鄭鈞天 王若宇

行人從上海市江蘇路上的一家二手房中介門店前走過

上海的張先生最近很郁悶：他出售一套房子，在A中介掛牌3個月無人問津，但在B中介掛牌不久就迎來好幾撥看房者。不過，這些看房者對社區(qū)配套以及房屋情況十分挑剔，大談房價太高。偶然中，張先生發(fā)現(xiàn)這些看房者竟是由房產(chǎn)中介員工“客串”扮演的。

本刊記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在二手房交易市場，“假談”已成為不少中介機構(gòu)促成交易的手段，有的機構(gòu)還專門培訓(xùn)“假談”技巧。

專業(yè)“假談團”頻現(xiàn)

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期，為促成交易，中介安排的專業(yè)“假談團”頻頻在二手房市場現(xiàn)身，有中介組織員工冒充購房者上門，通過“假談”降低房東價格預(yù)期。

為了置換房屋，張先生9月份將一套位于閔行區(qū)的81平方米住宅在附近中介門店掛牌出售。由于近期上海二手房市場交易低迷，1個月幾乎無人問津。為了增加客群，心急的他將房屋信息掛到“58同城”等網(wǎng)站。

“一家中介的業(yè)務(wù)員看到信息后，聲稱手上有剛需客戶想買這個小區(qū)的房子。此后，他連續(xù)帶了好幾組客戶來看房，都無一例外地格外挑剔房子、小區(qū)的問題，拼命壓價。我報價330萬元，他們還價270萬元?！痹谥薪椴粩鄤裾f下。張先生的心理防線終于崩潰，被說服以290萬元出售。

但是，在房地產(chǎn)交易中心過戶時，張先生驚訝地發(fā)現(xiàn)，一個正幫購房者排隊辦理手續(xù)的業(yè)務(wù)員很面熟，然后記起來是一位曾經(jīng)的“看房者”。幾經(jīng)追問，這位業(yè)務(wù)員不得不承認，自己是該中介公司其他門店的員工，上次是“友情幫忙”，還稱“這是為了拿到獨家房源提升業(yè)績的‘營銷技巧”。

隨后，張先生發(fā)現(xiàn)同小區(qū)一套各方面條件不如自家的房子，被另一家中介賣了300萬元。

段和段律師事務(wù)所合伙人湯談寧律師披露了另外一種中介投機炒房的案例：有的中介先用“假談”方式不斷打擊房主心理預(yù)期，從而以較低價格“網(wǎng)簽”鎖定房源。然后繼續(xù)尋找下家高賣，取消之前的網(wǎng)簽，簽署新的合同完成房屋過戶。“這種糾紛案日益增加?！睖剬幷f。

根據(jù)中國消費者協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，今年前三季度受理投訴中，“房屋中介”類中“假冒”案例明顯增加。

“假談”被制作成培訓(xùn)課件

一位資深中介行業(yè)人士告訴記者，“假談”現(xiàn)象從2017年開始愈演愈烈，進入今年四季度以來，很多中介都使用“假談”手段促成交易。一位中介員工稱，“在熱門區(qū)域、流通性比較好的小區(qū)，我們這么操作的房源占比近九成。”

針對潛在的購房者，房產(chǎn)中介煞費苦心地頻繁安排“假談”，反復(fù)用“房貸政策即將松動，還掉貸款可算首套，馬上會出現(xiàn)一波置換潮”“現(xiàn)在是抄底最佳時機”“這套房也有別的客戶看中，出價比你高”等話術(shù)誘其“上鉤”。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少中介機構(gòu)的上崗培訓(xùn)內(nèi)容都增加了“假談”技巧訓(xùn)練。房屋掛牌后，中介組織員工冒充購房者與房東接觸，意在通過虛假談判，降低房東的心理預(yù)期以獲取低價房源，然后促成交易快速跑量;另一方面，“假談團”也在“攻陷”購房客心理，如故意扮演競爭者，營造房不愁賣氣氛，讓購房者迅速下定決心。

記者獲得的某中介公司的一份《假談標準化》課件顯示，該企業(yè)要求員工篩選區(qū)域內(nèi)重點“假談”房源、制定“假談”標準化流程、向上級匯報每次“假談”的成果。課件顯示，該中介不僅要求員工用事先準備好的話術(shù)降低房東戒備心理，還要求員工在“假談”過程中細化分工，通過上演“無間道”“刻意多次往返、做足辛苦度”等手段獲得房東或購房客戶信任，簽下獨家房源、低價房源。整個過程可謂戲份十足。

“剛開始培訓(xùn)我們也不太習慣，但為了業(yè)績只能苦練演技。‘身經(jīng)百戰(zhàn)之后，團隊分工已經(jīng)明確，大家都已進入角色，配合嫻熟，一般買房人很難察覺我們在演戲?！币晃蝗胄胁痪玫闹薪闃I(yè)務(wù)員說。

弄虛作假應(yīng)重罰

針對部分城市出現(xiàn)的“假談”現(xiàn)象。專家建議監(jiān)管部門應(yīng)進一步加強監(jiān)管，嚴查補充協(xié)議等買賣附加條款，整頓二手房市場秩序。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，中介“假談”擾亂二手房市場交易秩序，違反職業(yè)操守，助長行業(yè)不正之風。一旦查實，監(jiān)管部門應(yīng)予以重罰。

業(yè)內(nèi)人士表示，企業(yè)要堅決倡導(dǎo)誠信經(jīng)營理念才能可持續(xù)發(fā)展。中介機構(gòu)應(yīng)通過系統(tǒng)化的培訓(xùn)提升經(jīng)紀人的專業(yè)水平，通過信用分和紅黃線制度提升經(jīng)紀人作業(yè)的合規(guī)性。中介機構(gòu)要加強管理，不僅要管經(jīng)紀人做什么，還要管他們不能做什么。

“中介機構(gòu)應(yīng)明確‘透明交易、簽三方約、不吃差價，通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)提高市場競爭力。此外，應(yīng)加大對消費者投訴信息的公布力度，曝光不合規(guī)的企業(yè)和經(jīng)紀人。”上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長陳亮說。

湯談寧律師建議，各地應(yīng)對二手房交易流程進一步完善，例如，針對雙方簽署買賣合同后再簽署的各類“補充協(xié)議”加強監(jiān)管。