李小西

（中國建設(shè)銀行蘇州分行風(fēng)險管理部，江蘇 蘇州 215000）

在外部監(jiān)管政策趨嚴(yán)、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收緊、房地產(chǎn)去化節(jié)奏放緩的大背景下，部分房地產(chǎn)開發(fā)集團“快推模式”背后凸顯的發(fā)展邏輯尤其值得我們關(guān)注，本文以碧桂園為例，分析“快推模式”下房地產(chǎn)開發(fā)集團主要信用風(fēng)險特征，由此探析商業(yè)銀行對其采取的風(fēng)險管理措施。

一、房地產(chǎn)開發(fā)“快推模式”特點

（一）負債擴張驅(qū)動的總資產(chǎn)擴張迅速，預(yù)收賬款為主力

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)增長速度迅速，如果把資產(chǎn)擴張結(jié)構(gòu)拆分，主要包括負債擴張、發(fā)股擴張和利潤帶來的擴張[1]，從這個角度分析，采取“快推模式”的房地產(chǎn)開發(fā)集團近年來總資產(chǎn)擴張主要是以負債驅(qū)動。以碧桂園為例，2017年總資產(chǎn)增長4581億元，2017年總資產(chǎn)擴張超過2013-2016年4年增長額的總和。從資產(chǎn)擴張結(jié)構(gòu)分析，負債擴張迅速，占比高，總負債增長4231億元，負債擴張在總資產(chǎn)擴張中的占比為92.36%；2016年總負債擴張甚至超過了總資產(chǎn)擴張。集團資產(chǎn)負債率連續(xù)三年攀升，持續(xù)超過75%。

細分來看，從負債擴張內(nèi)部結(jié)構(gòu)看，預(yù)收賬款擴張速度高于有息負債擴張速度，由于預(yù)收賬款未來將轉(zhuǎn)化為利潤，是較為有利的擴張方式，這也是支撐此類客戶維系“快推模式”的原因。

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)上市公司年度報告數(shù)據(jù)整理。

（二）土地儲備激增，主要布局三四線城市

近三年，“快推模式”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備增長迅速，以碧桂園為例，土地儲備面積連續(xù)三年增加，如下表所示：

數(shù)據(jù)來源：WIND咨詢。

碧桂園2017年拿地總價達2390億元，同比增長262%。據(jù)統(tǒng)計，2018年一季度，碧桂園共獲取195個項目，分布在三四五線城市的項目為146個[2]，占比75%?！翱焱颇Ｊ健狈康禺a(chǎn)企業(yè)熱衷于土地儲備的原因主要在于：一方面，間接融資渠道仍為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要融資渠道，對于金融機構(gòu)而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目融資大多以其項目銷售收入作為還款來源，應(yīng)按照銷售進度按比例還款，銷售完畢后項目融資相應(yīng)結(jié)束。只有不斷地拓展新項目，才能持續(xù)從金融機構(gòu)融資，這也給房地產(chǎn)企業(yè)注入不斷拿地擴張的沖動。另一方面，從碧桂園來看，“快推模式”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備多布局于三四五線城市，土地成本相對較低，也避開了一二線城市諸如超過一定溢價率要求現(xiàn)房銷售的規(guī)定，有利于加快開盤速度。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)周轉(zhuǎn)快

“快推模式”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目周轉(zhuǎn)快，以碧桂園為例，主要體現(xiàn)為：一是開盤周期短，從拿地到動工、預(yù)售的時間短，早在2016年，碧桂園項目的開盤時間由之前的6.7個月縮短到了5.3個月，比業(yè)界平均開盤周期8個月少2.7個月。二是現(xiàn)金流回正時間短，即整個項目的投資回收期由10-12個月縮短到了8.2個月[3]。

這主要與碧桂園“成就共享”和“同心共享”人才激勵機制有關(guān)，通過讓碧桂園員工入股項目，跟投獲益，通過超額利潤分紅，讓所有人更關(guān)注為企業(yè)創(chuàng)造價值[4]。

二、“快推模式”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險點

（一）負債集中度較高，融資渠道收緊

在2015年-2016年房地產(chǎn)企業(yè)集中加杠桿擴張的背景下，今年開始房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)進入債務(wù)還款高峰期。以碧桂園為例，2018年和2019年到期的債務(wù)合計1416億元，在有息債務(wù)中的占比為58.39%。

而外部融資渠道逐步收緊，傳統(tǒng)的銀行借款更看重項目擇優(yōu)選擇，審慎介入去化周期較慢區(qū)域的項目；資管新規(guī)出臺后，信托、理財、資管等受到制約；債券發(fā)行陸續(xù)有被中止的情形，房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)獲取融資的難度加大。

（二）“買地、蓋樓、賣房”模式或面臨嚴(yán)峻的市場挑戰(zhàn)

“快推模式”的房地產(chǎn)開發(fā)還是基于“買地、蓋樓、賣房”的邏輯，然而在全國居民人均住房建筑面積40.8m2[5]的大背景下，市場需求從“有沒有得住”向“怎么住得更好”過渡，單一“跑馬圈地”模式越來越難以滿足日益豐富的住房需求。

（三）三四線城市布局后續(xù)去化存在不確定性

對于重倉三四線城市的“快推模式”房地產(chǎn)企業(yè)來說，后續(xù)是否仍有強有力的購買力支撐快速去化存在很大的不確定性，一方面是三四線城市本身基本面是否能支撐房價持續(xù)增長存在問題；二是三四線城市與一二線城市相比，其升值空間有限。

三、商業(yè)銀行對此類客戶的風(fēng)險管理措施探析

（一）在集團層面，關(guān)注集團整體風(fēng)險情況

一般而言，“快推模式”房地產(chǎn)開發(fā)集團基本上采用集團統(tǒng)一調(diào)度資金的方式集約化使用資金，由此，在集團層面，應(yīng)關(guān)注集團整體風(fēng)險狀況，利用集團綜合授信等手段給集團設(shè)置授信“天花板”，控制總量，防范集中度風(fēng)險。

對于目前多方聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)項目，也應(yīng)實時更新關(guān)注透過參股結(jié)構(gòu)了解按股權(quán)比例給予的實質(zhì)性信貸支持，關(guān)注集團整體負債到期集中度情況、項目經(jīng)營性現(xiàn)金流、資金鏈情況，根據(jù)風(fēng)險狀況變化，及時對集團進行信貸重檢。

（二）在區(qū)域?qū)用?，建立監(jiān)控機制，擇優(yōu)選擇房產(chǎn)項目

重視項目區(qū)位選擇，擇優(yōu)選擇房產(chǎn)項目，優(yōu)先支持有基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)支撐、人口凈流入、去化周期短區(qū)域的項目。應(yīng)對相關(guān)區(qū)域建立動態(tài)監(jiān)控機制，定期監(jiān)控區(qū)域房地產(chǎn)交易價格、交易量等數(shù)據(jù)，關(guān)注地方政府相關(guān)部門出臺的房地產(chǎn)政策，做好壓力測試，定期評估房地產(chǎn)價格異常波動帶來的潛在風(fēng)險，適當(dāng)調(diào)整信貸政策。

（三）在項目層面，嚴(yán)格做好資金封閉管理

在項目層面，做好“三查”工作，做好貸前盡職調(diào)查，貸中、貸后做好資金封閉管理，主要體現(xiàn)在：一是貸中從項目資金支出方面，確保貸款資金用于工程建設(shè)，嚴(yán)格按照建設(shè)進度用款；二是貸后在項目收入方面，做好預(yù)售資金封閉管理，嚴(yán)格按照銷售進度還款，防止資金被其他項目占用。