冷冰晶

（東北林業(yè)大學(xué),哈爾濱 150000）

試論企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略

冷冰晶

（東北林業(yè)大學(xué),哈爾濱 150000）

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)管理是和其他企業(yè)管理有著一定的差異的，其差異主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)管理本身具有的特殊性上面。由于房地產(chǎn)行業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)較大的，而且產(chǎn)業(yè)鏈條非常的長(zhǎng)，這就導(dǎo)致投資周期變得越來(lái)越長(zhǎng)，再加上內(nèi)部管理不是十分的科學(xué)，財(cái)務(wù)管理、成本控制等方面管理的效果就不是特別的明顯，時(shí)間一長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展就會(huì)受到一定的影響。本篇論文主要研究的內(nèi)容就是企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的相關(guān)策略，同時(shí)在這個(gè)基礎(chǔ)上對(duì)這些策略進(jìn)行了適當(dāng)?shù)姆治觥?/p>

房地產(chǎn)；發(fā)展；企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)；管理；財(cái)務(wù)

隨著我國(guó)社會(huì)的迅猛發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度也變得越來(lái)越快，尤其是最近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度是十分的迅速的。但是在市場(chǎng)快速發(fā)展的背后，由于一些利益的驅(qū)使，房地產(chǎn)企業(yè)中的管理就變得越來(lái)越混亂，這就導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)變得更加復(fù)雜。所以企業(yè)要想在這種情況下保持健康的發(fā)展，就必須不斷加強(qiáng)自身內(nèi)部的管理，同時(shí)采用科學(xué)的管理策略，這樣才可以有效的保障企業(yè)正常的經(jīng)濟(jì)效益。

1 企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀

1.1 企業(yè)內(nèi)部管理層次差別較大

隨著我國(guó)社會(huì)的飛速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的發(fā)展速度也變得越來(lái)越快，在這樣的發(fā)展趨勢(shì)下，各種各樣的資本就大量的融入進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這就導(dǎo)致各種房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量開始保持迅猛的速度進(jìn)行增長(zhǎng)，這就致使房地產(chǎn)市場(chǎng)變得格外的復(fù)雜。最近幾年，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度漸漸加大，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之變得規(guī)范，一些比較落后的企業(yè)就得到了淘汰或是重組，這樣一來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)就慢慢取得了相應(yīng)的成績(jī)。但如果從總體上來(lái)看的話，在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，行業(yè)發(fā)展中遺留的問題還是普遍存在的。一部分具有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)都是立足于綜合實(shí)力基礎(chǔ)上的，并且開始尋找新的發(fā)展方向，以此來(lái)達(dá)到長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目的。可是現(xiàn)階段，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的管理層次還是停留在原有的管理層次上的，不論是管理方法還是管理策略都是比較落后的，這就致使房地產(chǎn)企業(yè)的管理沒有辦法適應(yīng)現(xiàn)在社會(huì)的發(fā)展需求。

1.2 財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱

就目前的情況來(lái)說(shuō)，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，比較突出的一個(gè)問題還是財(cái)務(wù)管理機(jī)制比較薄弱，其具體表現(xiàn)出現(xiàn)包括以下幾個(gè)方面：首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度并不是十分的健全，而且現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理制度也沒有和企業(yè)的實(shí)際結(jié)合起來(lái)，除此之外，現(xiàn)有的管理制度也沒有有效的進(jìn)行落實(shí)。其次，現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作的時(shí)候效率很低，其財(cái)務(wù)管理工作往往只是停留在編制財(cái)務(wù)報(bào)表等工作上面，但是對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)決策等職能的管理，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有合理的對(duì)其進(jìn)行運(yùn)用，這就造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理水平普遍偏低。最后，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金使用或者是籌措的時(shí)候，都是盲目的進(jìn)行的，并沒有制定出合理完善的計(jì)劃，同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流量的管理缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，這樣一來(lái)，在經(jīng)濟(jì)效益比較好的時(shí)候，投資機(jī)會(huì)的選擇就會(huì)變得更多，但是這也在一定程度上加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

2 企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略

2.1 完善內(nèi)部管理體制

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理機(jī)制只有保持了完善，內(nèi)部控制效率得到了有效的提升，那么房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展才能朝著健康的方向進(jìn)行發(fā)展。但是不論是房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理機(jī)制還是內(nèi)部控制效率，其都沒有辦法離開整理的指導(dǎo)原則。目前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理需要遵循的原則主要有以下幾點(diǎn)：

第一，合法合理就是房地產(chǎn)企業(yè)需要遵循的原則。在我國(guó)，企業(yè)管理行為的準(zhǔn)繩就是法律法規(guī)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理來(lái)說(shuō)，不論是規(guī)則制度還是管理行為，均要以法律為主要的指導(dǎo)，并且這些制度和行為都要在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行。

第二，堅(jiān)持全面性的原則也是房地產(chǎn)企業(yè)需要做到的一點(diǎn)，在這個(gè)前提下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)控制還要涵蓋在企業(yè)業(yè)務(wù)的各個(gè)方面中，對(duì)于一些重點(diǎn)的決策等，房地產(chǎn)企業(yè)必須貫徹落實(shí)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整體控制。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)必須堅(jiān)持謹(jǐn)慎性的原則，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)來(lái)說(shuō)，有效的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范就是最為關(guān)鍵的一點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，投資風(fēng)險(xiǎn)大就是其具備的重要特點(diǎn)，所以內(nèi)部在進(jìn)行會(huì)計(jì)控制的時(shí)候，必須謹(jǐn)慎的對(duì)其進(jìn)行評(píng)估、分析，經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制也要全面的進(jìn)行考慮，這樣才可以將風(fēng)險(xiǎn)值降到最低，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的目標(biāo)。

2.2 做好成本管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

一般來(lái)說(shuō)，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中，最為重點(diǎn)的一個(gè)內(nèi)容就是成本管理，當(dāng)然，成本也是商品在定價(jià)過(guò)程中最為重要的基礎(chǔ)之一，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也是如此。房地產(chǎn)企業(yè)要想讓自身的發(fā)展變得更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，那就必須重視起企業(yè)成本管理，這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是有著非常巨大的作用以及意義的，這不僅關(guān)系到房地產(chǎn)商品的價(jià)格，同時(shí)也影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)要想順利的做好成本管理，那么就需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：制定出科學(xué)合理的成本項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的控制、在企業(yè)的財(cái)務(wù)部門中設(shè)置一個(gè)二級(jí)成本的核算單位，堅(jiān)持實(shí)施成本的責(zé)任制等等。

2.3 獎(jiǎng)懲有效、人治管理

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重點(diǎn)就是激勵(lì)機(jī)制，只有建立起完善可行的激勵(lì)機(jī)制，那么員工的積極性才能在最大程度上發(fā)揮出來(lái)，員工以積極的態(tài)度投入到工作中，才可以為企業(yè)帶來(lái)更大的效益。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)自身的特點(diǎn)來(lái)制定有效的科學(xué)考評(píng)方法，對(duì)于制度管理以及人治管理中存在的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行綜合的考慮，并且以服務(wù)企業(yè)為主要的目標(biāo)，這樣制定出來(lái)的績(jī)效考核機(jī)制才能有效的提升員工的工作效率。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述我們可以看出，企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)管理要想順利的進(jìn)行，就需要從企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略開始出發(fā)，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的實(shí)際情況，以此來(lái)完善制度建設(shè)，只有不斷加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)的管理、預(yù)算管理，建立起完善有效的獎(jiǎng)懲制度，企業(yè)內(nèi)部的管理水平才能不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展才能向著更加健康的方向進(jìn)行發(fā)展。

[1]于向華.房地產(chǎn)管理行政訴訟案件分析[J].中國(guó)市場(chǎng),2015(35):177-178.

10.16640/j.cnki.37-1222/t.2018.01.194