文/陸紅波，江蘇蘇信房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司

近年，一二線城市的房?jī)r(jià)飛速上漲，如果仍然以賬面原值計(jì)稅，則與房屋的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值相背離，也并不能明顯地增加財(cái)政收入。從長(zhǎng)期來(lái)看，無(wú)論是房屋賬面價(jià)值還是房屋市場(chǎng)交易價(jià)值，都不應(yīng)作為單一的計(jì)稅依據(jù)，以評(píng)估師根據(jù)估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型，采用恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，進(jìn)行科學(xué)評(píng)估后獲得的稅基評(píng)估價(jià)值，才是房產(chǎn)稅計(jì)稅的最佳依據(jù)。

1 房地產(chǎn)稅稅基

稅基是稅收課稅基礎(chǔ)的簡(jiǎn)稱(chēng)，指征稅對(duì)象的數(shù)額，在一定程度上體現(xiàn)征稅的廣度。目前各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象主要有四種形式：①只對(duì)土地課稅；②只對(duì)建筑物課稅；③將土地與建筑物結(jié)合起來(lái)進(jìn)行課稅；④將土地與建筑物分別開(kāi)來(lái)課稅。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅的開(kāi)征方向趨向于土地與建筑物相結(jié)合的課稅方式。房地產(chǎn)稅基的確定不僅在理論上明確了課稅對(duì)象及計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)也為調(diào)整政府稅收收入和納稅人的稅收負(fù)擔(dān)提供了方法和途徑。

2 房地產(chǎn)稅基評(píng)估之收益法的原理、運(yùn)用

收益法，適用于房屋或土地存在客觀收益或潛在收益的情況，如果納稅人把自有房屋或土地用于出租獲得租金回報(bào)，以持續(xù)流入的租金額來(lái)對(duì)未來(lái)收益進(jìn)行折現(xiàn)從而確定房地產(chǎn)稅稅基價(jià)值。但是在我國(guó)，房屋出租收入屬于增值稅的納稅范圍，如果再繳納房地產(chǎn)稅，則存在重復(fù)繳稅的情況。因此可以把租金收入從增值稅中劃分出來(lái)，只征收房地產(chǎn)稅。

2.1 收益法的基本原理

收益法的理論依據(jù)為效用價(jià)值論，認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值在于該房地產(chǎn)未來(lái)所帶來(lái)的收益。收益法本著收益還原的思路對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，即把房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)計(jì)收益還原為基準(zhǔn)日的資本額或投資額。具體評(píng)估辦法是通過(guò)估算被評(píng)估房地產(chǎn)在未來(lái)的預(yù)期收益，并采用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)成基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，然后累加求和，得出房地產(chǎn)評(píng)估值。

2.2 收益年限的確定

收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。一般情況下，估價(jià)對(duì)象的收益期限為其剩余的經(jīng)濟(jì)壽命。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可收益的年限；對(duì)于房地合一的估價(jià)對(duì)象可依據(jù)土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來(lái)確定未來(lái)可獲利年限。但如果一宗房地產(chǎn)擬在持有一定年限后進(jìn)行出售或其他處理，評(píng)估的收益年限則為其準(zhǔn)備的持有期間。房地產(chǎn)的收益年限一般較長(zhǎng)，一般都有幾十年。因此，在評(píng)估實(shí)務(wù)中估價(jià)人員常假設(shè)估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)數(shù)年后將其轉(zhuǎn)讓來(lái)縮短收益年限，以利于更準(zhǔn)確地選取預(yù)期凈收益和還原利率，從而提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。在理論中還存在收益年限為無(wú)限年的情況，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)一般不存在。收益為無(wú)限年的情況下，房地產(chǎn)評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值一般會(huì)較高,在實(shí)務(wù)中可用它來(lái)驗(yàn)證其他年限評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值是否偏高。

2.3 預(yù)期收益的預(yù)測(cè)與確定

房地產(chǎn)預(yù)期收益應(yīng)該是凈收益，是房地產(chǎn)預(yù)期收入扣除預(yù)期相關(guān)費(fèi)用后的凈額。預(yù)測(cè)凈收益要收集各種房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策規(guī)定等內(nèi)外部環(huán)境信息。在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下被評(píng)估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。實(shí)際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。因?yàn)樵谠u(píng)估時(shí)點(diǎn)被評(píng)估對(duì)象的實(shí)際凈收益是由多種因素共同作用的結(jié)果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預(yù)測(cè)失真。例如，一個(gè)交通不便利、環(huán)境不太好的賓館，因?yàn)橛刑厥獾年P(guān)系而將一些會(huì)議活動(dòng)在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關(guān)系可能不能隨之轉(zhuǎn)移。這些因素不復(fù)存在后，若仍不把房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益加以調(diào)整而直接作為預(yù)期收益的基礎(chǔ)就會(huì)引起預(yù)測(cè)的收益不準(zhǔn)確。所以，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)凈收益的基礎(chǔ)是實(shí)際凈收益中考慮交易情況并經(jīng)修正后的正常凈收益，即客觀凈收益。

在確定房地產(chǎn)凈收益時(shí)，不同收益類(lèi)型的房地產(chǎn)可能應(yīng)考慮其收益的特性。例如，出租性房地產(chǎn)在測(cè)算其收入租金時(shí)，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費(fèi)用、額外的補(bǔ)償費(fèi)用和關(guān)于租約更新的規(guī)定等都將影響該房地產(chǎn)的預(yù)期收入。租金有可能是純粹的，由承租人負(fù)責(zé)納稅、保險(xiǎn)費(fèi)以及支付維修費(fèi)用等各項(xiàng)費(fèi)用。對(duì)于租約中規(guī)定采用固定租金的房地產(chǎn)，一般在其租賃期內(nèi)采用租約租金，其余受益年限的租金收入則可按以上介紹的思路進(jìn)行測(cè)算。對(duì)于租約中規(guī)定采用浮動(dòng)租金的，整個(gè)收益期的收入測(cè)算均適用以上方法。對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和生產(chǎn)性房地產(chǎn)應(yīng)扣除其正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，房地產(chǎn)凈收益中不應(yīng)包括房地產(chǎn)以外其他投資應(yīng)分配的凈收益。

由于評(píng)估的結(jié)果是用來(lái)作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須對(duì)存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益被稱(chēng)為客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評(píng)估依據(jù)。

2.4 還原利率的確定

還原利率對(duì)評(píng)估結(jié)果仍比較敏感，還原利率在評(píng)估實(shí)務(wù)中調(diào)整為一個(gè)恒值后，較易操作。還原利率的實(shí)質(zhì)是一種投資的收益率，它應(yīng)等同于獲取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本的收益率。還原利率的影響因素有很多，如房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的高低、銀行存貸款利率、投資者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力等，在確定還原利率時(shí)都應(yīng)加以考慮。

3 小結(jié)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和科技的不斷發(fā)展，評(píng)估方式也在不斷進(jìn)步。近年，信息時(shí)代背景下，評(píng)估方法在實(shí)踐應(yīng)用中不斷地與計(jì)算機(jī)技術(shù)、地理信息系統(tǒng)以及大數(shù)據(jù)等技術(shù)相結(jié)合。因此，必須深化稅基評(píng)估領(lǐng)域的國(guó)際交流與溝通，研究國(guó)際稅基評(píng)估的先進(jìn)方法和技術(shù)，從而探索建立適合我國(guó)的房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法，尤其是注重與互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的融合發(fā)展，借助其工具性的功能價(jià)值來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)稅基評(píng)估的方式方法。