（德州職業(yè)技術學院經(jīng)濟管理系山東德州25303）

“營改增”對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展與戰(zhàn)略調(diào)整起到了積極的促進作用，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，機遇與挑戰(zhàn)并存。因此，在執(zhí)行“營改增”政策時，房地產(chǎn)企業(yè)應如何對待“營改增”，并結合當?shù)氐膶嶋H情況進行合理的稅收籌劃，充分發(fā)揮國家這項稅收改革的積極作用，使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化的財務目標，具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的背景和意義

近年來，隨著社會對減稅的關注，為有效解決財政收入與社會負擔的沖突，國家有關部門根據(jù)社會反映的稅負問題，在不同階段實施了相應的稅收政策。“營改增”之所以被企業(yè)普遍認可，主要原因在于其能夠有效避免重復征稅的不合理現(xiàn)象，從理論上來說能夠降低企業(yè)的稅收負擔。

具體到房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有一定的特殊性。一方面房地產(chǎn)關系到廣大人民群眾的住房問題；另一方面，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，資金投入大，又與實體經(jīng)濟密切相關。在新形勢、新政策下，廣大房地產(chǎn)企業(yè)既要遵循依法納稅的原則，又要積極做好節(jié)稅工作，降低企業(yè)成本。因此，近兩年來，“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問題引起了廣大財務管理人員和稅務人員的極大關注。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的問題及風險分析

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，由于受到國家政策和地區(qū)經(jīng)濟因素的影響，不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平開始發(fā)生傾斜，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)展水平不一?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）明確指出，房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)在2016年4月30日前開工的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。而2016年4月30日后開工的新項目，需要采用一般計稅方法計稅，小規(guī)模納稅人可以采用簡易計稅方法計稅。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)科學管理取得的增值稅發(fā)票，確保取得的增值稅專用發(fā)票能夠順利抵扣房地產(chǎn)項目開發(fā)所對應的成本費用，從而實現(xiàn)減稅目標，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

但是從我國實施“營改增”的具體情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)的稅負并沒有得到降低，甚至起到了反效果，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。究其原因是實施“營改增”后部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅率沒有降低反而提高，并且在清算土地增值稅時，不能以不含稅的收入和成本費用計算，需要合理測算銷售定價，防止土地增值稅稅收臨界點使企業(yè)凈利潤發(fā)生改變，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃難度。此外在處理人工費時，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接開具增值稅專用發(fā)票，或者在購買材料時，不能全部開具增值稅專用發(fā)票，部分發(fā)票還需在180天后經(jīng)過認證才能抵扣，這就需要企業(yè)建立發(fā)票管理制度并安排專人負責，及時認證發(fā)票，確保取得的專用發(fā)票能夠定期抵扣。此外，自實施“營改增”以來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金不足的關鍵問題，主要原因在于“營改增”在短時間內(nèi)會增加企業(yè)成本，縮減現(xiàn)金流，加上金融市場的政策變化，對信貸要求極高，直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)對資金的利用率與企業(yè)發(fā)展。因此如何有效規(guī)避稅務風險，并根據(jù)新的方針政策來進行稅收籌劃，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的主要問題。

另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身的特殊性，也使其在進項稅抵扣環(huán)節(jié)中面臨諸多風險，具體體現(xiàn)在以下三個方面。第一，由于原材料（如砂石料、水泥等）多數(shù)是由一些個體工商戶提供的，導致很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型的房地產(chǎn)公司較難獲取增值稅專用發(fā)票，加大了進項稅的抵扣難度，不僅不能減稅，反而面臨稅負增加的風險。第二，有些資金的支出 （如臨時雇傭的建筑工人和拆遷補償款，關系維護等）無法取得增值稅專用發(fā)票，所以不能抵扣，而土地的成本能否抵扣也存在疑問，這些因素很可能加重企業(yè)的稅負。第三，由于新政策剛剛落地實施，監(jiān)管尚未完善，企業(yè)會計人員對于新的法律法規(guī)和計稅方法還不夠精通，盲目地進行稅收籌劃，可能會導致違反稅法的風險。

三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的方法探討

（一）積極做好“營改增”的應對準備工作。為了確保“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的順利開展，房地產(chǎn)企業(yè)需要提前做好“營改增”的應對準備工作，增強稅收意識，對于生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的費用，盡量開具增值稅專用發(fā)票，并及時向有關部門申報、繳納稅款，同時定期整理、核查發(fā)票和憑證，對各種財務報表、財務分析報告、會計賬簿、會計憑證和費用明細表進行專項管理，方便稅務機關檢查。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需做好庫存管理工作，嚴把管理關，以防原材料和樓盤滯存。加強對在職人員的培訓力度，宣傳“營改增”有關內(nèi)容，使管理、銷售與財務人員掌握相關知識。

（二）充分重視對供應商的選擇。為了能夠在“營改增”背景下有效抵扣進項稅，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視對供應商的選擇，嚴格結合供應商的價格、銷售優(yōu)惠與產(chǎn)品質量，依據(jù)供應商身份與具體情況作為選擇標準來進行篩選。例如對于某房地產(chǎn)開發(fā)項目，城建稅、地方教育費附加和教育費附加的征收率分別是7%、2%、3%，項目工程款為40萬元，成本為15萬元，在實施“營改增”后，需要采購一批原材料，房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率是11%，收到供應商的報價：第1家是增值稅一般納稅人，材料不含稅，價格為20萬元，稅費總共為3.4萬元，可以開具增值稅專用發(fā)票，經(jīng)財務人員核算，與該供應商合作后，項目的具體收益為366萬元；第2家屬于小規(guī)模納稅人，按3%的稅率開具發(fā)票，不含稅價格為19.5萬元，項目具體收益為378.16萬元。以房地產(chǎn)企業(yè)利益為目標，應選擇第2家作為合作伙伴。

（三）企業(yè)會計人員要加強學習，提高專業(yè)水平。企業(yè)會計人員要全面了解新政策、新法規(guī)，依法進行稅收籌劃。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)節(jié)復雜，不僅包括拿地、拆遷、設計和土建，還包括采購、裝修、資金、營銷和物業(yè)管理等，每一項經(jīng)濟行為都會涉及到納稅，同時產(chǎn)生稅收籌劃空間，因此在“營改增”背景下，為了有效降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，避免重復納稅，房地產(chǎn)企業(yè)應對生產(chǎn)費用做出明確規(guī)定，盡量開具增值稅專用發(fā)票，明確房地產(chǎn)項目和市場發(fā)展需求的關系，重點進行稅收籌劃，安排專業(yè)的稅務自查人員實地核查，合理測算項目增值稅。同時要加大銷售力度，避免出現(xiàn)樓盤滯銷，不能確認收入，進項稅額大于銷項稅額，導致留抵稅額無法抵扣，企業(yè)的資金周轉出現(xiàn)危機等情況發(fā)生。此外，考慮到“營改增”實施的時間較短，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金緊缺的問題，政府還需加大政策支持，通過分期納稅等方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金難問題。

（四）加強風險控制，規(guī)避稅務風險。為了有效規(guī)避稅務風險，房地產(chǎn)企業(yè)必須規(guī)范稅務操作流程，加強稅務風險管控，通過指標量化評估實際稅負率，與同一區(qū)域同行業(yè)進行比較，比對歷史數(shù)據(jù)，檢查稅負變化與所在經(jīng)營環(huán)境變化是否相符，并對主營業(yè)務成本和收入的增長率變化情況進行分析、計算，針對“營改增”后可能出現(xiàn)的問題采取相應的預防措施進行處理，確保在合理的范圍內(nèi)進行稅收籌劃。尤其要加強對票據(jù)的管理，一方面在生產(chǎn)經(jīng)營過程中開具的增值稅專用發(fā)票，需要做好審核工作，防止虛假發(fā)票給企業(yè)帶來的稅務風險；另一方面，要防止由于抵扣不足，給企業(yè)造成稅負的增加和經(jīng)濟利益的流失。

（五）合理選擇征稅方法，爭取抵扣稅費。“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)應重視應稅服務，結合具體情況，做好歸口和合同管理工作，依據(jù)合同實際執(zhí)行情況和付款節(jié)點，合理選擇征稅方法來抵扣稅費，并明確要求供應商及時開具增值稅專用發(fā)票，保證合同簽署方、收款單位與發(fā)票提供方的信息內(nèi)容一致，同時加強對工程合同決算的力度，和施工企業(yè)做好工程決算，在項目竣工驗收后，做好會計核算工作，確保進項稅及時抵扣。例如選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)，如果房地產(chǎn)售價是100萬元，原來繳納的營業(yè)稅為5萬元，執(zhí)行“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅征收率是5%，那么增值稅為：100÷（1+5%）×5%=4.76（萬元），并且按照相關文件規(guī)定收到預收款后先依據(jù)3%的預征率預繳增值稅，因此選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)與之前相比，稅負明顯下降。

四、結束語

綜上所述，“營改增”的目的是有效解決社會負擔與財政收入的沖突，減輕企業(yè)稅負。雖然在“營改增”的實施階段，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨一系列的稅收問題，影響到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，但只要房地產(chǎn)企業(yè)做好“營改增”的應對準備工作，重視對供應商的選擇，熟悉稅法，加強稅收籌劃，加強風險控制，規(guī)避稅務風險，合理選擇征稅方法，爭取抵扣稅費，就能確保企業(yè)快速駛入健康、可持續(xù)發(fā)展的“快車道”。S