葛豐

據(jù)媒體報(bào)道，近期多個(gè)一二線城市的部分銀行，房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，放款的速度也普遍加快。

不可否認(rèn)，雖然本輪房地產(chǎn)調(diào)控力度之大前所未有，但是基于長(zhǎng)期形成的慣性思維，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)性向來(lái)不無(wú)觀望情緒。這種觀望情緒最明顯的體現(xiàn)，就在于但凡政策或市場(chǎng)趨勢(shì)稍有向著所謂“利好”方向的松動(dòng)，就會(huì)勾連出一個(gè)似乎永不消沉的疑問(wèn)：房地產(chǎn)調(diào)控是否又要出現(xiàn)松動(dòng)？

那么，部分城市房貸利率有所下調(diào)，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控將出現(xiàn)松動(dòng)呢？答案顯然是否定的，依據(jù)在于：

首先，單從房貸政策本身來(lái)看，且不說(shuō)報(bào)道中所列舉的部分城市放諸全國(guó)范圍來(lái)看，只是特例，而且更重要的是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)首套房貸款平均利率再創(chuàng)年內(nèi)新高，迄今已保持連續(xù)22個(gè)月上漲。因此，這說(shuō)明即使近期部分地區(qū)房貸利率有所下調(diào)，那也只是一種連續(xù)沖高后的回調(diào)。這種在前期高點(diǎn)基礎(chǔ)上的回調(diào)，不足以改變房貸利率高位運(yùn)行的基本狀況，加之，當(dāng)下不具備下調(diào)基準(zhǔn)利率的宏觀環(huán)境，因此，這種回調(diào)的空間也是非常有限的。

其次，再?gòu)姆抠J利率出現(xiàn)松動(dòng)的原因來(lái)看，不排除背后確有貨幣政策微調(diào)的推動(dòng)（例如，今年以來(lái)已連續(xù)4次降準(zhǔn)），而從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以往運(yùn)行軌跡來(lái)看，房貸的數(shù)量與可獲得性，是比價(jià)格（利率）重要得多的影響因素。

但是以往多次出現(xiàn)的房貸量、價(jià)之間的聯(lián)動(dòng)，在目前一系列新情況制約下很難再次出現(xiàn)。這些新的情況主要集中在：其一，本輪貨幣政策微調(diào)帶有較強(qiáng)定向性，貨幣“溢出”的渠道受阻；其二，更關(guān)鍵的是，房貸余額的連年高增長(zhǎng)，已經(jīng)使其大幅逼近繼續(xù)增長(zhǎng)的極限，如居民部門(mén)的債務(wù)杠桿已經(jīng)達(dá)到GDP的50%左右，儲(chǔ)蓄存款的占比則已降至12%左右……而這一涉及基本面變化的新情況，表明除非未來(lái)房貸發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)低到不可想象的地步，否則即使資金面再次呈現(xiàn)整體寬松（相對(duì)而言），房貸增量也很難如以往那樣大幅增長(zhǎng)。

最后，跳出房貸來(lái)看，市場(chǎng)之所以會(huì)對(duì)包括房貸利率下調(diào)在內(nèi)的任何風(fēng)吹草動(dòng)呈高度敏感狀態(tài)，無(wú)非是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的支柱作用顯而易見(jiàn)，而且這種作用在經(jīng)濟(jì)增速下行階段更為凸顯。

但這種老調(diào)重彈不過(guò)是一種想當(dāng)然，其昧于形勢(shì)變化體現(xiàn)在：其一，對(duì)高質(zhì)量增長(zhǎng)階段的堅(jiān)決轉(zhuǎn)進(jìn)，意味著中國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)增速下行的容忍度大大提升；其二，房?jī)r(jià)長(zhǎng)時(shí)期過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致其負(fù)外部性已經(jīng)累積到得不償失的臨界點(diǎn)；其三，實(shí)踐表明，房地產(chǎn)調(diào)控與發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的恰當(dāng)作用并不必然矛盾，這一點(diǎn)，在房地產(chǎn)調(diào)控水平不斷提升的背景下（如本輪房地產(chǎn)調(diào)控疊加去庫(kù)存措施與多元住房體系建設(shè)，使得迄今為止地產(chǎn)投資仍表現(xiàn)出很強(qiáng)的信心與韌勁），只會(huì)表現(xiàn)得越來(lái)越明顯。那些認(rèn)為調(diào)控與房地產(chǎn)業(yè)只能二選一的觀點(diǎn)，在事實(shí)面前將不證自偽。