幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都在用中國(guó)的情況與國(guó)際的情況對(duì)比，去討論中國(guó)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，特別是對(duì)比討論中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題，但幾乎所有的討論中都忽略了中國(guó)的特色與國(guó)際慣例的差別，因此在社會(huì)中造成了極大的誤解和錯(cuò)判。我僅舉幾個(gè)常用的詞，解釋其中的定義和中國(guó)特色的差別。

房?jī)r(jià)收入比誤導(dǎo)政策

這是個(gè)衡量房?jī)r(jià)和國(guó)民收入之間的關(guān)系、平衡市場(chǎng)價(jià)格與購(gòu)買(mǎi)能力的比例，也是一個(gè)重要的判斷市場(chǎng)房?jī)r(jià)的指數(shù)。國(guó)際的房?jī)r(jià)收入比定義為：國(guó)民收入的中位數(shù)，每套住房面積的中位數(shù)與房屋價(jià)格的中位數(shù)，三者之間的關(guān)系。

之所以用中位數(shù)作為基礎(chǔ)是不論奢侈性消費(fèi)的情況，只兼顧社會(huì)的中位以下水平。購(gòu)買(mǎi)力的中位數(shù)是指居民的中位數(shù)收入水平，兼顧著中位數(shù)以下的消費(fèi)能力，而不計(jì)算高收入者的消費(fèi)能力。房屋面積的中位數(shù)同樣是指全社會(huì)住房水平的中位數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，高于此標(biāo)準(zhǔn)的則為高消費(fèi)能力。房屋價(jià)格的中位數(shù)同樣是指全社會(huì)每套住房?jī)r(jià)格的中位水平，而非指含高消費(fèi)的特殊產(chǎn)品。中位數(shù)堅(jiān)持的是以社會(huì)中位水平的情況為標(biāo)準(zhǔn)，以保護(hù)和兼顧低于中位數(shù)水平的家庭住房問(wèn)題而不計(jì)算高消費(fèi)的水平。

這與中國(guó)在計(jì)算物質(zhì)指數(shù)時(shí)，同樣把一般消費(fèi)品納入指數(shù)，而將奢侈品消費(fèi)排除在外是同一意思。但中國(guó)的住房?jī)r(jià)格卻從未公布過(guò)中位數(shù)，而是使用平均數(shù)。平均數(shù)的最大誤導(dǎo)就是將高消費(fèi)的水平并入其中而對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的誤導(dǎo)。

當(dāng)社會(huì)用平均數(shù)去計(jì)算收入水平時(shí)就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房?jī)r(jià)時(shí)不但提高了房?jī)r(jià)的水平，同時(shí)忽略了低房?jī)r(jià)商品的存在，并在市場(chǎng)引發(fā)漲價(jià)的恐慌。同時(shí)不使用住房面積的中位數(shù)也會(huì)提高全社會(huì)的住房要求和標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生過(guò)度的追求。

根據(jù)2016年底的數(shù)據(jù)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)超過(guò)萬(wàn)元的城市有19個(gè)，其中平均房?jī)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)元的城市有9個(gè)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)不到8000元/平方米，但中位數(shù)則不到4000元/平方米，相差近一倍。

2016年底長(zhǎng)沙市（含區(qū)縣）平均房?jī)r(jià)為7000多元/平方米，最低價(jià)2000多元/平方米，最高近3萬(wàn)元，平方米，但中位數(shù)不到4000元，平方米，大約也與平均數(shù)相差近一倍。

上海市最高房?jī)r(jià)為30萬(wàn)元/平方米，最低則只有2萬(wàn)多元，平方米，平均價(jià)約為5.4萬(wàn)元/平方米，中位數(shù)則不到3萬(wàn)元/平方米，也幾乎相差近一倍。

可見(jiàn)無(wú)論是城市還是全國(guó)，平均數(shù)與中位數(shù)之間的差距大約都在40%以上，平均數(shù)大大提高了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)知。

中國(guó)城市的戶均面積約為75平方米左右，但中位數(shù)則不足60平方米。如上海的戶均為68平方米，中位數(shù)則不足50平方米。許多學(xué)者都按每戶90-100平方米計(jì)算房?jī)r(jià)，這就大大抬高了房?jī)r(jià)的總量。

房?jī)r(jià)的平均數(shù)和房屋面積的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)大于中位數(shù)就會(huì)使計(jì)算中的總房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超過(guò)按中位數(shù)計(jì)算出的結(jié)果，并讓這個(gè)差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于50%，變?yōu)槌杀对鲩L(zhǎng)了！

中國(guó)計(jì)算收入時(shí)通常會(huì)按統(tǒng)計(jì)局公布的人均收入或職工收入計(jì)算，這些收入均以工資收入為主。但許多富人的收入?yún)s并非主要來(lái)自于工資收入，這就讓平均收入的水平大大低于實(shí)際收入水平。

國(guó)際上計(jì)算中位數(shù)收入時(shí)，在收入中納入財(cái)產(chǎn)性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務(wù)、稿件等其他收入。這就讓兩者之間的收入計(jì)算范圍出現(xiàn)了極大的差異，并使計(jì)算收入比時(shí)出現(xiàn)無(wú)法對(duì)比的情況。

因此中國(guó)的專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家們喊出的房?jī)r(jià)收入比都是與國(guó)際計(jì)算非統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，并具有極大偏差和欺騙性。完全不具有對(duì)比性。

我也無(wú)法計(jì)算出完全按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的中位數(shù)的房?jī)r(jià)收入比，但我知道目前公布的這些房?jī)r(jià)收入比都是被嚴(yán)重?cái)U(kuò)大了現(xiàn)實(shí)差距的不正確數(shù)據(jù)。正是由于這種用平均數(shù)而非中位數(shù)的統(tǒng)計(jì)方式和宣傳作用，導(dǎo)致不但沒(méi)有讓高房?jī)r(jià)下降，反而把低房?jī)r(jià)大大拉高，向平均數(shù)靠攏了。

當(dāng)我們?cè)噲D用平均數(shù)控制地方的房?jī)r(jià)漲幅時(shí)，造成的結(jié)果是地方政府不得不將原來(lái)并未納入市區(qū)統(tǒng)計(jì)范圍的區(qū)縣的低房?jī)r(jià)都納入統(tǒng)計(jì)中去平均，以降低名義上的平均房?jī)r(jià)。這樣就大大提高了原來(lái)較低的房?jī)r(jià)，造成部分城市名義均價(jià)的下降，但全國(guó)房?jī)r(jià)的普遍上漲。

因中位數(shù)的管理是以保護(hù)中低收入家庭住房需求為目的的管理，以平均數(shù)為主的管理則是不負(fù)責(zé)任的一種市場(chǎng)管理，是限制提高生活水平和城市建設(shè)的作法，讓中國(guó)的城市建設(shè)僅為滿足于當(dāng)年的需求而失去了長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

中國(guó)歷史上曾用控制建筑費(fèi)用的方式建設(shè)了大量低品質(zhì)的住房，造成大量危舊房和棚改區(qū)的出現(xiàn)，造成了極大的浪費(fèi)，今天難道還要繼續(xù)重復(fù)走這樣的老路，再建一些八年后就會(huì)被淘汰的建筑嗎？

以房屋總市值推論

中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是錯(cuò)誤的

國(guó)家房地產(chǎn)的總市值既是一個(gè)國(guó)家城市化發(fā)展的標(biāo)志，也是一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中總量的衡量。

據(jù)第一太平戴維斯2016年8月的預(yù)計(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)市值約為270萬(wàn)億元人民幣，為2015年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值67萬(wàn)億元人民幣的4倍，隨后又測(cè)算稱，這個(gè)數(shù)據(jù)已達(dá)300萬(wàn)億元市值。最近在某些專家、學(xué)者的口中更是達(dá)到450萬(wàn)億元，還有些將之與美國(guó)的房地產(chǎn)總市值26.8萬(wàn)億美元相比，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)已出現(xiàn)了泡沫。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和住建部公布的兩個(gè)數(shù)據(jù)看，中國(guó)城鎮(zhèn)的住宅總量約為220億～245億平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100億平方米，非商品房約占70%的住房總量，其中包括拆遷房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能進(jìn)入市場(chǎng)銷售計(jì)算，并且全部按2017年全國(guó)平均住宅房?jī)r(jià)8600元/平方米計(jì)算，其總值也不過(guò)200萬(wàn)億元左右。如扣除年代、成套率、配套設(shè)施等因素，高算總值不超過(guò)150萬(wàn)億元，合理低值則不過(guò)100萬(wàn)億元左右。如扣除不可進(jìn)入市場(chǎng)銷售的部分，則估值會(huì)更低！

中國(guó)目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危舊破建筑，三四線城市則是剛剛進(jìn)入大量棚改的起步階段。從這三年棚改1500萬(wàn)套的目標(biāo)看，并不能解決完三四線城市的全部問(wèn)題，而五六線的城鎮(zhèn)又會(huì)如何呢？

僅從三四線城市大量的棚改就可以得出結(jié)論，這些大量的存量住房的條件極差，危舊破情況嚴(yán)重。許多住房根本不具備商業(yè)價(jià)值，連中央政府都不得不動(dòng)用大量的財(cái)力給予補(bǔ)貼，支持拆除重建，可想而知這種住房情況的困難了。而中國(guó)除70個(gè)大中城市之外，還有590個(gè)城市和眾多的縣鎮(zhèn)，其住房情況仍有待改善。所以，單純以房屋總市值推論中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是片面且錯(cuò)誤的。

不分歸誰(shuí)和誰(shuí)在用的戶均套數(shù)算法不對(duì)

一個(gè)城市或國(guó)家的住房是否已經(jīng)滿足或基本滿足了需求，首先要看住房的獨(dú)立套數(shù)，能否超過(guò)家庭的總戶數(shù)，并隨著家庭戶數(shù)的分裂進(jìn)度，始終保持著適度的空余量，使人們有自由的選擇權(quán)。

通常一個(gè)國(guó)家或城市的現(xiàn)有住房應(yīng)達(dá)到總家庭戶數(shù)的數(shù)量，并大多有10%的余量，即達(dá)到家庭總戶數(shù)的1：1.1，如果在家庭分裂的高峰期甚至要達(dá)到1：1.2。如果是城市化率高速增長(zhǎng)時(shí)，除滿足現(xiàn)有城市需求之外，還需要有一定的余量來(lái)滿足新進(jìn)入城市的家庭需求。

中國(guó)目前公布的戶均套數(shù)大約為1：1.1左右，即總住房套數(shù)大于總家庭戶數(shù)，似乎已經(jīng)能滿足現(xiàn)有城市家庭戶數(shù)的需求了。但這個(gè)計(jì)算中忽略了這個(gè)住房是歸誰(shuí)所有，由誰(shuí)居住，或是尚未銷售等情況。只計(jì)算現(xiàn)有住房的總量是否已大于家庭總戶數(shù)，實(shí)際的情況是多于或少于家庭總戶數(shù)，少于家庭總戶數(shù)的肯定是不能滿足需要的，大于時(shí)要看能否跟得上家庭分裂速度或新進(jìn)入城市的家庭速度。

一般而言1：1.1是最基本的條件，多余的10%則是滿足住房調(diào)換、工作變化、家庭分裂的必要選擇余地。而在城市化進(jìn)程中則應(yīng)有更多的余量，如北京市每年新婚家庭的數(shù)量低于總家庭戶數(shù)的10%，但五年前的年新增人口量則大于原有家庭戶數(shù)的10%。

但中國(guó)的統(tǒng)計(jì)之中，忽略了兩個(gè)問(wèn)題，一是非成套住房的數(shù)量占比高達(dá)25%，這些非成套住宅中的套數(shù)計(jì)算是個(gè)多變的情況。如一間平房可能為一戶，但一年之后四、五間平房變?yōu)榱艘粦?。這個(gè)差距會(huì)變化巨大。二是戶籍制度中無(wú)法計(jì)算出戶籍不變的家庭分裂情況。如獨(dú)居人口的情況迅速增加，有些為人口老齡化產(chǎn)生的，戶籍?dāng)?shù)量不變，但更多的則是年輕人的戶籍未動(dòng)，也未結(jié)婚另組家庭，但卻獨(dú)立居住，應(yīng)被計(jì)算為單獨(dú)戶，卻未被按戶計(jì)算的情況。也包括各城市中異地工作獨(dú)立居住的情況，他們的戶籍并不在這個(gè)城市，但卻會(huì)在這個(gè)城市長(zhǎng)住，需要擁有獨(dú)立的住房。當(dāng)然也有大量合居的情況，如異地工作的人員可能合租一套住房，外地或農(nóng)村人口大量進(jìn)城時(shí)，也會(huì)有打工者合居的情況，中國(guó)的統(tǒng)計(jì)目前無(wú)法跟上這種多元的變化。

可以肯定的是如果將進(jìn)入城市的常住人口中，都以家庭方式計(jì)算為戶時(shí)，中國(guó)現(xiàn)有的住房無(wú)論如何都無(wú)法滿足1：1的最基本條件。但實(shí)際情況中獨(dú)立進(jìn)入城市的個(gè)人大約都不是按家庭計(jì)算的，也才因此會(huì)有1：1.1的說(shuō)法。

在國(guó)際上的統(tǒng)計(jì)之中，這種非戶籍管理方式，是以個(gè)人獨(dú)立護(hù)照的方式管理。進(jìn)入城市的非家庭關(guān)聯(lián)的持獨(dú)立護(hù)照的人口都是按單獨(dú)戶計(jì)算的，其獨(dú)立住房的需求則要求戶均住房套數(shù)計(jì)算時(shí)，必須按獨(dú)立戶對(duì)應(yīng)獨(dú)立住房套計(jì)算。這就讓中國(guó)的統(tǒng)計(jì)方式與國(guó)際的統(tǒng)計(jì)方式產(chǎn)生了不同的定義和不同的計(jì)算結(jié)果。

類似上述概念，中國(guó)還有很多，只有先理清各種指標(biāo)的定義與內(nèi)涵，找出問(wèn)題的所在，才能有助于更好的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，并讓政府合理、正確地制定相關(guān)的政策?？空鎸?shí)的價(jià)格信號(hào)，掌握市場(chǎng)中的供求關(guān)系，合理地調(diào)整土地供給的數(shù)量和節(jié)奏，讓市場(chǎng)的供求雙方自由選擇生產(chǎn)更適合于未來(lái)生活需要的住房和城市。讓中國(guó)的城市化帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)人民想要的中國(guó)夢(mèng)！