李秀珍

即墨國際商貿(mào)城開發(fā)投資有限公司 山東青島 266000

投資性房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高回報(bào)的產(chǎn)業(yè)，而投資性房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與銷售需同時(shí)進(jìn)行，并合理規(guī)劃土地使用權(quán)、房屋與各類基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、開發(fā)和經(jīng)營，使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到預(yù)期效果。在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面，投資規(guī)模較大且涉及土地、建設(shè)、銷售等多個(gè)會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)；在企業(yè)利潤方面，房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭激烈，企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，高效的會(huì)計(jì)核算有利于企業(yè)降低成本提升效率。假設(shè)投資性房地產(chǎn)企業(yè)沒有系統(tǒng)性的會(huì)計(jì)核算體系作為支撐，將直接增加企業(yè)的運(yùn)營成本，因此我們可以知道會(huì)計(jì)核算對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中的重要性。

1 投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營項(xiàng)目屬于資產(chǎn)使用權(quán)過度行為，主要是出租土地使用權(quán)和建筑物，以此來獲取收益。其經(jīng)營的目的是追求資本增值和賺取租金。此外，該行業(yè)也會(huì)在持有并準(zhǔn)備增值后進(jìn)行土地權(quán)轉(zhuǎn)讓，這是投資性房地產(chǎn)的另一種經(jīng)營形式，一定程度上受到市場的需求變化以及其他增值收益等方面的制約，從本質(zhì)上來看，這種經(jīng)營方式是一種以增值后轉(zhuǎn)讓獲利的行為，大部分該類企業(yè)會(huì)選擇這種經(jīng)營行為。從稅法的規(guī)定來看，出租房產(chǎn)或是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為都屬于企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之一，其所得租金、轉(zhuǎn)讓收益都屬于營業(yè)稅征稅范圍[1]。若轉(zhuǎn)讓被認(rèn)定的閑置土地則例外，但我國幾乎不存在這種情況。

2 投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)和難點(diǎn)

2.1 投資性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入核算復(fù)雜性

我國的房地產(chǎn)行業(yè)絕大多數(shù)是由開發(fā)商自行開發(fā)經(jīng)營，并且按照國家住房管理相關(guān)政策進(jìn)行執(zhí)行的。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)可以體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，并作為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向并提供戰(zhàn)略依據(jù)。長期以來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展政策應(yīng)進(jìn)行不斷創(chuàng)新，但隨著同行業(yè)的日益增多，使房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越大，促使房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算增加難度。在開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)取得房屋銷售權(quán)，購房者可以采用分期、全款的形式進(jìn)行購買企業(yè)都將視為銷售。而這些款項(xiàng)要等到工程完工后才能確認(rèn)收入，這將增加了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算的困難，同時(shí)也提高了企業(yè)人力、物力、財(cái)力等成本預(yù)算。房地產(chǎn)開發(fā)周期長且耗資較大，對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)來說面臨資金周轉(zhuǎn)的壓力，所以企業(yè)會(huì)采用預(yù)售房屋的方式，進(jìn)行資金回籠，而這樣就會(huì)存在收款確認(rèn)的難度。

2.2 續(xù)計(jì)量中計(jì)量模式依據(jù)的模糊性

在確定投資決策前，企業(yè)離不開綜合考察和比較、分析，并且評(píng)估投資性房地產(chǎn)有效性，以此保障企業(yè)的利益最大化。在評(píng)估過程中，公允價(jià)值計(jì)量模式下要求將價(jià)值變動(dòng)中的收益計(jì)為利潤總額，但大多數(shù)情況下，公允價(jià)值核算難以完全符合企業(yè)的理想效果。這種與企業(yè)預(yù)期之間的差距在市場房價(jià)起伏較大時(shí)尤為明顯。除此之外，公允價(jià)值模式的使用也為企業(yè)中某些居心不良之人制造機(jī)會(huì)，進(jìn)行利潤的操控，增加財(cái)務(wù)報(bào)表等會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量問題，導(dǎo)致不準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營決策缺陷，也會(huì)影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3 提高投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平的建議

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算難點(diǎn)策略

在企業(yè)核算系統(tǒng)選擇、平臺(tái)搭建時(shí)要有預(yù)知的設(shè)想，可作為獨(dú)立的融資主體，在獨(dú)立核算、納稅、繳稅的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，分別成立相應(yīng)的規(guī)章制度，擴(kuò)展新的融資渠道，有利于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算主體納稅、繳稅范圍，還能分別承擔(dān)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[2]。根據(jù)我國稅收制度和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)只要有收入就按照核定的利率繳納所得稅，因?yàn)槠髽I(yè)的預(yù)售收入也要計(jì)算在項(xiàng)目稅收當(dāng)中，所以房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)已經(jīng)獲得的收入去承擔(dān)應(yīng)盡的稅收義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)目前的業(yè)務(wù)進(jìn)行分類，根據(jù)不同類別進(jìn)行會(huì)計(jì)核算；根據(jù)國家最新的會(huì)計(jì)法則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，還有結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行完善會(huì)計(jì)二級(jí)科目；要合理運(yùn)用企業(yè)的資金，將資金用到重點(diǎn)項(xiàng)目中。針對(duì)企業(yè)的成本核算確定費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，將不同情況采用不同的方法計(jì)入企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度中，要運(yùn)用科學(xué)的方式進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)偤侠砑纯伞?/p>

3.2 處理好后續(xù)計(jì)量中公允價(jià)值變動(dòng)問題

對(duì)于房地產(chǎn)投資過程中產(chǎn)生公允價(jià)值的變動(dòng)，差額可計(jì)入下列兩種會(huì)計(jì)科目：“投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)”，“資本公積-公允價(jià)值變動(dòng)公積”，價(jià)值差額的恰當(dāng)處理有利于促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)價(jià)值評(píng)估，充分挖掘資產(chǎn)總額與權(quán)益總額變化背后的信息。該方法既有利于及時(shí)應(yīng)對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)投資過程中公允價(jià)值的變動(dòng)，也有利于促進(jìn)企業(yè)營業(yè)綜合和其他投資者權(quán)益。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)后續(xù)計(jì)量方式的要求，需要確保同一企業(yè)后續(xù)計(jì)量模式的唯一性[3]。出于追求利益的需求，大多數(shù)企業(yè)未能自覺遵守這一規(guī)定。實(shí)際操作中采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，但在經(jīng)營過程中獲得其他投資性房地產(chǎn)收益，增加會(huì)計(jì)處理工作的難度，模糊了會(huì)計(jì)處理模式的概念。這種情況下的會(huì)計(jì)處理方式不夠精確，降低企業(yè)在年末核算利潤數(shù)據(jù)的可靠性。

4 結(jié)語

綜上所述，本文對(duì)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的概況進(jìn)行了梳理，該行業(yè)發(fā)展前景非常好，正處于發(fā)展的關(guān)鍵階段。為了更好的實(shí)現(xiàn)自身的戰(zhàn)略目標(biāo)，投資性房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)需要不斷的自我反思與自我完善，以高水平的會(huì)計(jì)核算工作提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，并努力尋求具有長期適用價(jià)值的計(jì)量方法，全面切實(shí)提高經(jīng)營決策的準(zhǔn)確性。