向勁靜

又一家物業(yè)公司在港交所敲鐘上市。

11月26日，佳兆業(yè)物業(yè)集團(tuán)有限公司（股票代碼：2168.HK）在香港發(fā)售，并于2018年12月6日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。這就意味著佳兆業(yè)物業(yè)成為年內(nèi)第四家在香港上市的物業(yè)公司。

佳兆業(yè)物業(yè)此次全球發(fā)售，其中公開(kāi)發(fā)售部分獲超過(guò)20倍認(rèn)購(gòu)額，顯示了國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)佳兆業(yè)物業(yè)上市的強(qiáng)烈信心。成功登陸資本市場(chǎng)，意味著佳兆業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)價(jià)值、行業(yè)地位及發(fā)展戰(zhàn)略受到投資者的高度認(rèn)可。

近年來(lái)，物業(yè)管理公司紛紛加速擁抱資本市場(chǎng)，反映出物業(yè)管理行業(yè)逐漸成熟，也備受重視，并開(kāi)始借力資本實(shí)現(xiàn)更大的發(fā)展。佳兆業(yè)物業(yè)選擇在香港上市，這也標(biāo)志著佳兆業(yè)物業(yè)正式邁入國(guó)際資本市場(chǎng)。

公開(kāi)發(fā)售超購(gòu)逾20倍

佳兆業(yè)物業(yè)是中國(guó)領(lǐng)先的綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商之一，專注服務(wù)中高端物業(yè)。自1999年起，公司在中國(guó)提供物業(yè)管理服務(wù)已近20年，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富。

憑借領(lǐng)先的品牌知名度及優(yōu)質(zhì)服務(wù)，公司被中國(guó)指數(shù)研究院評(píng)為2017年中國(guó)物業(yè)服務(wù)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)領(lǐng)先品牌企業(yè)及頒授中國(guó)物業(yè)管理品牌價(jià)值人民幣28億元證書。

此外，根據(jù)弗若斯特沙利文（美國(guó)知名咨詢公司）數(shù)據(jù)，按2017年收益計(jì)算，公司在中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)中排名第14，在粵港澳大灣區(qū)物業(yè)管理服務(wù)公司中排名第7。

根據(jù)佳兆業(yè)物業(yè)公告配發(fā)結(jié)果，定價(jià)每股9.38港元，集資凈額約2.6億港元，超額認(rèn)購(gòu)20.44倍，700萬(wàn)股國(guó)際發(fā)售股份已從國(guó)際發(fā)售重新分配至公開(kāi)發(fā)售。因此，分配至公開(kāi)發(fā)售的最終數(shù)目為1050萬(wàn)股，占發(fā)售股份總數(shù)約30%（于行使任何超額配股權(quán)前）。

此外，國(guó)際發(fā)售的發(fā)售股份最終數(shù)目為2450萬(wàn)股（包括優(yōu)先發(fā)售項(xiàng)下提呈發(fā)售的303.5萬(wàn)股預(yù)留股份），占發(fā)售股份總數(shù)約70%（于行使任何超額配股權(quán)前）。

至于上市所得款項(xiàng)凈額2.59億元，其中50%用于收購(gòu)或投資其他的物業(yè)管理公司；20%收購(gòu)或投資從事物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)的公司及提供與公司互補(bǔ)的社區(qū)增值產(chǎn)品及服務(wù)的公司；10%開(kāi)發(fā)及推廣K生活移動(dòng)應(yīng)用程式及社區(qū)增值服務(wù)及產(chǎn)品；10%推進(jìn)管理數(shù)碼化、服務(wù)集中化、程序規(guī)范化及營(yíng)運(yùn)自動(dòng)化；10%用于營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途。

行業(yè)將迎來(lái)爆發(fā)期

物業(yè)服務(wù)類公司在香港資本市場(chǎng)正處于投資風(fēng)口，一眾實(shí)力雄厚的物業(yè)公司欲借助行業(yè)發(fā)展東風(fēng)登陸資本市場(chǎng)，通過(guò)資本之力開(kāi)拓更大的業(yè)務(wù)版圖。近兩年，物業(yè)管理公司上市潮爆發(fā)。

數(shù)據(jù)顯示，目前在港股市場(chǎng)上，物業(yè)股共9只。按照市值來(lái)分，前三大龍頭分別為碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)以及雅生活服務(wù)。根據(jù)今年上半年的業(yè)績(jī)情況來(lái)看，三家公司的營(yíng)業(yè)收入均實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)率分別為42.5%、32.9%和103%。

剛上市的佳兆業(yè)物業(yè)的業(yè)績(jī)?nèi)绾?？?shù)據(jù)顯示，2015～2017年，佳兆業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元；凈利潤(rùn)分別約為5772萬(wàn)元、5811.4萬(wàn)元、7144.1萬(wàn)元。2018年上半年，佳兆業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.12億元，凈利潤(rùn)為2303.2萬(wàn)元。

可以看出，背靠佳兆業(yè)集團(tuán)，佳兆業(yè)物業(yè)仍持續(xù)獲得資源優(yōu)勢(shì)。佳兆業(yè)集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司的收益占比約為50.9%，而近年公司獨(dú)立第三方合作項(xiàng)目數(shù)量快速上升，預(yù)計(jì)物業(yè)公司上市后這部分業(yè)務(wù)占比將進(jìn)一步提升。同時(shí)，公司也將籌集資金在社區(qū)服務(wù)、社區(qū)商業(yè)、智慧社區(qū)方面搶占市場(chǎng)規(guī)模。

無(wú)論是已上市的行業(yè)龍頭，還是行業(yè)新貴佳兆業(yè)物業(yè)，業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)意味著物業(yè)管理領(lǐng)域也將迎來(lái)爆發(fā)期。

佳兆業(yè)物業(yè)透露，未來(lái)公司戰(zhàn)略將實(shí)施積極的并購(gòu)業(yè)務(wù)，以快速在不同地區(qū)、不同領(lǐng)域擴(kuò)充公司業(yè)務(wù)規(guī)模；同時(shí)在非住宅物業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模、增值服務(wù)產(chǎn)品、智慧社區(qū)智能家居等方面繼續(xù)發(fā)力。

搶占萬(wàn)億市場(chǎng)先機(jī)

國(guó)海證券的一份研究報(bào)告顯示，在消費(fèi)升級(jí)、存量物業(yè)面積持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，物業(yè)管理市場(chǎng)正處于快速增長(zhǎng)的黃金發(fā)展期，預(yù)計(jì)到2030年行業(yè)潛在市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)1.3萬(wàn)億元，相比當(dāng)前行業(yè)規(guī)模存在2倍以上成長(zhǎng)空間。

而當(dāng)下行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)尚處于初始階段，龍頭企業(yè)的收入市場(chǎng)占比不到0.5%。無(wú)疑這也為佳兆業(yè)物業(yè)創(chuàng)造了搶占萬(wàn)億市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

目前，完成資本運(yùn)作的物業(yè)服務(wù)公司正處于新一輪跑馬圈地進(jìn)程之中，今年上市的雅居樂(lè)旗下之雅生活便與綠地物業(yè)聯(lián)合，完成了規(guī)模上的大幅增長(zhǎng)。截至2018年6月30日，佳兆業(yè)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備約為2220萬(wàn)平方米，遍布中國(guó)43個(gè)城市，開(kāi)發(fā)約140個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，此外，集團(tuán)于2017年新落成項(xiàng)目的建筑面積約為430萬(wàn)平方米，為物業(yè)規(guī)模拓展提供支撐。

除此之外，非住宅物業(yè)方面，佳兆業(yè)物業(yè)將服務(wù)延伸至商用物業(yè)、寫字樓、表演場(chǎng)地和體育館、政府建筑物、公共設(shè)施及工業(yè)園等其他非住宅物業(yè)，包括深圳世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)體育中心及廣州中石化大廈等地標(biāo)建筑物，分散物業(yè)管理組合。截至2018年6月30日，公司管理23個(gè)非住宅物業(yè)，包括十個(gè)表演場(chǎng)地和體育館。這些也為佳兆業(yè)物業(yè)的管理組合的持續(xù)增長(zhǎng)，還有關(guān)非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展提供了推動(dòng)力。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入白銀時(shí)代，但作為房地產(chǎn)鏈條下游的物業(yè)行業(yè)，它的黃金時(shí)代卻剛剛開(kāi)啟。隨著像佳兆業(yè)這樣的地產(chǎn)龍頭對(duì)于物業(yè)服務(wù)的分拆案例的增多，也意味著物業(yè)管理將是房企轉(zhuǎn)型的重要方向。