減少違約風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)與政府溝通，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市將對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)市場(chǎng)形成重大的沖擊，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，尤其是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移造成的對(duì)商服地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，商業(yè)銀行應(yīng)關(guān)注現(xiàn)有抵押物風(fēng)險(xiǎn)，防范產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。