鄭智維

我國(guó)經(jīng)歷了從福利性住房到商品房，從剛需性住房到改善性住房，從“蝸居”到“宜居”的歷史性轉(zhuǎn)變。

“1978年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口不足1.8億，人均純居住面積約3.6平方米；而現(xiàn)在，城鎮(zhèn)人口8.1億，人均純居住面積約19平方米?！?/p>

接受《民生周刊》記者專(zhuān)訪時(shí)，住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌，通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比講述了改革開(kāi)放40年我國(guó)住房條件的巨大改善。

作為民生之本，住房始終是群眾最關(guān)心的話(huà)題之一。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)歷了從福利性住房到商品房，從剛需性住房到改善性住房，從“蝸居”到“宜居”的歷史性轉(zhuǎn)變。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民消費(fèi)升級(jí)，我國(guó)早已告別住房嚴(yán)重短缺時(shí)代，住房形態(tài)發(fā)生了翻天覆地的變化。

房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。黨的十九大以來(lái)，各級(jí)政府致力于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，從而讓全體人民真正住有所居。

從福利房到商品房

改革開(kāi)放之初，最大的民生問(wèn)題是住房問(wèn)題。按照當(dāng)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，住房困難家庭是指那些人均居住面積不足2平方米的家庭。

“當(dāng)時(shí)，每次給中央寫(xiě)的報(bào)告中都會(huì)談到，住房嚴(yán)重短缺，出現(xiàn)了‘房荒。因?yàn)榫幼∶娣e狹窄，三代同堂、兩戶(hù)合居等現(xiàn)象較為普遍?！鳖櫾撇貞洝?/p>

為深入了解群眾住房狀況，剛到國(guó)家城建總局下屬的房產(chǎn)住宅局工作不久的顧云昌走訪了很多城市，當(dāng)時(shí)的情形他還清晰記得：

“在哈爾濱，去一位老太太家里，需要彎腰才能走進(jìn)去?！?/p>

“因?yàn)闆](méi)有住房，廣州的很多居民住在船上?！?/p>

“北京的很多房子也是破破爛爛，屬于危舊狀態(tài)?！?/p>

1978年，鄧小平提出，“力爭(zhēng)到1985年，人均住房居住面積達(dá)到5平方米?！苯ㄖ娣e相當(dāng)于10平方米，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，當(dāng)時(shí)提出發(fā)揮國(guó)家、地方、單位和個(gè)人4個(gè)主體的積極性，加快住宅建設(shè)。

與此同時(shí)，以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的住房制度改革開(kāi)始探索前行。

有資料顯示，自1978年改革開(kāi)放以來(lái)，住房市場(chǎng)化改革先后經(jīng)歷了探索試驗(yàn)售房（1978—1985）、提租補(bǔ)貼（1986—1990）、以售帶租（1991—1993）、全面推進(jìn)（1994—1998.6）、取消福利分房、實(shí)行貨幣分房（1998年至今）等階段。

1983年，顧云昌受命組織成立中國(guó)城市住宅問(wèn)題研究會(huì)。研究會(huì)由當(dāng)時(shí)的北京市常務(wù)副市長(zhǎng)擔(dān)任會(huì)長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家于光遠(yuǎn)、社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通、建筑專(zhuān)家戴念慈任顧問(wèn)。作為發(fā)起者和組織者，顧云昌擔(dān)任研究會(huì)的第一任秘書(shū)長(zhǎng)。

“當(dāng)時(shí)研究的主要內(nèi)容是住房的屬性。住房到底是福利品還是商品？最終基本達(dá)成共識(shí)：住宅是商品，要逐步推行住宅商品化。”顧云昌說(shuō)。

1998年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著我國(guó)沿襲數(shù)十年的福利住房政策為住房商品化所取代。

通知提出，“1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”“停止住房實(shí)物分配后，新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租”“發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”等內(nèi)容。

房改取得突破性進(jìn)展，在制度上實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)軌，為何發(fā)生在1998年？

據(jù)顧云昌分析，有兩方面原因：一方面，將近20年的探索、積淀和試點(diǎn)，思想、輿論和政策等方面的條件逐步成熟；另一方面，1996、1997年我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低谷，住宅建設(shè)被視為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。

多數(shù)城鎮(zhèn)家庭擁有一套商品房

雖然制度已確立，但開(kāi)始的幾年，群眾購(gòu)房熱情并不高。除了福利分房觀念一時(shí)難以扭轉(zhuǎn)外，群眾更預(yù)想不到房?jī)r(jià)會(huì)上漲如此之快。

“為鼓勵(lì)人們買(mǎi)房，2000年上海出臺(tái)過(guò)一個(gè)優(yōu)惠政策，包括降低交易契稅，給購(gòu)買(mǎi)商品房的非滬籍居民辦理上海藍(lán)印戶(hù)口等?！鳖櫾撇f(shuō)。

在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮強(qiáng)力推動(dòng)下，住房市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展提出了住房進(jìn)一步商品化的要求，住房的投資投機(jī)屬性開(kāi)始為多數(shù)人所認(rèn)識(shí)。

這一時(shí)期，大量農(nóng)村人口涌入城市，形成巨大住房剛性需求；工業(yè)大發(fā)展、經(jīng)濟(jì)起飛所帶來(lái)的國(guó)民家庭收入快速增長(zhǎng)，也必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。

房?jī)r(jià)最先漲起來(lái)的是杭州。從2000年開(kāi)始，此后的三四年一直領(lǐng)漲全國(guó)。此后，北京、上海、杭州、廣州、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速熱起來(lái)，“房?jī)r(jià)像坐了火箭一般地躥升”。最后，漲價(jià)勢(shì)頭逐步蔓延到了其他城市。

2004年，國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了71號(hào)文件，要求各地在當(dāng)年8月31日前將“土地歷史遺留問(wèn)題加以界定并處理完畢”，此后不得再以協(xié)議方式出讓土地。

因?yàn)閺母旧细淖兞碎_(kāi)發(fā)商獲得土地的方式，“8·31大限”對(duì)地產(chǎn)界影響巨大。自此以后，土地價(jià)格開(kāi)始上漲，加之居民購(gòu)房熱情高漲，住房市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求，不斷推動(dòng)各地房?jī)r(jià)上漲。

到2010年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)31.6平方米。在這一階段，多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭都擁有了一套商品房，甚至不少家庭擁有多套房；很多進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民家庭也在其流出地縣城或地級(jí)市購(gòu)置商品房。

在住房大發(fā)展的同時(shí)，這一階段也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)飛漲、住房投機(jī)盛行等問(wèn)題。例如，溫州炒房團(tuán)開(kāi)始騷動(dòng)，在各個(gè)城市伺機(jī)炒房。

為解決低收入家庭住房問(wèn)題，2007年我國(guó)保障性住房進(jìn)入制度性建設(shè)階段。但當(dāng)時(shí)保障政策難以保障大量中低收入家庭的住房問(wèn)題。

2010年，我國(guó)保障房建設(shè)開(kāi)始發(fā)力。該年6月，住建部等七部委聯(lián)合出臺(tái)加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)，廣大“夾心層”住房問(wèn)題正式列入國(guó)家保障性住房建設(shè)體系。次年發(fā)布的“十二五”規(guī)劃綱要中，正式提出建設(shè)3600萬(wàn)套保障房的目標(biāo)任務(wù)。

住有所居 房住不炒

改革開(kāi)放40年來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增加30.2平方米，居住條件和質(zhì)量顯著提升。隨著棚戶(hù)區(qū)改造和貧困地區(qū)危舊房改造項(xiàng)目推進(jìn)，許多居民家庭告別低矮、破舊、簡(jiǎn)陋的住房，遷入寬敞明亮、設(shè)施齊全的樓房。

截至今年，我國(guó)啟動(dòng)以棚戶(hù)區(qū)改造為重要內(nèi)容的保障性安居工程已經(jīng)10年。10年間，全國(guó)棚改累計(jì)開(kāi)工3896萬(wàn)套，圓了1億人的安居夢(mèng)。2018年至2020年，“三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃”提出再改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1500萬(wàn)套。

據(jù)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015—2016》測(cè)算，按照未來(lái)5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購(gòu)房，每年以新市民為主體的購(gòu)房需求可達(dá)4.6億平方米。

在房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)時(shí)期，投資、投機(jī)住房一度成為快速致富的捷徑。房地產(chǎn)商捂盤(pán)惜售，借機(jī)拉抬出售價(jià)格；一些企業(yè)大量涉足房地產(chǎn)，在推升房?jī)r(jià)中大發(fā)橫財(cái)；不少個(gè)人或投機(jī)者借助信貸杠桿結(jié)隊(duì)“掃樓”，囤積居奇并頻繁高拋低吸。

此外，房地產(chǎn)是極易產(chǎn)生高杠桿、滋生泡沫的領(lǐng)域。因此，防控金融風(fēng)險(xiǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

要徹底解決樓市中存在的矛盾，最根本的還是推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立。以習(xí)近平同志為核心的黨中央高度重視人民的住房問(wèn)題，不斷采取新舉措，以讓人民安居樂(lè)業(yè)。

2016年12月中旬召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。

同年12月21日，習(xí)近平總書(shū)記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上指出：“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類(lèi)調(diào)控，地方為主，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居?！?/p>

今年是貫徹黨的十九大精神的開(kāi)局之年，也是改革開(kāi)放40周年。

在顧云昌看來(lái)，習(xí)近平總書(shū)記提出“住有所居”，使得調(diào)控的目標(biāo)更加精準(zhǔn)。

“對(duì)群眾而言，實(shí)現(xiàn)住有所居，可通過(guò)購(gòu)房或租房實(shí)現(xiàn)。目前，解決的重點(diǎn)應(yīng)針對(duì)兩類(lèi)人群，剛剛進(jìn)入工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生和大量進(jìn)城的農(nóng)民工群體。”他解釋說(shuō)。