文/圖_本刊記者（發(fā)自江西上饒）

涉事房產(chǎn)

今年8月26日，江西省上饒市橫峰縣岑陽鎮(zhèn)居民蘇月英、蘇監(jiān)文姐弟收到了來自上饒中院的答復(fù)函，答復(fù)函稱，二人的案子檢察院已經(jīng)抗訴和法院再審審理，判決結(jié)果并無不當(dāng)，“望你息訴服判”。

十多年前，蘇氏姐弟花費近百萬在當(dāng)?shù)刭徺I了一處房產(chǎn)，此后又掏了300多萬元裝修。然而，房管局卻把房產(chǎn)證辦在了開發(fā)商名下更讓姐弟倆想不通的是，上饒中院竟認(rèn)定房管局的做法并無不妥，如今還要他們息訴服判，“這是終審判決，改不了了，可是讓我們怎么服？”面對上饒中院的這份答復(fù)函，蘇監(jiān)文顯得很迷茫。

房產(chǎn)突遭查封

一切都要從一份《商品房買賣合同》講起。

2007年5月14日，蘇月英、蘇監(jiān)文姐弟與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商張朝輝、李敏夫婦簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同顯示：由蘇監(jiān)文、蘇月英共同出資向后者購買位于橫峰縣岑陽鎮(zhèn)解放中路54號（朝暉佳苑）商住樓第二、三層房屋，總面積約960平方米。房產(chǎn)出賣人為橫峰縣城市建設(shè)綜合開發(fā)公司（以下簡稱“橫峰城建”），張朝輝為委托代理人。

該合同約定的付款方式引起了本刊記者的注意，合同稱：“2007年5月15日，第一次付現(xiàn)金30萬元，房屋做好第二層付現(xiàn)金20萬元，余款等出賣人辦好相關(guān)手續(xù)后一次性付清。”

蘇監(jiān)文告訴記者，之所以采取這種付款方式，是因為張氏夫婦拿到地之后，并沒有足夠的資金將房子建好?！八麄冊瓉硎亲鲂∩獾?，相當(dāng)于是找我們借錢搞開發(fā)?！?/p>

而實際上，在合同簽訂后，蘇監(jiān)文、蘇月英先后向張朝輝交付了購房預(yù)付款90萬元。并于當(dāng)年年底順利交房。2008年10月1日，徐敏又以出租人名義將該房屋第一層店面出資給了蘇監(jiān)文，蘇氏姐弟則先后投入資金300余萬元，將這棟樓的第一、二、三層裝修一新，用于經(jīng)營KTV和酒店。

值得一提的是，因為房屋證件不全，通水通電都費了一番工夫，因此，姐弟倆也多次催促張朝輝盡快為他們辦理好房產(chǎn)證件，但對方卻總是以各種理由搪塞拖延。

蘇監(jiān)文透露，當(dāng)時張朝輝表示，其拿到的地位于橫峰縣原物資局院內(nèi)，但在實際開發(fā)過程中，并未嚴(yán)格執(zhí)行，導(dǎo)致新樓盤的位置發(fā)生了偏離。也就是說，這棟樓有部分土地的使用權(quán)未依法取得，而未依法批準(zhǔn)的部分屬于非法建筑，非法建筑是不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的。

但張朝輝同時承諾，將盡力想辦法，把相關(guān)證件辦下來。

蘇氏姐弟對張朝輝這番“陳情”深信不疑，也知道了他的“難處”，所以后來也就沒有催得那么緊了?！按哌€是時不時地催一下，但畢竟我們已經(jīng)拿到了房子，而且已經(jīng)住了幾年，也就沒有想那么多。我們本來就是一個小縣城的，都是熟人。誰能想到他竟然是這種人，我們都被他耍得團團轉(zhuǎn)了。”

隨后幾年，蘇氏姐弟經(jīng)營著KTV和酒店，時不時去張朝輝的咖啡館坐坐，問問房產(chǎn)證進(jìn)展，日子過得倒也平靜。不過，平靜在2013年6月被打破。這天，橫峰縣法院的執(zhí)行人員突然來到蘇氏姐弟的酒店，表示要將該處房產(chǎn)依法予以查封，并進(jìn)行拍賣處置。

直到這時，蘇氏姐弟才如夢初醒，原來他們購買的這兩層樓的房產(chǎn)證早在2008年9月28日就已經(jīng)辦好了，不過不是辦在他們姐弟的名下，而是辦在了張朝輝妻子徐敏的名下。

2012年5月16日，徐敏與人合資成立的公司弋陽縣華義糧食加工有限公司（以下簡稱“弋陽華義”）出現(xiàn)資金短缺。于是，徐敏等人又以名下房產(chǎn)作為抵押物，以弋陽華義為借款人向中國民生銀行南昌分行申請了一筆2000萬元的貸款，根據(jù)二者簽訂的《最高額抵押合同》，蘇監(jiān)文、蘇月英所購買的朝暉佳苑第二、三層房屋，亦赫然在抵押登記之列。

2013年4月7日，因借款人弋陽華義未能按期支付利息，觸發(fā)了提前還款條款，于是，民生銀行南昌分行便依約提前收回了借款，并向橫峰縣法院提出實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)申請。同年4月28日，橫峰縣法院作出“（2013）橫商擔(dān)特字第1號”民事裁定：準(zhǔn)許徐敏用于抵押的位于朝暉佳苑第一、二、三層的房屋采取拍賣、變賣方式變價，民生銀行南昌分行的借款本金及利息等費用，在約定的擔(dān)保范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

于是就有了法院執(zhí)行人員要查封房屋這一幕的發(fā)生。

訴訟一波三折

前文已經(jīng)提到，朝暉佳苑部分房屋屬于非法建筑，那么，徐敏又是通過何種手段把房產(chǎn)證辦下來的呢？本刊記者通過橫峰縣房管局了解到，朝暉佳苑最初建設(shè)的時候，的確存在未批先建的行為，房管局發(fā)現(xiàn)后，已經(jīng)對開發(fā)商進(jìn)行了處罰，并在處罰后補發(fā)了建設(shè)工程許可證。因此，非法建筑的問題已經(jīng)消除。

此外，針對該房屋已經(jīng)出售給蘇監(jiān)文、蘇月英一事，橫峰縣房管局表示，由于該房屋未在該局進(jìn)行商品房的預(yù)售登記，故他們對房屋的買賣情況并不知情。

而蘇監(jiān)文一方卻認(rèn)為，徐敏之所以能把房產(chǎn)證辦下來，靠的是一份“上級指令”。蘇監(jiān)文向本刊記者出示的一份函件，內(nèi)容如下：

“縣房管局：張朝輝開發(fā)的朝暉佳苑，因資金困難，同意其辦理貳戶房產(chǎn)證，請予辦理?！?/p>

時間為2008年9月27日，并蓋有“橫峰縣行政執(zhí)法綜合管理辦”的公章。蘇監(jiān)文稱，正是因為這份“指令”，縣房管局第二天就把自己購買的房產(chǎn)辦在了徐敏名下。

在了解到這些情況后，蘇監(jiān)文等人于當(dāng)年6月14日向橫峰法院遞交了《執(zhí)行異議申請書》，申請中止執(zhí)行“（2013）橫商擔(dān)特字第1號”民事裁定書，同時確認(rèn)朝暉佳苑第二、三層房屋為蘇月英、蘇監(jiān)文姐弟所有。

同年8月12日，蘇監(jiān)文、蘇月英又以縣房管局頒發(fā)給徐敏的《房屋所有權(quán)證》違法為由，將縣房管局告上法庭，請求法院依法撤銷縣房產(chǎn)局為第三人徐敏頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》。

2013年11月21日，橫峰縣人民法院作出“（2013）橫行初字第05號”行政判決，以“第三人徐敏申請對涉案房屋辦理房屋所提交的材料中，國有土地使用權(quán)證登記的主體是徐敏，建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的登記主體均是橫峰縣城市建設(shè)綜合開發(fā)公司”為由，認(rèn)定房管局將涉訴房屋登記到徐敏名下違反了《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定。

但令蘇監(jiān)文一方怎么也想不明白的是，法院雖然確認(rèn)了房管局向徐敏頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》的具體行政行為違法，但卻未予以撤銷，理由是，“撤銷被告房屋登記行為將給第三人中國民生銀行股份有限公司南昌分行的合法權(quán)益造成重大損失”。

蘇監(jiān)文等人對此顯然不服，既然已經(jīng)認(rèn)定房管局辦證違法，那么，即使要維護民生銀行的權(quán)益，也應(yīng)該由房管局作出補償，而不應(yīng)當(dāng)由他們來買單。于是，姐弟倆于2014年4月10日向橫峰縣檢察院申請監(jiān)督。隨后，橫峰縣檢察院又向上饒市檢察院提請抗訴。兩年后的2016年4月7日，上饒市檢察院向上饒市中院送達(dá)了抗訴書。

2016年5月19日，上饒市中院作出行政裁定：本案指令橫峰縣人民法院另行組成合議庭進(jìn)行再審；再審期間，中止原判決的執(zhí)行。

采訪對象出示的相關(guān)資料

隨后，橫峰縣法院對該案進(jìn)行再審。在庭審中，民生銀行南昌分行進(jìn)行了陳述，其表示，在辦理對徐敏、張朝輝的抵押貸款業(yè)務(wù)前，該行已對涉案房產(chǎn)進(jìn)行了實地調(diào)查，到橫峰縣房管局查詢了涉訴房屋的所有權(quán)登記情況，橫峰縣房管局確認(rèn)涉訴房屋登記在徐敏名下，無抵押、無查封。民生銀行南昌分行是在盡了審慎注意義務(wù)的基礎(chǔ)上才辦理后續(xù)的抵押貸款業(yè)務(wù)。

由于徐敏等人未按期還息，該行通過橫峰縣法院申請了實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)程序，而法院也已經(jīng)將涉訴房屋裁定給該行抵債。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，該處房產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至善意第三人民生銀行南昌分行，故其為涉訴房屋的合法所有權(quán)人。

該行同時認(rèn)為，依據(jù)最高法相關(guān)規(guī)定：“被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。”

而橫峰縣法院認(rèn)為，當(dāng)時涉案房屋實際上已經(jīng)交由蘇監(jiān)文、蘇月英占有并使用，民生銀行作為專業(yè)的金融機構(gòu)，在應(yīng)知道抵押房產(chǎn)已有他人居住的情況下，未審核抵押房產(chǎn)的真實權(quán)屬關(guān)系，未盡相應(yīng)的審慎審查義務(wù)，存在重大過失，不應(yīng)認(rèn)定為善意第三人。

此外，民生銀行是由民間資本設(shè)立的商業(yè)銀行，其權(quán)益自然也不屬于國家利益或者公共利益范疇。因此，法院對民生銀行南昌分行的相關(guān)主張未予采納。

2016年12月5日，橫峰縣法院作出如下判決：撤銷本院“（2013）橫行初字第05號”行政判決；撤銷被告橫峰縣房產(chǎn)局于2008年9月28日向徐敏頒發(fā)的“橫房權(quán)證岑陽鎮(zhèn)字第0311730號”和“橫房權(quán)證岑陽鎮(zhèn)字第0311731號”房屋所有權(quán)證的具體行政行為。

案情陷入膠著

這次判決下達(dá)后，蘇氏姐弟歡欣鼓舞，以為盼到了曙光。不過，橫峰縣房產(chǎn)局和民生銀行南昌分行卻表示不服，二者隨即向上饒市中院提起了上訴。

再審之前，蘇監(jiān)文認(rèn)為這個案子并不復(fù)雜，他很有信心勝訴，可結(jié)果卻令他大跌眼鏡。

上饒中院經(jīng)審理后認(rèn)為，橫峰縣房管局將涉案房屋登記到徐敏名下，依據(jù)的是該房屋開發(fā)單位橫峰城建出具的證明以及徐敏的申請，在此過程中，相關(guān)當(dāng)事人所提供的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》均系職能部門頒發(fā)，且至本案訴訟時仍系合法有效，因此，橫峰縣房管局將涉案房屋登記到徐敏名下的行政行為并未違反相關(guān)規(guī)定。

此外，蘇監(jiān)文等人未能提供證據(jù)證明，在橫峰縣房管局辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記時，已向房管局提供商品房買賣合同，因此，橫峰縣房管局在進(jìn)行權(quán)屬登記時所進(jìn)行的材料審核范圍不應(yīng)當(dāng)包括蘇監(jiān)文、蘇月英所持有的商品房買賣合同。

另外，蘇監(jiān)文、蘇月英之所以起訴要求確認(rèn)橫峰縣房管局的登記行為違法，系基于蘇監(jiān)文、蘇月英與徐敏及案外人橫峰城建簽訂的《商品房買賣合同》而產(chǎn)生的商品房買賣關(guān)系，而依據(jù)最高法相關(guān)規(guī)定，本案應(yīng)當(dāng)先通過民事訴訟程序確認(rèn)涉案房屋的所有權(quán)歸屬。但橫峰縣法院在受理蘇監(jiān)文、蘇月英提出的房屋買賣合同之訴后，便以民事確權(quán)案件須以行政訴訟案件的裁判結(jié)果作為審理依據(jù)為由，中止審理涉案房屋權(quán)屬糾紛是錯誤的。

2017年5月4日，上饒市中級人民法院作出了“（2016）贛11行再1號”行政判決：撤銷原審判決，駁回蘇監(jiān)文、蘇月英的訴訟請求。

對于這一判決，蘇氏姐弟自然不服。2017年12月7日，蘇月英來到江西省高院申訴，請求省高院依法撤銷上饒中院所作的行政判決。江西省高院根據(jù)最高法關(guān)于分級負(fù)責(zé)處理申訴案件的規(guī)定，又將案子轉(zhuǎn)到了上饒中院，要求上饒中院接談并依法處理。

上饒中院接待了蘇監(jiān)文等人，但蘇監(jiān)文等人未能得到滿意的答復(fù)，案情一時陷入膠著狀態(tài)。

目前，該處房產(chǎn)仍由蘇監(jiān)文等人占據(jù)，但酒店生意卻大不如前。蘇監(jiān)文無奈地表示：“現(xiàn)在這房子的裝修也有十年了，作為酒店來講，已經(jīng)過時了。但我們也不敢貿(mào)然重新裝修，怕哪天法院突然又來。而且租也租不出去，小縣城消息傳得快，大家都知道這房子存在糾紛，都不敢租?！?/p>

本刊記者聯(lián)系上饒中院試圖就該案進(jìn)行采訪，得到的答復(fù)是，法院分管行政審判的領(lǐng)導(dǎo)已專門接待過該案當(dāng)事人，做了相關(guān)釋明，該案已經(jīng)審結(jié)，一切以判決書為準(zhǔn)。