湯曲鈴

【摘 要】在我國(guó)稅收管理行業(yè)中，“營(yíng)改增”是重要的改革措施，能夠使企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)得以降低，并實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，在社會(huì)發(fā)展中占有重要的地位。“營(yíng)改增”是一種減稅政策，對(duì)我國(guó)的稅收籌劃有著重要的影響，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。為滿足“營(yíng)改增”的變化需要，企業(yè)就需要研究“營(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)的稅負(fù)變化，并科學(xué)地進(jìn)行稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)自身的穩(wěn)步前進(jìn)。本文就房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的稅收籌劃情況進(jìn)行分析研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；“營(yíng)改增”；稅收籌劃

稅收籌劃主要涉及節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)移稅負(fù)，納稅人在遵守法律的情況下科學(xué)地進(jìn)行籌劃，進(jìn)而形成優(yōu)化納稅的方法，讓企業(yè)在科學(xué)合理的避稅中獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益?！盃I(yíng)改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)能夠在一定程度上得到減輕。同時(shí)，降低成本和風(fēng)險(xiǎn)，有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要科學(xué)發(fā)揮“營(yíng)改增”的作用，對(duì)企業(yè)的稅收策略科學(xué)籌劃。

一、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)納稅受到的影響

1.土地增值稅的影響

“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅也會(huì)受到影響，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)繳納的增值稅上。“營(yíng)改增”前，不動(dòng)產(chǎn)銷售繳納的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，繳納的增值稅是價(jià)外稅，已經(jīng)繳納的增值稅不能作為抵扣項(xiàng)核算，這不會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)銷售價(jià)格帶來太大的影響?！盃I(yíng)改增”后納稅人銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額，同時(shí)，扣除項(xiàng)目也不含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

2.營(yíng)業(yè)稅、增值稅的影響

“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到了增值稅納稅時(shí)期，在“營(yíng)改增”稅收改革下，主要針對(duì)一般納稅人收繳增值稅，2016年實(shí)行“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率為11%，財(cái)稅〔2018〕32號(hào)明確提出自2018年5月1日起房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率下調(diào)為10%。依據(jù)增值稅計(jì)稅方法，可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，減少房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)工程材料成本使用中負(fù)擔(dān)的增值稅稅額，避免營(yíng)業(yè)稅時(shí)期存在重復(fù)征稅的情況。從整體看房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)將會(huì)減輕。此外，開發(fā)商預(yù)售房屋征收率將由營(yíng)業(yè)稅時(shí)期的5%下降到3%，這一改變有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通率。

3.所得稅的影響

“營(yíng)改增”之后，增值稅的預(yù)繳政策對(duì)企業(yè)所得稅的計(jì)算影響較大，主要是涉及預(yù)售收入的確定?！盃I(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)是按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率是5%，計(jì)算稅負(fù)的依據(jù)主要是預(yù)售收入，其繳納的營(yíng)業(yè)稅作為期間費(fèi)用進(jìn)行稅前扣除?！盃I(yíng)改增”實(shí)行之后由于增值稅是價(jià)外稅，無法在稅前扣除，因此企業(yè)所得稅的處理十分重要，需要工作人員在財(cái)務(wù)管理中認(rèn)真分析，明確影響因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后稅收籌劃策略

1.通過經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提高進(jìn)項(xiàng)抵扣金額

“營(yíng)改增”之后，目前房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率為10%，企業(yè)可以從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的成本費(fèi)用著手，依據(jù)相關(guān)成本費(fèi)用需要獲得對(duì)應(yīng)增值稅專用發(fā)票，使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)減輕，讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的利益。同時(shí)，加強(qiáng)與合作企業(yè)的合同約定，對(duì)比分析材料供應(yīng)商及其價(jià)格，選擇最為合適的材料供應(yīng)商。如果是在一般納稅人處采購(gòu)零散的材料，企業(yè)需要索要增值稅專用發(fā)票的，保證抵扣達(dá)到最大化；如果使在小規(guī)模的納稅人出采購(gòu)零散的材料，房地產(chǎn)企業(yè)就不能進(jìn)行抵扣，所以需要由供應(yīng)商向稅務(wù)局申請(qǐng)代開，或者與供應(yīng)商協(xié)商材料價(jià)格，從而降低采購(gòu)的成本。此外房地產(chǎn)企業(yè)還需要充分利用稅率的差異，一般供應(yīng)商的稅率是16%，而房地產(chǎn)企業(yè)的稅率是10%，所以房地產(chǎn)企業(yè)在法律許可的情況下，結(jié)合稅率差異使納稅的負(fù)擔(dān)得以減少。另外，在不違反增值稅規(guī)定納稅義務(wù)還可以通過延遲納稅時(shí)間、獲取優(yōu)惠政策等進(jìn)行稅收籌劃。

2.強(qiáng)化增值稅發(fā)票使用管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)行科學(xué)管理，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員須要具備專業(yè)的增值稅專用發(fā)票使用和管理知識(shí)，實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”的節(jié)稅目標(biāo)。為科學(xué)利用增值稅優(yōu)惠政策，減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)就需要強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的稅收籌劃能力。只有企業(yè)財(cái)務(wù)人員擁有良好的稅收籌劃能力，才能夠科學(xué)地對(duì)增值稅專用發(fā)票進(jìn)行使用和管理，使企業(yè)最大限額取得抵扣額。如財(cái)務(wù)人員需要對(duì)房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)時(shí)間、發(fā)票開具時(shí)間等重點(diǎn)關(guān)注。此外房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)增值稅專用發(fā)票的時(shí)效性給予關(guān)注。企業(yè)獲得增值稅專用發(fā)票后要及時(shí)抵扣，防止抵扣超過規(guī)定的期限。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確“營(yíng)改增”有關(guān)征管問題的公告》的規(guī)定： 2017年7月1日及以后開具的增值稅專用發(fā)票和機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)認(rèn)證或確認(rèn)，并申報(bào)抵扣。

3.轉(zhuǎn)變銷售策略

要完善銷售渠道的建設(shè)，發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)作用，使?fàn)I銷的成本得到降低。對(duì)于營(yíng)銷的策略，可以控制簽約銷售進(jìn)度進(jìn)行納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合當(dāng)月已經(jīng)繳納的增值稅款對(duì)銷售簽約的進(jìn)度進(jìn)行控制，對(duì)每月開票的金額進(jìn)行管理，避免集中性開票影響企業(yè)現(xiàn)金流。同時(shí)，提高精裝修、商業(yè)地產(chǎn)的銷售比例，精裝房的燈具、電器、裝飾材料、潔具等可以獲得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，進(jìn)而進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣，且能夠有效降低土地增值稅增扣率從而降低土地增值稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。另外，利用多元化的產(chǎn)品組合策略也能有效地降低整體稅負(fù)，如商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)權(quán)較靈活，可以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。

4.積極與稅務(wù)部門溝通

房地產(chǎn)企業(yè)納稅時(shí)，為減少稅收負(fù)擔(dān)通常會(huì)選擇避稅，但避稅時(shí)不能盲目進(jìn)行，需要滿足國(guó)家的法律法規(guī)，在規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，并科學(xué)地研究分析，在不影響避稅行為合法的情況下優(yōu)化避稅的方案。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要明確我國(guó)法律法規(guī)的變化的背景和需要，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)準(zhǔn)則，使籌劃的活動(dòng)稅收更加科學(xué)合理。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要積極與稅務(wù)部分有效溝通交流，最大限度的降低執(zhí)法機(jī)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，使風(fēng)險(xiǎn)管理更加科學(xué)有效。

5.做好風(fēng)險(xiǎn)管理控制工作

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加科學(xué)靈活的利用增值稅抵扣，減少重復(fù)納稅，并降低房地產(chǎn)的成本投入，所以必須要科學(xué)的進(jìn)行稅收籌劃。要做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，企業(yè)的各項(xiàng)支出都需要做好進(jìn)項(xiàng)稅抵扣工作，使企業(yè)的資金成本投入得到降低。從工程立項(xiàng)、土地獲取、采購(gòu)、簽訂合同、銷售等，依據(jù)預(yù)算科學(xué)地進(jìn)行稅收籌劃。與此同時(shí)，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目與市場(chǎng)間的供求關(guān)系進(jìn)行科學(xué)的調(diào)控，防止出現(xiàn)樓盤滯銷等情況。此外“營(yíng)改增”之后還需要做好預(yù)防工作，對(duì)稅收進(jìn)行科學(xué)的內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理，提高稅收籌劃工作的科學(xué)性，依據(jù)稅法需要進(jìn)行操作，防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

6.加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員學(xué)習(xí)

在“營(yíng)改增”下，為使房地產(chǎn)企業(yè)的成本降低，防止出現(xiàn)重復(fù)納稅，房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員需要科學(xué)的分配生產(chǎn)費(fèi)用，并規(guī)范化地開具增值稅專用發(fā)票，了解房地產(chǎn)工程與市場(chǎng)需求間的關(guān)系，重視稅收籌劃，并由專門的稅務(wù)查詢?nèi)藛T進(jìn)行實(shí)地的核查，對(duì)工程項(xiàng)目增值稅進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算。目前，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，部分企業(yè)容易出現(xiàn)資金不足問題，對(duì)于分期收款銷售收入，會(huì)計(jì)人員就可以采取根據(jù)合同約定的收款進(jìn)度確認(rèn)銷售收入的方式，以此開展企業(yè)納稅申報(bào)工作，有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資本壓力，緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難的問題。

三、結(jié)束語

總之，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)為減少稅收負(fù)擔(dān)、提高經(jīng)濟(jì)效益，就需要科學(xué)地進(jìn)行籌劃稅收。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)壓力也逐漸增大，其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)也必然會(huì)受到影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要采取有效的稅收籌劃策略，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)和諧地發(fā)展。

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