王 荻

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，南昌330013）

一、新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)的基本現(xiàn)狀

（一）房?jī)r(jià)居高不下

房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、居高不下是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重大問(wèn)題。房產(chǎn)界四大“名嘴”之一的戴欣明先生通過(guò)以收入為基準(zhǔn)的對(duì)比測(cè)算發(fā)現(xiàn)中國(guó)的房?jī)r(jià)幾乎是美國(guó)的50倍，可見(jiàn)中國(guó)的房?jī)r(jià)已處于異常水平。形成“天價(jià)房”的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，包括快速城鎮(zhèn)化下國(guó)人過(guò)旺的購(gòu)房剛需，地方政府索取的高昂地價(jià)，房地產(chǎn)商追求的黑心暴利，政府強(qiáng)硬的行政干預(yù)，不健全的金融體制和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及一些人聯(lián)合炒房的投機(jī)行為。過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重違背了市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，成為影響人們生活質(zhì)量的沉重負(fù)擔(dān)。

（二）產(chǎn)品需求差異化

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求，主要分為住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)。隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，大規(guī)模涌入的農(nóng)村人口對(duì)住房的需求與原本的城市居民對(duì)休閑娛樂(lè)房產(chǎn)產(chǎn)品的需求都表現(xiàn)出明顯的差異。在地域方面，我國(guó)發(fā)達(dá)的一線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)思路上也存在區(qū)別。

（三）房產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模居高不下

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期的合理區(qū)間在6～18個(gè)月。自2000年至2016年，全國(guó)累計(jì)商品房待售面積為55.37億平方米，即使按照2013年最快的銷(xiāo)售速度，也需要4.24年的時(shí)間周期來(lái)消化庫(kù)存。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的盲目投資擴(kuò)建，但經(jīng)營(yíng)管理水平卻未能同步提升。政府調(diào)控政策接連出臺(tái)，對(duì)房?jī)r(jià)降低的預(yù)期使得群眾對(duì)樓盤(pán)保持觀望態(tài)度。以上種種，均導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存量巨大，流動(dòng)資金無(wú)法收縮，眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)危機(jī)。

（四）地區(qū)分化明顯

房地產(chǎn)地區(qū)分化，主要指不同類(lèi)型城市對(duì)商品房需求的差異較大。一線(xiàn)城市的庫(kù)存壓力較小，原因在于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)人們對(duì)住房需求仍然巨大，住房量和房?jī)r(jià)依然保持上升態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)充滿(mǎn)活力。然而，多數(shù)三四線(xiàn)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)疲軟，庫(kù)存規(guī)模遠(yuǎn)超合理水平，面臨沉重的消化壓力。另一方面，發(fā)達(dá)地區(qū)居民對(duì)于房產(chǎn)類(lèi)型，物業(yè)管理、居住環(huán)境、配套設(shè)施等有著較高且多樣化的要求，而欠發(fā)達(dá)地區(qū)房產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，相關(guān)服務(wù)也有相當(dāng)程度的欠缺。

（五）房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有待規(guī)范

我國(guó)三四線(xiàn)城市存在大量違規(guī)建筑和無(wú)證銷(xiāo)售的現(xiàn)象，部分政府官員與房地產(chǎn)商勾搭成奸，從中牟利，刻意放松監(jiān)管或從輕處罰。另外，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商利用捂盤(pán)惜售等手段欺騙消費(fèi)者，房地產(chǎn)實(shí)際構(gòu)造與先前規(guī)劃存在眾多不一致，嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者合法權(quán)益。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的不規(guī)范性將很大程度制約房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)去庫(kù)存的必要性

（一）有助于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行

房地產(chǎn)是我國(guó)長(zhǎng)久以來(lái)的支柱型產(chǎn)業(yè)。第一，截至2017年，我國(guó)的城市化率僅為56%，與多數(shù)西方國(guó)家80%的城鎮(zhèn)化水平相距甚遠(yuǎn)，因此，我國(guó)實(shí)現(xiàn)高水平的城鎮(zhèn)化仍需較長(zhǎng)時(shí)間，由城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的住房需求是巨大的，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展后勁強(qiáng)盛。第二，房地產(chǎn)與建筑、運(yùn)輸、餐飲業(yè)等20多個(gè)產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系，上下游共覆蓋50多個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮將在諸多領(lǐng)域產(chǎn)生輻射帶動(dòng)效應(yīng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響至關(guān)重大。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，GDP增速放緩，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)急需轉(zhuǎn)型升級(jí)，而我國(guó)的水泥、鋼鐵行業(yè)正是“產(chǎn)能過(guò)剩”的重災(zāi)區(qū)。通過(guò)房地產(chǎn)去庫(kù)存擴(kuò)大需求，刺激房地產(chǎn)周邊建筑、建材產(chǎn)業(yè)的整合重組，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，淘汰落后產(chǎn)能，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

（二）有助于防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)2015年12月18日?qǐng)?bào)道，美國(guó)著名雜志《福布斯》評(píng)選全球七大金融泡沫，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫僅次于金價(jià)泡沫位居第二位。2016年1月25日，國(guó)際信貸評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪投資發(fā)表報(bào)告指出，中國(guó)是推動(dòng)亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，但資產(chǎn)泡沫可能使中國(guó)進(jìn)入下一個(gè)盛衰周期，對(duì)亞太經(jīng)濟(jì)前景帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，如果任由房地產(chǎn)商盲目擴(kuò)建，庫(kù)存持續(xù)增加，泡沫不斷膨脹勢(shì)必走向破滅，首當(dāng)其沖的是金融業(yè)，由于眾多購(gòu)房者都選擇銀行按揭貸款，一旦房?jī)r(jià)猛跌，房產(chǎn)現(xiàn)值低于應(yīng)還款金額，貸款者往往停止支付月供，銀行壞賬率陡然升高，產(chǎn)生金融危機(jī)。另一方面，土地出讓金是財(cái)政收入的重要來(lái)源以及地方債務(wù)的質(zhì)押資產(chǎn)。房?jī)r(jià)預(yù)期決定地價(jià)，房產(chǎn)庫(kù)存滯銷(xiāo)嚴(yán)重，地價(jià)成本高而房?jī)r(jià)預(yù)期下跌，其導(dǎo)致的直接后果即地方償債能力下降，出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)去庫(kù)存可以有效防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造健康穩(wěn)定的金融環(huán)境。

（三）減少社會(huì)不穩(wěn)定因素

房地產(chǎn)庫(kù)存量持續(xù)走高，使得資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。許多中小房地產(chǎn)商，由于實(shí)力薄弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，生命周期短，致使其融資渠道受到諸多制約，融資成本居高。結(jié)合目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)嚴(yán)峻，很多房地產(chǎn)企業(yè)半路停工，出現(xiàn)大面積“爛尾樓”?！盃€尾樓”的出現(xiàn)，極大激化了購(gòu)房者與地產(chǎn)商的矛盾，各地集體上訪(fǎng)、示威游行的事件急劇攀升，一些房地產(chǎn)商的不負(fù)責(zé)任與政府官員的不作為也促成了一幕幕流血悲劇?！盃€尾樓”“豆腐渣”工程的泛濫，增加了社會(huì)不穩(wěn)定因素，加快房地產(chǎn)去庫(kù)存有助于減輕社會(huì)負(fù)擔(dān)，提升人民幸福指數(shù)，維護(hù)社會(huì)的和諧美好。

三、去庫(kù)存途徑的可行性分析

（一）加強(qiáng)政府引導(dǎo)

對(duì)于庫(kù)存量巨大，去庫(kù)存周期長(zhǎng)的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，政府理應(yīng)嚴(yán)格把控，減少或停止土地供應(yīng)。在稅收方面，由于政府部門(mén)制定的相關(guān)政策缺乏長(zhǎng)期性考慮和有效引導(dǎo)，外加稅收監(jiān)管不力，導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅，建造成本推高房?jī)r(jià)，庫(kù)存難以消化等現(xiàn)象頻發(fā)。解決房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題，政府首先要制定和完善地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)章，堅(jiān)持短期性政策和長(zhǎng)效機(jī)制相結(jié)合。對(duì)于人口流入的一線(xiàn)城市，當(dāng)?shù)卣Y(jié)合實(shí)際情況，采取對(duì)策緩沖去庫(kù)存的影響，繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)，平抑房?jī)r(jià)，遏制房?jī)r(jià)增速。房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力最大的是人口流出的三四線(xiàn)城市，政府部門(mén)在加大力度去庫(kù)存的基礎(chǔ)上，要限制新出讓土地?cái)?shù)量，遏制地產(chǎn)商盲目漲價(jià)，引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸正常水平，在購(gòu)買(mǎi)者角度，政府可以采取購(gòu)房減稅降息、加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度等組合拳來(lái)分擔(dān)購(gòu)房成本，增強(qiáng)群眾購(gòu)買(mǎi)力，從而擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)時(shí)刻把握市場(chǎng)動(dòng)向，精準(zhǔn)定位房地產(chǎn)產(chǎn)品需求，優(yōu)化房地產(chǎn)的品質(zhì)和服務(wù)管理，切實(shí)提升“硬實(shí)力”。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要引擎的大型房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，加快住房保障方式的轉(zhuǎn)變。可采取政府集中購(gòu)買(mǎi)在建或已建成普通商品住房作為棚戶(hù)區(qū)改造安置房的方式消化庫(kù)存，但始終以待售的普通商品住房為主，且價(jià)格嚴(yán)格控制在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)均價(jià)以下。也可以從租賃市場(chǎng)收集房源信息，努力將存量商品房改造成為公共租賃房，讓收入微薄的家庭享受應(yīng)有的社會(huì)保障。對(duì)于中小房地產(chǎn)商，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)合作，優(yōu)化資源配置，找準(zhǔn)自身定位，克服同質(zhì)化傾向，充分挖掘房地產(chǎn)品牌效應(yīng)，增強(qiáng)供給創(chuàng)新，從而適應(yīng)市民多樣化、個(gè)性化的需求，建造消費(fèi)者滿(mǎn)意的房產(chǎn)產(chǎn)品。

（三）落實(shí)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展政策

我國(guó)住房自有化率高達(dá)89%，遠(yuǎn)超美英法等發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平。我國(guó)的住房自有化率折射出我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的相對(duì)落后。一方面，住房租賃可以滿(mǎn)足多元化的住房需求。目前我國(guó)仍然處于社會(huì)主義初級(jí)階段，中低收入群體占比較大，房地產(chǎn)自身的價(jià)值特性和人們收入水平的差距決定了購(gòu)房壓力不是每個(gè)人都能承受的。租售并舉住房體系的形成，可以極大程度的滿(mǎn)足我國(guó)低收入群體的住房需求，并在此基礎(chǔ)上培育未來(lái)購(gòu)房者，這對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和社會(huì)的和諧穩(wěn)定都有著積極的影響。另一方面，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展能很好地遏制房?jī)r(jià)。在租售并舉的體系下，供給結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，需求走向多元，供求逐漸達(dá)到平衡狀態(tài)，房?jī)r(jià)將回落到合理水平，庫(kù)存壓力將大大緩解。在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中，不但要給予租賃機(jī)構(gòu)優(yōu)惠政策，完善融資方式，積極引入資金，還要注重房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范化，通過(guò)強(qiáng)有力的法律法規(guī)保障承租人的權(quán)益，嚴(yán)厲打擊部分中介機(jī)構(gòu)提供虛假房源等不法行為，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展。

（四）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

政府必須履行監(jiān)管職責(zé)，深化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析判斷，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)和監(jiān)管機(jī)制，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。加大對(duì)房地產(chǎn)商違規(guī)建筑、無(wú)證銷(xiāo)售、捂盤(pán)惜售等行為的懲擊力度，加強(qiáng)對(duì)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的排查力度，高度關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)企業(yè)。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售的監(jiān)管，爭(zhēng)取對(duì)所有在建的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行一次清理和整治。對(duì)已取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目逐一排查，準(zhǔn)確掌握已預(yù)售的商品住房數(shù)量、正在預(yù)售的商品住房數(shù)量和尚未開(kāi)盤(pán)的商品住房數(shù)量等情況，并將清理情況向社會(huì)公開(kāi)。

（五）培養(yǎng)新市民住房需求

在加速城鎮(zhèn)化過(guò)程中，大量的農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)，帶來(lái)了潛在的購(gòu)房需求。在房地產(chǎn)高庫(kù)存的壓力下，應(yīng)當(dāng)積極鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房，包括購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房與戶(hù)口掛鉤、改革貸款方式、簡(jiǎn)化收入證明和擔(dān)保手續(xù)等。加快房地產(chǎn)去庫(kù)存應(yīng)當(dāng)始終把市場(chǎng)的作用放在第一位，堅(jiān)持市場(chǎng)為主導(dǎo)，尊重市場(chǎng)規(guī)律，以新的住房需求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

房地產(chǎn)去庫(kù)存與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定息息相關(guān)。在新常態(tài)背景下，以房地產(chǎn)高房?jī)r(jià)、高庫(kù)存等現(xiàn)狀為出發(fā)點(diǎn)，分析問(wèn)題背后的原因，并在尊重市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)上，對(duì)癥下藥，從多角度多層面入手，為政府宏觀調(diào)控獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，以求加快房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)程，著力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

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