何明剛

（大慶油田礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部物業(yè)管理四公司，黑龍江 大慶 163411）

城市化進(jìn)程的加深，帶來的是眾多的城市住宅小區(qū)，城市住宅小區(qū)越來越多，也導(dǎo)致了小區(qū)管理的困難，尤其體現(xiàn)在小區(qū)住戶與物業(yè)部門之間的矛盾升級。而且隨著時代的發(fā)展，社區(qū)管理提供的一些服務(wù)，已經(jīng)難以滿足小區(qū)居民的日常生活所需，這也在一定程度上制約了我國城市化發(fā)展的進(jìn)程。如何使小區(qū)住戶住的滿意，住的舒心，就必須認(rèn)真思考，創(chuàng)新管理模式，充分分析社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的優(yōu)劣點，取其精華，棄其糟粕，將社區(qū)管理與物業(yè)管理有機(jī)融合，創(chuàng)造出新的管理模式，使社區(qū)管理更加有效，以此來提高小區(qū)居民的生活滿意度，創(chuàng)造健康和諧的社會環(huán)境。

一、社區(qū)管理與物業(yè)管理關(guān)系分析

（一）社區(qū)管理與物業(yè)管理的對象

傳統(tǒng)的社區(qū)管理中，其主要的服務(wù)對象就是社區(qū)中的居民，去管理的目的也是為了能夠使得社區(qū)居民得到良好的生活條件，保證社區(qū)居民間的和諧共處。而物業(yè)管理，雖然從字面意思上，其管理對象為物業(yè)。但從深層次來分析，社區(qū)的物業(yè)也是居民的物業(yè)，居民為了物業(yè)管理，而繳費，而實際情況來看，物業(yè)公司與社區(qū)居民的接觸也較為廣泛。簡單來說，社區(qū)管理和物業(yè)管理是供給方，而居民在這里邊扮演的角色是需求者，如何保證供需間的平衡是社區(qū)管理與物業(yè)管理需要共同考慮的。

（二）社區(qū)管理與物業(yè)管理所用方法基本相同

社區(qū)管理的目的是為了保證社區(qū)內(nèi)的正常運轉(zhuǎn)，保證居民間的和諧相處，消除安全隱患，最大限度地滿足居民的日常所需，使居民安居樂業(yè)。而物業(yè)管理，也會為了達(dá)到續(xù)簽合同的目的，而采取一系列的方法，使社區(qū)內(nèi)的居民感到滿意，利用多種服務(wù)手段，使居民的生活環(huán)境變得更好。

但二者之間也是有一定的區(qū)別，我們要認(rèn)清社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的不同，不能將其混為一談。

社區(qū)管理與物業(yè)管理的目的不同，社區(qū)管理并不注重經(jīng)濟(jì)效益，而將重點放在了社會效益上，是為了維護(hù)社區(qū)內(nèi)居民安居樂業(yè)，安定和諧而存在的。而物業(yè)管理則是為了經(jīng)濟(jì)效益，通過多種手段維護(hù)小區(qū)內(nèi)的和諧安定，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。第二就是二者的管理范圍不同，一個社區(qū)可能包含多個小區(qū)，因此，社區(qū)管理，必須對多個小區(qū)內(nèi)的居民進(jìn)行負(fù)責(zé)。而物業(yè)管理的范圍，相較于社區(qū)管理較小，往往只是經(jīng)營管理某一小區(qū)，只對該小區(qū)內(nèi)的居民物業(yè)進(jìn)行管理。第三就是，二者的管理內(nèi)容不相同。社區(qū)管理的內(nèi)容較為廣泛，只要是涉及到居民的問題都是社區(qū)管理所負(fù)責(zé)。而物業(yè)管理則偏重于對于小區(qū)內(nèi)，生活環(huán)境及物業(yè)的維護(hù)以及小區(qū)范圍內(nèi)的安保情況。

二、目前我國社區(qū)管理與物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題

（一）社區(qū)管理與物業(yè)管理難以配合

上面已經(jīng)說到，社區(qū)管理的范圍較大，而物業(yè)管理的范圍較小，再加上社區(qū)工作人員人數(shù)較少，而社區(qū)中的居民人數(shù)眾多，因此在管理工作的開展過程中，社區(qū)管理往往會遇到許多的阻力，對于居民的信息，社區(qū)管理往往很難得到有效的掌握，導(dǎo)致了信息的滯后。而物業(yè)管理所管理的范圍較小，僅限于小區(qū)之中，也就是說，物業(yè)管理與居民間的聯(lián)系比社區(qū)管理更加親密，溝通機(jī)會較多。但是，社區(qū)管理和物業(yè)管理并不屬于一個部門管轄，因此二者的配合就難以實現(xiàn)。最終就會導(dǎo)致，社區(qū)管理無法掌握有效的居民信息，而物業(yè)管理能夠得到居民的有效信息，卻無法解決問題的現(xiàn)象發(fā)生。也就是說，社區(qū)管理不夠精細(xì)化，物業(yè)管理，解決問題的力度又不夠。

（二）社區(qū)管理以及物業(yè)管理缺乏有效的原動力

社區(qū)管理應(yīng)該是一種互動式的管理模式，也就是居民與社區(qū)工作人員的良性互動，只有二者有機(jī)結(jié)合，才能夠?qū)崿F(xiàn)政府與居民雙贏的局面，也就是說，良性的互動，是推動社區(qū)管理的內(nèi)在源動力，只有這樣，才能夠取得良好的管理效果，但就目前來說，社區(qū)管理并未達(dá)到預(yù)期的要求。而作為物業(yè)管理來說，由于其發(fā)展時間較為短暫，現(xiàn)階段還無法得到政府以及社會的大力支持，也就是說，物業(yè)管理現(xiàn)階段缺乏外在的動力，處于一種獨立的狀態(tài)。

（三）社區(qū)管理與物業(yè)管理之間責(zé)任不明確

社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的對象基本相同，管理手段也基本相同，而且二者都著重于改善居民居住環(huán)境，解決居民的安全問題。二者理應(yīng)是相互結(jié)合，互相作用的。但由于社區(qū)管理與物業(yè)管理屬于不同的部門，因此在問題解決過程中，更多的二者是相互推卸責(zé)任，而不是共同群求解決方法。二者之間的配合，也往往是流于表面和形式。

三、社區(qū)管理與物業(yè)管理融合創(chuàng)新模式

（一）將物業(yè)管理納入社區(qū)管理，統(tǒng)一向居民提供有效供給

社區(qū)管理與物業(yè)管理所面向的對象都是居民，其目的也是為居民提供便利，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。物業(yè)管理公司在業(yè)務(wù)上接受房管部門領(lǐng)導(dǎo)的同時，如果將其納入社區(qū)管理，接受社區(qū)的統(tǒng)一指揮和管理，能夠取得更好的服務(wù)效果。第一點就是要將物業(yè)管理公司的招標(biāo)權(quán)給予社區(qū)。但是當(dāng)業(yè)主委員會沒有選舉出來時，可以先委托社區(qū)代為招標(biāo)，選取合適的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。而當(dāng)業(yè)主委員會選舉結(jié)果產(chǎn)生之后，社區(qū)再將物業(yè)招標(biāo)權(quán)給予小區(qū)業(yè)主委員會。對于物業(yè)公司來說，社區(qū)對其享有調(diào)解權(quán)，監(jiān)督權(quán)，以及糾紛裁決權(quán)，物業(yè)公司必須服從社區(qū)的管理。社區(qū)和物業(yè)公司可以共同組織居民活動，以此來創(chuàng)造更好的居住環(huán)境。

（二）物業(yè)管理是社區(qū)管理的窗口和平臺，是細(xì)化居民服務(wù)的一線管理

將社區(qū)管理與物業(yè)管理相結(jié)合，中午要管理作為社區(qū)管理的窗口和平臺。在社區(qū)中的每一個小區(qū)中，都設(shè)有物業(yè)管理辦公室，而這個物業(yè)管理辦公室就可以作為社區(qū)管理的窗口和平臺。是了解和解決居民問題的前線。而社區(qū)作為管理的后方，進(jìn)行的是宏觀層面的管理與服務(wù)。物業(yè)管理具有著能夠及時了解居民動態(tài)，掌握居民生活情況的優(yōu)點，也就是說，通過物業(yè)管理對社區(qū)管理的反饋，能夠使得社區(qū)變得更加和諧，居民的問題能夠得到有效解決。通過二者的融合，社區(qū)管理模式也要發(fā)生一定的轉(zhuǎn)變，從以往較為粗放的管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化的管理，居民通過在物業(yè)辦公室進(jìn)行問題的提出，再通過物業(yè)辦公室反饋到社區(qū)。是融合后的管理模式更加的精細(xì)化，做到與每一位居民進(jìn)行良好溝通，互動，切實解決每一位居民的生活問題。

社區(qū)管理，一定要將物業(yè)管理作為自己管理體系中的重要一環(huán)。二者的融合就決定了物業(yè)管理所扮演的角色，就像是生產(chǎn)流水線一樣，是社區(qū)管理的一線管理平臺。只有這樣，才能相互配合，相互作用，共同打造良好的居住環(huán)境，實現(xiàn)社會的和諧。

（三）物業(yè)管理保持盈利目的，屬于社會管理范疇中的盈利部分

社區(qū)管理與物業(yè)管理融合，并不是要放棄原有的性質(zhì)。物業(yè)管理的盈利性質(zhì)可以繼續(xù)保持，雖然社區(qū)管理是為了社會效益，但并不是無償服務(wù)，只是根據(jù)居民的實際情況，收取較低的費用。物業(yè)管理是為了營利目的，也就是說，知道能夠滿足居民的日常需求，創(chuàng)建良好的社區(qū)環(huán)境，收取物業(yè)費也是十分合理的。

而將物業(yè)管理納入到社區(qū)管理中的收費范疇，也是十分合理的，社區(qū)在管理過程中，一定要注重居民與物業(yè)管理之間的平衡，在充分調(diào)查研究后，確定收費標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)和居民都得到滿意的條件。

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