戴雯雯 張洪峰

摘要：十九大報告提出“房子是用來住的”，長租公寓已經(jīng)成為時下最風(fēng)口的行業(yè)。本文在針對長三角主要城市中的品牌長租公寓及其客群廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，統(tǒng)計分析出公寓租賃客群的典型特征，如學(xué)歷結(jié)構(gòu)、租金承受力、購房計劃等等，以期更好的識別該群體需求及群體未來趨勢。

關(guān)鍵詞：長三角；長租公寓；群體特征

在國家大力提倡“租購并舉”的背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)面臨重大變革，同時，一二線城市房價居高不下，城市中年輕人的租房需求不斷增加。在政策、資本及消費升級的共同推動下，長租公寓已經(jīng)成為當(dāng)下風(fēng)口上的行業(yè)。

長租公寓，是近幾年房地產(chǎn)三級市場一個新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年，我國租賃人口將達2.3億人，租賃市場規(guī)模將突破3萬億。

筆者以長三角主要城市中的長租公寓項目中的租賃群體為調(diào)研對象，試圖去分析這類群體的共同特征及普遍需求，為長租公寓行業(yè)的發(fā)展提供理論支撐。

一、調(diào)研工作概述

本次調(diào)研共走訪南京、常州、蘇州、上海、杭州、溫州等6個城市。共計調(diào)研長租公寓品牌8家，調(diào)研人數(shù)847人。其中：集中式公寓532人，分散式公寓315人；男性491人，女性356人。

二、群體特征發(fā)現(xiàn)及分析

（一）學(xué)歷結(jié)構(gòu)

通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在長租公寓里的租戶，以本科及以上學(xué)歷居多，共占比80.3%。大概率來說，更高學(xué)歷意味著更高的收入，所以對居住品質(zhì)有較高要求且具備支付能力的，通常也是學(xué)歷較高的群體。

（二）租期長短及租金溢價率

近2/3的長租公寓客戶選擇的是租期是一年。盡管租房群體的流動性相對較高，但大多數(shù)人在工作生活相對穩(wěn)定的背景下，不愿意頻繁更換住所。

需要指出的是，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，租期越短，其月租金的溢價率就越高。相較周邊住宅社區(qū)中的單室套租金價格，長租公寓中3個月及以下的租金溢價率達到147%，4- 11個月租期溢價率為129%，租期一年的租金溢價率為116%。

（三）家庭結(jié)構(gòu)

長租公寓客群以單身或戀愛狀態(tài)為主。在結(jié)婚生子后，除了在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)里的陪讀所產(chǎn)生的租賃需求外，長租公寓并不是此類家庭結(jié)構(gòu)的選擇。

（四）房租與收入占比

將公寓房租控制在收入的25%- 35%之間，是絕大多數(shù)租房人的決策。以房租收入比為30%計算，一個月收入6000元的人，愿意為房租支付1800元。房租收入比在25%以下的長租公寓，通常是合租群體，而非房租很低、收入很高。該數(shù)據(jù)與國內(nèi)目前中低端長租公寓為市場主流的現(xiàn)狀是吻合的。

（五）決策影響因素

長租公寓吸引其租賃者的原因更多來自于其良好的地段與風(fēng)格化的裝修設(shè)計。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，長租公寓運營商們強調(diào)的社交打造，并不是目標群體們選擇決策時的重點。

需要指出的是，由于本次調(diào)研僅針對品牌長租公寓現(xiàn)有租戶，該群體已經(jīng)接受了當(dāng)前的租金水平。筆者相信，更多的對租金價格敏感的群體，已經(jīng)被擠出了地段優(yōu)越、裝修精致的房源目標群體，這并不意味著我國的租賃群體對租金不敏感。

（六）購房計劃

在國人的傳統(tǒng)觀念中，買房是最佳的選擇，租房則是過渡階段的選擇。超過80%的長租公寓租戶都考慮過買房（無論其是否在短期內(nèi)具備購房能力）。這也是部分公寓運營商退出房租抵購房款計劃的需求點。但需要指出的是，有17.3%的受訪者表示，其具備購房能力，但由于生活方式的選擇、工作與感情暫不穩(wěn)定等原因，暫不考慮購房。

三、未來群體形態(tài)

過去，很多人選擇租房往往是因為買不起房，不得已而為之。而現(xiàn)在，中國人的消費觀念已經(jīng)逐步發(fā)生改變，未來的租房群體形態(tài)則更加豐富多元。

（一）千禧一代更加流動

隨著千禧一代開始步入社會，給住房租賃市場帶來了顯著變化。由于他們更崇尚自由和個性化，所以千禧一代更傾向租房而不是買房。除此以外，他們還更加流動，因此帶來了短租市場的繁榮。資料顯示，目前Airbnb的中國用戶超80%都是千禧一代。

（二）單身貴族崛起、租房周期拉長

單身人口激增目前已經(jīng)是個國際普遍現(xiàn)象，有統(tǒng)計報告顯示，中國現(xiàn)在單身人口已經(jīng)達到2億。同時我國部分熱點城市平均首次購房年齡已超35歲，那么這意味著平均租房周期也上升到10年及以上。對于單身群體更長租期的現(xiàn)實需求，長租公寓需要真正的發(fā)揮長租的價值，在續(xù)租率上進行提升。

（三）家庭開始進入租賃市場

面臨高企的房價，很多家庭，尤其是新婚夫婦往往會在小孩出生前選擇租房過度。萬科曾在一個全自持租賃項目中試點：一次性支付10年租金。最終，租戶中大多以家庭為單位。同時，為了孩子能獲得更優(yōu)質(zhì)的教育資源，部分家庭會在孩子學(xué)校附近選擇長租公寓。

參考文獻：

[1]王建紅.服務(wù)式長租公寓運營模式探析[J].中國房地產(chǎn)，2015（31）.

[2]劉倬.關(guān)于我國長租公寓市場發(fā)展的思考和建議[J].中國建設(shè)信息化，2017（13）.

[3]文青.房企紛紛搶占長租公寓市場[J].中國房地產(chǎn)，2018（02）.

作者簡介：

戴雯雯（1980年—），女，漢族，江蘇常州人，碩士，講師，常州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院，研究方向：市場營銷。

張洪峰（1981年—），男，漢族，四川大竹人，碩士，講師，常州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院，研究方向：市場營銷。