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        抵押貸款合同未登記案例解析

        2018-12-05 22:36:22雷曉明
        當(dāng)代縣域經(jīng)濟 2018年12期
        關(guān)鍵詞:擔(dān)保責(zé)任抵押物抵押權(quán)

        雷曉明

        在銀行辦理抵押貸款業(yè)務(wù)中,必須以抵押登記辦理完畢,收妥抵押權(quán)證為放款條件,以確保貸款的抵押擔(dān)保合法、有效。然而,抵押合同簽訂后抵押人拒絕配合辦理抵押登記或當(dāng)設(shè)立的抵押權(quán)事后滅失或被確認(rèn)無效時,抵押人是否應(yīng)該繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,這個問題對維護(hù)金融債權(quán)的安全性具有重要的意義,本文擬通過一個真實案例對此問題進(jìn)行淺略分析,以供讀者參考。

        案例簡介

        2015年10月10日,借款人李某向A銀行申請借款500萬元,期限兩年,由王某所有的房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。借款人李某、抵押人王某和A銀行分別簽訂了《借款合同》和《最高額抵押合同》,同時辦理抵押登記。貸款發(fā)放后,由于借款人李某經(jīng)營不善,無力償還到期的借款本息。隨后,借款人李某、抵押人王某和A銀行通過共同協(xié)商,同意對該筆借款辦理借新還舊,期限兩年,繼續(xù)用王某的房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保,并和借款人李某、抵押人王某重新簽訂了《借款合同》和《最高額抵押合同》。因新貸款與原貸款的抵押物系同一宗抵押物,登記部門在辦理新貸款的抵押登記時,需要先注銷舊貸款的抵押擔(dān)保登記才能對新貸款重新辦理抵押登記,所以借款人、抵押人、A銀行于2017年10月20日共同到登記部門辦理了注銷抵押登記手續(xù),但當(dāng)注銷抵押登記手續(xù)辦完后,新貸款的抵押登記尚未辦理完畢時,抵押人突然反悔,拒絕履行抵押登記義務(wù),致使重新抵押登記手續(xù)未辦理成功。A銀行在無奈之下,將借款人李某、抵押人王某訴諸法院,請求法院判令對拍賣或變賣王某的房產(chǎn)價款優(yōu)先受償。

        抵押人王某辯稱,該抵押房產(chǎn)現(xiàn)在沒有辦理抵押登記,未設(shè)立抵押權(quán),A銀行對抵押房產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán),其提供的是最高額抵押擔(dān)保,擔(dān)保的最高債權(quán)額為500萬元,A銀行主張的借款本息總額已超過500萬元,假設(shè)王某要承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任,也僅限于在500萬元債務(wù)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

        法院認(rèn)為,根據(jù)《物權(quán)法》第九條第一款的“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外”和第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立”的規(guī)定,擔(dān)保房屋抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記并自登記時正式設(shè)立。最終,法院判決,如李某未能清償借款本息,則A銀行有權(quán)就王某的抵押擔(dān)保房產(chǎn)在最高債權(quán)額500萬元的限度范圍內(nèi)實現(xiàn)債權(quán)。

        案例啟示

        在銀行辦理貸款業(yè)務(wù)中,針對貸款風(fēng)險而做的風(fēng)險防范措施中,往往會要求借款人追加擔(dān)保,例如追加抵押物,但實際僅簽訂了抵押合同并未辦理抵押登記的情形。從本案例中,原來的抵押權(quán)已消滅,新的抵押權(quán)又因未登記未設(shè)立,也類似簽訂了抵押合同并未辦理抵押登記的情形。本案中法院作出了,如李某未能清楚借款本息,則A銀行有權(quán)就王某的抵押擔(dān)保房產(chǎn)在最高債權(quán)額500萬元限度范圍內(nèi)實現(xiàn)債權(quán)的判決,雖然該判決書中未明確該擔(dān)保責(zé)任是為何種擔(dān)保責(zé)任,但是根據(jù)最高院于2015年作出的(2015)民申字第2354號《民事裁定書》,最高人民法院根據(jù)案件的實際情況,將未履行登記手續(xù)的抵押合同轉(zhuǎn)換為連帶責(zé)任保證合同。最高人民法院認(rèn)為,對于未履行登記手續(xù)的抵押合同,其法律效力并非確定無效。為救濟其法律效力的瑕疵,除可以通過補辦登記手續(xù)這種方式加以補正使其發(fā)生法律效力外,還可以通過解釋上的轉(zhuǎn)換這一方式,將其轉(zhuǎn)換為有效的擔(dān)保行為,以節(jié)約交易成本,促進(jìn)交易發(fā)展。

        風(fēng)險防范措施

        ——不動產(chǎn)抵押合同簽訂后,抵押人或抵押權(quán)人均應(yīng)當(dāng)及時辦理抵押權(quán)登記。對于抵押權(quán)人而言,未辦理登記就不能取得抵押權(quán),即使司法實踐中法院作出抵押物的價值范圍內(nèi)對債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的判決,但在與其他普通債權(quán)同時存在時,也就不能就抵押物優(yōu)先受償。因此,抵押權(quán)人與抵押人應(yīng)在抵押合同中明確約定在合同簽訂后的一定時間內(nèi)(及時)到登記部門辦理抵押登記手續(xù)。

        ——當(dāng)因抵押人的原因?qū)е裸y行抵押權(quán)未設(shè)立時,抵押人的抵押擔(dān)保責(zé)任轉(zhuǎn)換為連帶責(zé)任保證擔(dān)保責(zé)任。如果因抵押人的原因?qū)е碌盅簷?quán)未有效設(shè)立或因抵押物價值減少,資產(chǎn)資不抵債時,債權(quán)人將面臨債務(wù)不能被全部清償?shù)娘L(fēng)險。因此,在抵押合同中應(yīng)明確約定抵押人的原因?qū)е碌盅簷?quán)未有效設(shè)立或因抵押物價值減少,資產(chǎn)資不抵債時,抵押人應(yīng)對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保責(zé)任,抵押人在擔(dān)保范圍內(nèi)對借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

        ——在貸款發(fā)生風(fēng)險時,及時向法院申請對抵押物進(jìn)行財產(chǎn)保全。當(dāng)貸款發(fā)生風(fēng)險,需要通過訴訟途徑予以清收債權(quán)時,雖抵押物未辦理抵押登記,抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在申請保全債務(wù)人的財產(chǎn)時,同時申請對抵押物的財產(chǎn)保全。如抵押物已經(jīng)被抵押人轉(zhuǎn)讓時,債權(quán)人也可申請在擔(dān)保的最高債權(quán)限額內(nèi)保全抵押人的其他財產(chǎn)。

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