李瑤 敖祥菲

走出一條自己的路，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)效應，賦能經(jīng)紀、跳出經(jīng)紀。

1998年7月，國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（以下簡稱“通知”），停止延續(xù)了近40年的福利分房制度，啟動住房改革，正式拉開住房市場化的序幕，房產(chǎn)經(jīng)紀服務也隨之誕生。

時光走過20年，中國住房市場發(fā)生了翻天覆地的變化，房產(chǎn)經(jīng)紀服務也經(jīng)歷浮沉，從最初的二手交易衍生服務逐漸邁向產(chǎn)業(yè)化、成熟化。而伴隨房地產(chǎn)市場存量時代的到來，經(jīng)紀行業(yè)也將再度面臨變革的選擇。

《財經(jīng)國家周刊》記者采訪了長期從事宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)新產(chǎn)業(yè)研究的貝殼找房首席經(jīng)濟學家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領。楊現(xiàn)領認為，當下正處于房產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)展的關鍵點，要理性審視房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的歷史進化，正視當下經(jīng)紀行業(yè)仍然存在的問題，探索出一條更加符合國民居住需求、健康協(xié)作的發(fā)展道路。

崛起的節(jié)點

《財經(jīng)國家周刊》：你在許多場合都提及當下是房產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)展轉(zhuǎn)變的關鍵時期，為什么會出現(xiàn)這樣的變革？

楊現(xiàn)領：任何一個國家的房地產(chǎn)市場都經(jīng)歷過三個長周期，第一個周期是以開發(fā)為主導，持續(xù)時間通常為20年。今年正好是房改20周年，也是房產(chǎn)經(jīng)紀誕生20周年。過去20年，在史無前例的人口增長和經(jīng)濟增長驅(qū)動下，住房需求、住房供給集中爆發(fā)，完成了從住房福利分配到貨幣化的歷史轉(zhuǎn)換，房產(chǎn)經(jīng)紀也從衍生服務發(fā)展為越來越成熟的產(chǎn)業(yè)，這是一個從0到1的過程。

我們常說房產(chǎn)經(jīng)紀是“萬億市場、千億行業(yè)、百億利潤”，具體來說就是，到目前為止房地產(chǎn)市場規(guī)模至少在25萬億元的級別，但行業(yè)平均傭金不到2%，而傭金對應的利潤要刨去各類成本，就更少了。

逆向思維來看，這也正是這個行業(yè)開始真正意義上出現(xiàn)更大、更持續(xù)向上崛起的節(jié)點，是從1到100的開端。當下中國房地產(chǎn)市場正在進入存量時代，二手房交易需求在中國核心城市已超過新房成為主導，這必將倒推房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入新發(fā)展階段。

《財經(jīng)國家周刊》：從0到1意味著這個行業(yè)是立住了，那么這20年來積累的模式和經(jīng)驗是否可以順承下去？

楊現(xiàn)領：經(jīng)歷20年浮沉變化，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的確積累了一些可圈可點的發(fā)展模式和規(guī)則。比如堅持真房源，這是一個怎么強調(diào)都不為過的準則，因為假房源不僅是對經(jīng)紀品牌美譽的損失，更是對社會資源的浪費。

但這個行業(yè)仍然存在著許多問題，比如高流失率、低傭金率、惡性競爭、重復產(chǎn)能建設、用戶滿意度不達標等，缺乏一個公平公正、成熟健康的規(guī)范。這些問題不突破，經(jīng)紀產(chǎn)業(yè)鏈就不穩(wěn)定，就難以與用戶建立穩(wěn)固的信任，無法真正實現(xiàn)崛起。

野蠻生長的由來

《財經(jīng)國家周刊》：為什么會出現(xiàn)這樣的行業(yè)困境？

楊現(xiàn)領：這跟它的成長本身有一定關系。1998年全面取消福利分房，北京、上海推出了第一批經(jīng)濟適用房，但沒人買得起。后來上海市推出了公房出售的解決辦法，讓消費者賣掉手里的公房，再加上自家儲蓄、銀行貸款各三分之一來買房，于是催生出來中國第一批房產(chǎn)經(jīng)紀。

這20年里，房產(chǎn)經(jīng)紀不僅分享了房改的制度紅利，還分享了一二線城市的二手房市場快速發(fā)展的紅利，再加上整個行業(yè)的低門檻勞動力紅利，野蠻生長著。

但隨著時間推移，一方面房改制度紅利見底，行業(yè)競爭趨于激烈，另一方面，經(jīng)紀人群的觀念較過去大不相同，比如不愿意接受加班、希望周末休息，整個行業(yè)招聘難、留人難，行業(yè)整體認知能力較低。而與此相對的，是消費者越來越高的住房需求、服務需求。于是，問題凸顯，上升為制約行業(yè)發(fā)展的困境。

《財經(jīng)國家周刊》：其他國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)過類似的困境嗎？對我國有什么參照意義？

房產(chǎn)經(jīng)紀是“萬億市場、千億行業(yè)、百億利潤”。

楊現(xiàn)領：從時間這個縱向軸來看，日本就經(jīng)歷了我之前提到過的三個周期。第一周期是二戰(zhàn)后日本住房短缺問題明顯，必須通過大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)來解決;1975年，日本意識到住房短缺問題已不存在，開始調(diào)整住房國策，推動民眾在一人一間的住房基礎上追求更高的質(zhì)量，二手房市場開始走上主導，即第二周期。如今，日本房地產(chǎn)進入第三階段，通過對存量土地、存量住宅的再開發(fā)，逐步建立可循環(huán)再生的住房供應體系。中國的發(fā)展路徑與之相似，也是從新房發(fā)展到二手房再到今后租賃為主、租購并舉等階段。

從發(fā)展模式這個橫向軸來看，目前經(jīng)紀行業(yè)主要呈現(xiàn)從無到有、多家委托和獨家委托三個階段。國外的市場許多已進入獨家委托階段，各環(huán)節(jié)經(jīng)紀人之間基于價值交換嚴守界限，模式相對穩(wěn)定成熟。而中國當前正處于第二階段，即每個賣家委托多個經(jīng)紀人，誰能將房子賣掉誰拿傭金，經(jīng)紀人之間缺乏協(xié)作與規(guī)范意識。

走一條獨特的路

《財經(jīng)國家周刊》：中國房產(chǎn)經(jīng)紀只能走國外走過的路嗎？是否還有其他可能的路徑？

楊現(xiàn)領：相比于日本、美國，中國對互聯(lián)網(wǎng)的應用是一個相對領先的探索。因為日本城市密集、線下經(jīng)紀服務流程成熟，互聯(lián)網(wǎng)很難施展開來;美國的房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)規(guī)范在互聯(lián)網(wǎng)興起之前已經(jīng)相對成熟，互聯(lián)網(wǎng)對它們而言只是一個工具而非推動力。

中國市場非常注重互聯(lián)網(wǎng)的驅(qū)動力，信息的生產(chǎn)、分發(fā)與匹配、服務線上化等因素也將成為驅(qū)動行業(yè)走向下一階段的關鍵力量。但此前，經(jīng)紀行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)信息化探索更多是在房源信息的傳播方式上側(cè)重，讓找房、交易的方式發(fā)生了變化，可多家委托、經(jīng)紀人彼此割裂的局面并沒有得到根本改善，消費者的服務需求沒有得到滿足。

從消費者需求出發(fā)，互聯(lián)網(wǎng)能給經(jīng)紀行業(yè)帶來的變化也就比較明朗。一是房源信息的生產(chǎn)、發(fā)布、傳播要全面、及時、準確;二是房屋供給要有品質(zhì)，比如裝修好;三是住房服務要有保證，比如保潔、維修等。所以中國其實可以走出一條自己的路，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)效應，賦能經(jīng)紀、跳出經(jīng)紀，形成一個囊括國民居住需求的互聯(lián)網(wǎng)服務平臺。

《財經(jīng)國家周刊》：要形成這樣一個巨大的平臺，需要從哪些層面著力？

楊現(xiàn)領：首先，堅持真房源，這是前提;其次，聚焦人效提升，思考如何通過技術(shù)驅(qū)動服務，這是核心;再者，謀求合作，建立一個“共生型網(wǎng)絡”，讓經(jīng)紀人“抱團”合作，多個經(jīng)紀品牌并存，每個經(jīng)紀人、每個品牌都可以從參與的環(huán)節(jié)獲得合理分傭，這是基礎。

所有這些最終都是要構(gòu)成一個良性的生態(tài)循環(huán)，既為經(jīng)紀人、經(jīng)紀品牌創(chuàng)造價值，也能聯(lián)合各方，共同為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務。