周玉紅

天津市正源土地價(jià)格評(píng)估有限公司 天津 300051

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國的重要的支柱型產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中扮演者極為重要的作用。那么，房地產(chǎn)若要獲得更好的效益和發(fā)展，那么就必須重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量控制。本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目地工程質(zhì)量控制中存在的問題提出了一些建議和對(duì)策，同時(shí)也希望本文中的一些觀點(diǎn)和建議能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制提供一些理論指導(dǎo)，為相關(guān)研究提供一些有益的研究思路。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制的重要性和必要性

在房地產(chǎn)施工單位中，項(xiàng)目工程質(zhì)量控制主要是指在施工前期、施工過程中以及后期驗(yàn)收過程中對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量進(jìn)行管理控制。對(duì)于房地產(chǎn)施工單位而言，項(xiàng)目工程質(zhì)量控制是其中一項(xiàng)非常重要的工作，占有極為重要的地位，如果不對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制的重要性加以重視，不僅會(huì)使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)蒙受重大損失，也可能對(duì)居民的生命安全帶來一定的威脅，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制也能夠保證工期順利完成，建筑工程項(xiàng)目順利進(jìn)行，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制出現(xiàn)問題，也勢(shì)必會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目工程的進(jìn)度。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制中存在的問題及其分析

2.1 質(zhì)量管理理念沒有真正的普及

質(zhì)量控制的關(guān)鍵是人，而人行為的基礎(chǔ)是理念。作為房地產(chǎn)企業(yè)，其管理層對(duì)質(zhì)量控制的重要性認(rèn)識(shí)是比較到位的，也圍繞質(zhì)量控制建章立制，加強(qiáng)監(jiān)督。但對(duì)于基層員工來說，質(zhì)量控制的意識(shí)比較差。特別是目前我國許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工單位，一線員工是根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施需要臨時(shí)組建，而且大多數(shù)一線員工是進(jìn)城務(wù)工人員，文化程度不高，相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)不夠，而且在施工中大多數(shù)采取的是計(jì)件分包方式，由于人員素質(zhì)和受利益的驅(qū)使，大部分的一線員工對(duì)質(zhì)量控制缺乏科學(xué)的理念，再加之管理人員監(jiān)督不到位，這種缺乏科學(xué)質(zhì)量理念指導(dǎo)的情況，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制造成嚴(yán)重的影響。

2.2 項(xiàng)目資源整合度不高

房地產(chǎn)項(xiàng)目的形成過程涉及勘探、設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等多個(gè)過程，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都有可能影響工程的質(zhì)量。所以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制過程，必須實(shí)現(xiàn)對(duì)涉及項(xiàng)目各種資源進(jìn)行有效地整合，從而使各種優(yōu)質(zhì)資源聚集，保證項(xiàng)目質(zhì)量。但在實(shí)際中，項(xiàng)目往往采取分包的形式進(jìn)行，使得項(xiàng)目的勘探、設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、監(jiān)理、施工不由單位實(shí)施，缺乏有效的整合和統(tǒng)一的質(zhì)量控制體系，這就出現(xiàn)設(shè)計(jì)要求不明、施工不能完全落實(shí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、材料出現(xiàn)以次充好、監(jiān)理出現(xiàn)漏洞、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范執(zhí)行不嚴(yán)等，這些都為項(xiàng)目質(zhì)量控制造成較大的影響。

2.3 企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量控制架構(gòu)體系不健全

對(duì)于我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)公司內(nèi)部組織來說，對(duì)市場(chǎng)開發(fā)、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)相對(duì)比較重視，把更多的精力放在了市場(chǎng)開發(fā)和產(chǎn)品銷售上。而產(chǎn)品質(zhì)量基本交由工程部負(fù)責(zé)。同時(shí)委托監(jiān)理公司對(duì)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。這種缺乏專門質(zhì)量控制機(jī)構(gòu)，質(zhì)量控制架構(gòu)不全的設(shè)置，勢(shì)必影響產(chǎn)品質(zhì)量。同時(shí)就工程監(jiān)理來說，許多監(jiān)理人員甚至存在同時(shí)監(jiān)理幾個(gè)工程的現(xiàn)象，也影響工程質(zhì)量的控制。

2.4 重視事后整改輕視事中及事前控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目形成過程是一個(gè)各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣的過程，質(zhì)量的控制必須把重點(diǎn)放在事前和事中?？蓪?shí)際中許多項(xiàng)目在實(shí)施中對(duì)事前和事中質(zhì)量控制認(rèn)識(shí)不到位，往往是項(xiàng)目完成后才發(fā)現(xiàn)問題，從而進(jìn)行補(bǔ)救，這樣一方面造成了浪費(fèi)，同時(shí)也提高了工程成本。對(duì)于注重事后整改的這種質(zhì)量控制方法，房地產(chǎn)項(xiàng)目這樣一個(gè)特殊的產(chǎn)品也存在嚴(yán)重質(zhì)量隱患，因?yàn)橛性S多隱蔽工程是難以通過事后監(jiān)督發(fā)現(xiàn)的，這就給工程質(zhì)量留下了隱患。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制的建議

3.1 提高全員質(zhì)量意識(shí)

正確的意識(shí)是質(zhì)量的保證，只有真正樹立了質(zhì)量意識(shí)才能主動(dòng)參與質(zhì)量控制，保證產(chǎn)品質(zhì)量。要進(jìn)一步加強(qiáng)管理層的質(zhì)量意識(shí)，特別是提高管理層運(yùn)用現(xiàn)代管理知識(shí)進(jìn)行質(zhì)量控制的意識(shí)和能力，并通過管理層向全體員工進(jìn)行質(zhì)量管理意識(shí)的滲透。房地產(chǎn)公司要把先進(jìn)的質(zhì)量理念貫穿于企業(yè)發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃和企業(yè)文化中，并通過各種方式營造濃厚的質(zhì)量氛圍。要加強(qiáng)基層員工質(zhì)量意識(shí)的提高，把質(zhì)量貫穿于項(xiàng)目考核各個(gè)過程，形成以質(zhì)量為統(tǒng)領(lǐng)管理體系，從而提高全員的質(zhì)量意識(shí)。

3.2 實(shí)現(xiàn)各種優(yōu)質(zhì)資源的整合

高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是各種資源的聚合效應(yīng)，必須從設(shè)計(jì)、施工、材料、管理等方面共同努力。作為房地產(chǎn)公司，必須要有一支高規(guī)格的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人才隊(duì)伍，確保項(xiàng)目的效果通過設(shè)計(jì)得到體現(xiàn)。要有一個(gè)穩(wěn)定、質(zhì)量可靠的原材料供應(yīng)商，從而使質(zhì)量保證有基礎(chǔ)。有一個(gè)具有高資質(zhì)、豐富經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)先進(jìn)的施工隊(duì)伍，確保工程設(shè)計(jì)要求和標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)[1]。要有一支高素質(zhì)的工程質(zhì)量監(jiān)督管理隊(duì)伍，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正問題。

3.3 完善工程質(zhì)量控制體系

要按照工程項(xiàng)目質(zhì)量管理體系要求，建立起完整的項(xiàng)目質(zhì)量控制體系。要加強(qiáng)質(zhì)量控制組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，可以單設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督。這個(gè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)一方面是對(duì)工程施工過程中質(zhì)量的監(jiān)督，另一個(gè)方面是對(duì)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)和監(jiān)督，從而確保質(zhì)量。要建立項(xiàng)目質(zhì)量控制的規(guī)范流程，并加強(qiáng)各個(gè)環(huán)節(jié)的考核，確保質(zhì)量控制措施的實(shí)現(xiàn)。

3.4 加強(qiáng)質(zhì)量控制全程管理

要突出事前預(yù)防、事中管理、事后檢驗(yàn)，重點(diǎn)突出事前和事中。事前要有科學(xué)的設(shè)計(jì)，從而防止質(zhì)量通病。要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行全程規(guī)劃，制訂預(yù)防措施，防止問題出現(xiàn)。事中關(guān)鍵是要規(guī)范施工行為，加強(qiáng)檢查監(jiān)督，特別是要充分發(fā)揮工程監(jiān)理的專業(yè)作用。要注重運(yùn)用合同，明確雙方的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)約束。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制是一項(xiàng)系統(tǒng)復(fù)雜的過程，涉及項(xiàng)目從勘查設(shè)計(jì)、施工到驗(yàn)收使用各個(gè)環(huán)節(jié)，包括多個(gè)主體，需要政府、監(jiān)理、施工方共同努力，形成合力，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的控制。