宋航

[摘 要] 個(gè)人出租住房按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納增值稅額，在繳納增值稅的同時(shí)需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，享受免征教育費(fèi)附加、地方教育附加的優(yōu)惠政策；對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得屬于財(cái)產(chǎn)租賃所得，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

[關(guān)鍵詞] 個(gè)人出租住房；增值稅；印花稅

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.35.150

在實(shí)際生活中，個(gè)人出租住房非常普遍。個(gè)人出租住房涉及的稅費(fèi)繁多，既涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，還涉及個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。每一個(gè)稅種的征稅對(duì)象、稅率、計(jì)算依據(jù)、納稅期限等都各不相同，下面就個(gè)人出租住房如何繳納各種稅費(fèi)、是否享受稅收優(yōu)惠進(jìn)行淺談。

1 個(gè)人出租住房繳納增值稅的路徑

2016年5月1日全面“營(yíng)改增”后，其他個(gè)人（個(gè)體工商戶除外，以下簡(jiǎn)稱個(gè)人）出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納增值稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。注意區(qū)別：個(gè)人出租非住房，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。

個(gè)人出租住房時(shí)，應(yīng)納增值稅稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

個(gè)人出租非住房時(shí)，應(yīng)納增值稅稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

開具增值稅專用發(fā)票，不享受月銷售額不超過(guò)3萬(wàn)元的企業(yè)或非企業(yè)性單位暫免征收增值稅優(yōu)惠（注意：在2017年12月31日以前，個(gè)人出租住房后獲得租金收入，無(wú)論是預(yù)收款，還是現(xiàn)時(shí)收款，只要一次性收取后分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩蛔?萬(wàn)元時(shí)，則依照2016年財(cái)稅53號(hào)公告規(guī)定予以免征增值稅）。例1：中國(guó)公民張某2018年1月1日起將其位于市區(qū)的一套住房按市價(jià)出租，每月租金3000元，租金按年收取，每年36000元。則張某需要每年繳納增值稅為：

36000÷（1+5%）×1.5%=514.29元

例2：假設(shè)中國(guó)公民張某2018年1月1日起將其位于市區(qū)的一套商鋪按市價(jià)出租，每月收取租金3000元，租金按年收取，每年36000元。則張某需要每年繳納增值稅為：

36000÷（1+5%）×5%=1714.29元

2 個(gè)人出租住房如何繳納城市維護(hù)建設(shè)稅

城市維護(hù)建設(shè)稅稅率根據(jù)規(guī)定，納稅人所在地在市區(qū)的，城建稅稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，城建稅稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，城建稅稅率為1%。

例3（承接例1），張某需要每年繳納增值稅為：36000÷（1+5%）×1.5%=514.29元

則張某需要每年繳納城市維護(hù)建設(shè)稅為：514.29×7%=36元

例4（承接例2），張某需要每年繳納增值稅為：36000÷（1+5%）×5%=1714.29元；則張某需要每年繳納城市維護(hù)建設(shè)稅為：1714.29×7%=120元

3 個(gè)人出租住房是否需要繳納教育費(fèi)附加、地方教育附加

國(guó)家在2016年財(cái)稅第12號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》中明確規(guī)定：將免征教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金的范圍，由現(xiàn)行按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)3萬(wàn)元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)9萬(wàn)元）的繳納義務(wù)人，擴(kuò)大到按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)10萬(wàn)元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)30萬(wàn)元）的繳納義務(wù)人。在例1、例2中，中國(guó)公民張某出租房屋月租金3000元，都不需要繳納教育費(fèi)附加、地方教育附加。享受免征教育費(fèi)附加、地方教育附加的優(yōu)惠政策。

4 個(gè)人出租住房如何繳納房產(chǎn)稅

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在2008年財(cái)稅24號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中第二條第（三）項(xiàng)規(guī)定：“對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。注意區(qū)別：個(gè)人出租非住房，按12%的稅率征收房產(chǎn)稅。

個(gè)人出租房屋，應(yīng)按租金收入全額征收房產(chǎn)稅。2016年5月1日全面“營(yíng)改增”之后，依據(jù)財(cái)稅2016年第43號(hào)文《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。但是如果納稅人按規(guī)定享受了免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)租金收入時(shí)不扣減增值稅額。

個(gè)人出租住房房產(chǎn)稅從租計(jì)征，房產(chǎn)稅計(jì)算公式為：

應(yīng)納房產(chǎn)稅額=（租金收入-實(shí)繳增值稅額）×4%

個(gè)人出租非住房房產(chǎn)稅從租計(jì)征，房產(chǎn)稅計(jì)算公式為：

應(yīng)納房產(chǎn)稅額=（租金收入-實(shí)繳增值稅額）×12%

例5（承接例1），張某出租住房需要每年繳納增值稅為：36000÷（1+5%）×1.5%=514.29元；則張某出租住房需要每年繳納房產(chǎn)稅為：（36000-514.29）×4%=1419.43元

例6（承接例2），張某出租非住房需要每年繳納增值稅為：36000÷（1+5%）×5%=1714.29元；則張某出租非住房需要每年繳納房產(chǎn)稅為：（36000-1714.29）×12%=4114.29元。

5 個(gè)人出租住房繳納個(gè)人所得稅的方法

財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局在2008年財(cái)稅24號(hào)文中規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得屬于財(cái)產(chǎn)租賃所得，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局在2016年財(cái)稅43號(hào)文《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》規(guī)定：個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。

個(gè)人出租住房按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，若采用分稅種計(jì)征方式具體計(jì)算公式及適用稅率有以下三種情況。

第一，月租金收入在800元以下的免征個(gè)人所得稅；第二，月租金收入在4000元以下的，按下列公式計(jì)算繳納個(gè)人所得稅：[月租金收入-800元-已繳納的其他稅費(fèi)-實(shí)際發(fā)生的修繕費(fèi)用（以800元為限）]；第三，月租金收入在4000元以上的，按下列公式計(jì)算繳納個(gè)人所得稅：[月租金收入×（1-20%）-已繳納的其他稅費(fèi)-實(shí)際發(fā)生的修繕費(fèi)用（以800元為限）]×10%。

例7（承接例1、例3、例5），張某出租住房需要每年繳納增值稅為：36000÷（1+5%）×1.5%=514.29元；張某出租住房需要每年繳納城市維護(hù)建設(shè)稅為：514.29×7%=36元；張某出租住房需要每年繳納房產(chǎn)稅為：（36000-514.29）×4%=1419.43元；則張某出租住房每月繳納增值稅、城建稅、房產(chǎn)稅共=（514.29+36+1419.43）÷12=164.14元。

張某出租住房每月應(yīng)納個(gè)人所得稅=（3000-164.14-800）×10%=203.59元；張某出租住房全年應(yīng)納個(gè)人所得稅=203.59×12=2443.08元。

例8（承接例2、例4、例6），張某出租非住房需要每年繳納增值稅為：36000÷（1+5%）×5%=1714.29元；張某出租非住房需要每年交納城市維護(hù)建設(shè)稅為：1714.29×7%=120元；張某出租非住房需要每年繳納房產(chǎn)稅為：（36000-1714.29）×12%=4114.29元；則：張某出租非住房每月繳納增值稅、城建稅、房產(chǎn)稅共=（1714.29+120+4114.29）÷12=495.72元；張某出租住房非每月應(yīng)納個(gè)人所得稅=（3000-495.72-800）×10%=170.43元；張某出租非住房全年應(yīng)納個(gè)人所得稅=170.43×12=2045.16元。

例9：中國(guó)公民劉某有甲、乙、丙三套住房，其中甲、乙兩套用于出租，2018年6月共收取租金9600元，其中住宅A租金4790元，住宅B租金4810元，同時(shí)兩套住宅分別發(fā)生修繕費(fèi)用，各900元，（不考慮個(gè)人出租住房應(yīng)繳納的其他稅費(fèi)）則計(jì)算：

（1）出租甲住房應(yīng)繳納個(gè)稅？

（2）出租乙住房應(yīng)繳納個(gè)稅？

解析：劉某出租甲住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅

=[（4790-0-800）-800]×10%

=319元

出租B住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅

=[（4810-0-800）×（1-20%）]×10%

=320.8元。

例10：中國(guó)公民陳某2018年1月1日起將其位于市區(qū)的一套公寓住房按市價(jià)出租，每月收取租金3900元。1月因衛(wèi)生間漏水發(fā)生修繕費(fèi)用1300元，已取得合法有效的支出憑證。計(jì)算2018年1、2月應(yīng)納個(gè)人所得稅（不考慮個(gè)人出租住房應(yīng)繳納的其他稅費(fèi)）。

解析：陳某2018年1月應(yīng)納個(gè)人所得稅

=（3900-0-800-800）×10%

=230元

陳某2018年2月應(yīng)納個(gè)人所得稅

=（3900-0-500-800）×10%

=260（元）

6 個(gè)人出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅

國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在2008財(cái)稅24號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中第二條第（三）項(xiàng)規(guī)定：“對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

例1、例2、例9、例10中出租住房的中國(guó)公民都不需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，享受個(gè)人出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策。

7 個(gè)人出租住房免征印花稅

國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在2008財(cái)稅24號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。例1、例2、例9、例10中出租住房的中國(guó)公民都不需要繳納印花稅，享受個(gè)人出租住房免征印花稅的優(yōu)惠政策。

綜上所述，個(gè)人出租住房需要計(jì)算繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅，免征教育費(fèi)附加及地方教育附加，免征城鎮(zhèn)土地使用稅，免征印花稅。

參考文獻(xiàn)：

[1] 財(cái)政部，國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 [EB/OL].[2008-03-03].http：//www.chinatax.gov.cn/n810341/n810765/n812171/n812720/c1192349/content.html.

[2] 財(cái)政部，國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知[EB/OL]. [2016-01-29].http：//www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengwengao/wg2016/wg201603/201607/t20160705_2344752.html.