胡 燕

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上，為了保持企業(yè)的長期生存能力和持續(xù)的盈利能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化目標(biāo)，需要重視企業(yè)的項(xiàng)目成本，降低成本，擴(kuò)大盈利面，才能夠達(dá)到增加利潤的最終目標(biāo)。本文對(duì)項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行研究和探討，為房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營成本提供參考建議。

房地產(chǎn)企業(yè)的主要收益來源是工程項(xiàng)目收益，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本構(gòu)成來說，占比較大的主要是土地成本和工程成本。其中土地成本屬于固定的成本，其可控因素較小，難以進(jìn)一步壓縮成本進(jìn)而達(dá)到提升利潤的目的；但是項(xiàng)目工程成本與其不同，可以通過成本預(yù)算制定，動(dòng)態(tài)成本管理，和相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)各流程的成本管理等三個(gè)階段進(jìn)行項(xiàng)目成本管控。以下筆者分別就這三個(gè)成本管控方面進(jìn)行分析，提出針對(duì)性策略，為房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到控制工程項(xiàng)目成本，擴(kuò)大利潤空間提出建議。

一、成本預(yù)算制定

(一)什么是房地產(chǎn)企業(yè)的成本預(yù)算管理

項(xiàng)目的成本預(yù)算管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行一種項(xiàng)目開發(fā)前，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目目的出發(fā)，首先制定出此次項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)流程的目標(biāo)成本，具備整體的目標(biāo)成本后，在固定框架下開展項(xiàng)目，可以減少不必要的成本支出，避免浪費(fèi)等資金損失。關(guān)于企業(yè)的成本預(yù)算管理工作，是一項(xiàng)復(fù)雜且難度系數(shù)較高的工作，因此需要專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人才和經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)務(wù)管理者去制定和管理成本預(yù)算管理?xiàng)l例，按照適宜本企業(yè)的實(shí)際情況去開展工作，達(dá)到控制項(xiàng)目成本，降低不必要成本支出及浪費(fèi)，最終實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大企業(yè)利潤的目的。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本預(yù)算管理的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)在開展項(xiàng)目前進(jìn)行的成本預(yù)算管理工作是該項(xiàng)目整體資金花費(fèi)統(tǒng)籌的最高限度，也給了該項(xiàng)目的資金花費(fèi)一個(gè)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，有了項(xiàng)目成本預(yù)算，在開展項(xiàng)目之前以及開展項(xiàng)目過程中，在資金的成本消耗量上就具有了參考標(biāo)準(zhǔn)和限制條件，不盲目地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，杜絕成本浪費(fèi)，讓整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程的成本支出有據(jù)可依，有限制條件，達(dá)到成本控制的目標(biāo)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本預(yù)算管理的要點(diǎn)

首先房地產(chǎn)企業(yè)開展成本預(yù)算管理工作不是一個(gè)單獨(dú)部門的工作和職責(zé)，而是根據(jù)企業(yè)具體情況，多部門協(xié)作的工作內(nèi)容。成本預(yù)算工作的開展需要由專業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門下屬的成本管理部門作為牽頭部門，聯(lián)系與整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施流程相關(guān)的所有部門共同制定出科學(xué)合理的成本預(yù)算管理方案，單獨(dú)的一個(gè)成本管理部門難以結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施的具體情況，從實(shí)際出發(fā)，落實(shí)到項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施的每一個(gè)進(jìn)程中去。因此，借助其他相關(guān)部門，比如項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)部門，工程預(yù)決算部門，工程實(shí)施部門，項(xiàng)目營銷部門，會(huì)計(jì)部門等等，可以大大增加成本預(yù)算方案的可實(shí)施性和科學(xué)有效性，達(dá)到實(shí)現(xiàn)最終目的的效果。此外，當(dāng)項(xiàng)目的成本預(yù)算管理方案設(shè)計(jì)出來后，需要由專業(yè)的企業(yè)相關(guān)管理人員，進(jìn)行層層審核和評(píng)議，才能最終確定可投入使用的項(xiàng)目成本預(yù)算管理方案。其次，在編制項(xiàng)目成本預(yù)算管理方案的過程中，需要嚴(yán)格遵循預(yù)算管理方案的完整性，科學(xué)性以及準(zhǔn)確性。詳細(xì)來講，完整性意味著企業(yè)制定出的預(yù)算管理方案必須縱觀整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程，詳細(xì)落實(shí)到每個(gè)項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)，考慮到每個(gè)環(huán)節(jié)的成本支出明細(xì)，不要出現(xiàn)遺漏和疏忽，按照標(biāo)準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，做到不重不漏，杜絕片面和細(xì)節(jié)缺失，嚴(yán)格保證預(yù)算管理方案的完整性?？茖W(xué)性意味著，成本預(yù)算管理方案的設(shè)計(jì)不要墨守成規(guī)，按照陳舊的設(shè)計(jì)方式去套用與時(shí)俱進(jìn)的工程項(xiàng)目，要科學(xué)考察項(xiàng)目，按照科學(xué)的分析辦法，針對(duì)性地制定出該項(xiàng)目的成本預(yù)算管理方案。最后準(zhǔn)確性意味著，成本預(yù)算管理方案的制定人員，要按照每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，做出充分的分析，制定出對(duì)于項(xiàng)目最準(zhǔn)確的成本預(yù)算方案，專業(yè)化的設(shè)計(jì)使得每個(gè)方案對(duì)于項(xiàng)目本身來說都是最合適最準(zhǔn)確，這樣才能達(dá)到預(yù)算準(zhǔn)確，成本控制精確的目的。

二、動(dòng)態(tài)成本管理

(一)什么是項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本管理

制定出科學(xué)并且行之有效的項(xiàng)目成本預(yù)算管理方案后，并不意味著能夠百分之百確保項(xiàng)目的成本支出完全按照預(yù)算方案的規(guī)定實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目實(shí)施前期完成完備的預(yù)算管理方案后，還需要制定出項(xiàng)目開始實(shí)施后的動(dòng)態(tài)成本管理辦法，以備項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生的各種不確定情況的出現(xiàn)，進(jìn)而更完備的保障對(duì)項(xiàng)目成本支出的管控，避免項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施后的成本支出與項(xiàng)目實(shí)施前的成本預(yù)算管理方案出現(xiàn)偏差而導(dǎo)致的成本支出超標(biāo)情況。因此，針對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的各種不確定性情況制定的動(dòng)態(tài)成本管理方案可以有效地處理好這一系列情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目成本支出的有效控制。

(二)動(dòng)態(tài)成本管理的重點(diǎn)內(nèi)容

制定動(dòng)態(tài)成本管理方案具有它本身的側(cè)重點(diǎn)，動(dòng)態(tài)成本主要包括項(xiàng)目的已發(fā)生成本和未發(fā)生成本兩部分，其中已發(fā)生成本在項(xiàng)目實(shí)施過程中再發(fā)生變動(dòng)的情況發(fā)生的可能性較小，因此不是制定動(dòng)態(tài)成本管理方案的側(cè)重點(diǎn)， 我們將這一工作的側(cè)重點(diǎn)放在項(xiàng)目的未發(fā)生成本上，這是因?yàn)轫?xiàng)目的未發(fā)生成本，包括許多可變動(dòng)事項(xiàng)，存在著很大的不確定性，是工程實(shí)施過程中最容易產(chǎn)生變動(dòng)的一項(xiàng)因素。因此加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的未發(fā)生成本進(jìn)行管理和控制可以有效地防止工程實(shí)施過程中的可變因素發(fā)生。

(三)動(dòng)態(tài)成本管理的主要方法

針對(duì)動(dòng)態(tài)成本管理方案的特征和處理對(duì)象，可以分析出動(dòng)態(tài)成本管理工作的主要方法是針對(duì)工程控制對(duì)象設(shè)置出最低控制線與最高控制線這樣一種動(dòng)態(tài)范圍。這種方法適應(yīng)了工程實(shí)施過程中可能發(fā)生變動(dòng)的實(shí)際情況，允許成本支出有一定的動(dòng)態(tài)活動(dòng)范圍，根據(jù)項(xiàng)目本身的特征和預(yù)算管理分析出科學(xué)合理的最低控制線和最高控制線的設(shè)定值。并且做出相應(yīng)的反應(yīng)對(duì)策，比如成本一旦支出低于最低控制線，或者高于最高控制線，應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)相應(yīng)的警報(bào)方式，并采取相適應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。進(jìn)而對(duì)出現(xiàn)狀況后的工程成本支出做出相應(yīng)處理，及時(shí)控制成本，使之回歸到正?；顒?dòng)范圍值。

三、工程項(xiàng)目開發(fā)流程成本管控

(一)工程項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目做出投資規(guī)劃后，一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施與否取決于項(xiàng)目本身的開發(fā)設(shè)計(jì)，一項(xiàng)好的開發(fā)設(shè)計(jì)方案能夠給該項(xiàng)目和企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟(jì)收益。因此對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行完備和科學(xué)的開發(fā)和設(shè)計(jì)是實(shí)施項(xiàng)目之前的重要工作。這一工作需要專業(yè)的技術(shù)人才，結(jié)合專業(yè)知識(shí)和項(xiàng)目本身特點(diǎn)才能夠?qū)υ摴こ添?xiàng)目做出量身定做的開發(fā)設(shè)計(jì)方案。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)重視人才的引入，來進(jìn)行工程項(xiàng)目的高質(zhì)量開發(fā)和設(shè)計(jì)并且需要企業(yè)相關(guān)管理者具有發(fā)展的眼光來挑選適合本企業(yè)本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)單位，并聘請(qǐng)專家為項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)估和篩選。這一準(zhǔn)備工作對(duì)于企業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展好壞而言至關(guān)重要，不可忽視。

(二)工程項(xiàng)目的公開招標(biāo)階段

企業(yè)的工程項(xiàng)目進(jìn)入公開招標(biāo)階段后，仍然是需要嚴(yán)格把控成本的一個(gè)階段，在招標(biāo)過程中，要采取嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)，既要選擇出優(yōu)秀的施工單位，又要篩選出合理的價(jià)格，這決定了企業(yè)工程項(xiàng)目的成本支出。首先在招標(biāo)的預(yù)審階段，就要做好充足的準(zhǔn)備，必須制定出嚴(yán)格的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，確保招標(biāo)企業(yè)的質(zhì)量，確保招標(biāo)企業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)，確保招標(biāo)企業(yè)的運(yùn)作情況，把控好入圍企業(yè)的合格性，設(shè)定出最合理的中標(biāo)原則，以保證以合理價(jià)格中標(biāo)，避免因?yàn)檎袠?biāo)企業(yè)的問題導(dǎo)致的成本超支情況。

(三)工程項(xiàng)目的實(shí)際施工階段

工程的施工階段是也是不可忽視的環(huán)節(jié)，因?yàn)槭┕るA段涉及工程質(zhì)量問題，工期問題，以及工程未發(fā)生成本問題，任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都可能導(dǎo)致工程項(xiàng)目的成本支出超出預(yù)算，因此，在施工過程中，必須嚴(yán)格按照企業(yè)制定的施工細(xì)則實(shí)施，嚴(yán)格把控質(zhì)量問題，加強(qiáng)對(duì)施工過程中的監(jiān)督力度，不可放松任一環(huán)節(jié)，尤其是對(duì)工程未發(fā)生成本的把控要嚴(yán)格，防止成本超支問題的發(fā)生。并制定出施工過程中的成本超支預(yù)案，成本一旦出現(xiàn)超支，要快速采取相應(yīng)的預(yù)案措施進(jìn)行處理，在保證施工成本不超出預(yù)算的前提下，確保工程按期完成。

四、結(jié)語

在競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管控，顯得愈發(fā)重要，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的重要問題之一，因此如何制定出科合理，行之有效的對(duì)應(yīng)策略是房地產(chǎn)企業(yè)要解決的一大難題。達(dá)到控制工程項(xiàng)目成本支出的目的，也意味著達(dá)到了給企業(yè)創(chuàng)造更大的收益，擴(kuò)大利潤空間，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目的，最終還能夠?qū)崿F(xiàn)互利共贏的目標(biāo)。