蔡 磊

（南京高科置業(yè)有限公司，江蘇 南京 210000）

隨著我國(guó)人口老齡化的加速，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)將迎來(lái)廣闊的發(fā)展前景。近年來(lái)，眾多公司，尤其是地產(chǎn)類公司紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，有近至少35家上市房地產(chǎn)公司、80余家非上市房地產(chǎn)公司不同程度涉足了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)已成為眾多地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)型探索的主要方向之一。本文著力于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀及盈利模式進(jìn)行分析。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的定義及從事該行業(yè)所需具備的能力

養(yǎng)老地產(chǎn)，指地產(chǎn)商通過(guò)全面整合醫(yī)療醫(yī)護(hù)、對(duì)口資金、設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)等產(chǎn)業(yè)相關(guān)資源，以多形式的適老住宅及配套設(shè)施為載體，通過(guò)提供以醫(yī)療服務(wù)、護(hù)理服務(wù)為核心的一體化養(yǎng)老服務(wù)，不斷滿足客戶個(gè)性化、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)需求，并最終通過(guò)長(zhǎng)期精細(xì)管理運(yùn)營(yíng)以實(shí)現(xiàn)盈利的特殊地產(chǎn)業(yè)態(tài)。

養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)在于整合資源，特別是整合養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)的資源，養(yǎng)老服務(wù)是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，地產(chǎn)商需具備整合以下幾方面資源的能力：一是整合醫(yī)療護(hù)理服務(wù)資源的能力。擁有針對(duì)老年群體的醫(yī)療、護(hù)理資源是打造高品質(zhì)、可持續(xù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的重要前提，與此同時(shí)，具有養(yǎng)老、康復(fù)相關(guān)科室特長(zhǎng)的大型醫(yī)院和大型連鎖品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將是養(yǎng)老地產(chǎn)地產(chǎn)商競(jìng)相競(jìng)爭(zhēng)的稀缺性資源。二是整合資金資源的能力。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利周期較長(zhǎng)，與住宅地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、高杠桿的開(kāi)發(fā)模式存在顯著區(qū)別，因此，整合大額低成本資金的能力，是降低養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本、提高盈利能力的重要保障。三是整合設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)資源的能力。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在保障老年人基本生活的照料和護(hù)理的基礎(chǔ)上，更需要滿足其追求高品質(zhì)生活和生命質(zhì)量的需求，故養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)較傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目更為復(fù)雜，因此，整合符合老年人特點(diǎn)的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)資源的能力也顯得尤為總要。

二、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的幾種典型盈利模式

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要盈利模式，可根據(jù)項(xiàng)目是否含住宅分為兩類：新建綜合住宅小區(qū)等一般采用“銷售+出租”模式，銷售住宅回收現(xiàn)金，自持的養(yǎng)老設(shè)施出租；若項(xiàng)目為持續(xù)照顧型退休社區(qū)等不含住宅的項(xiàng)目，一般為“出租”或“會(huì)員費(fèi)+出租”模式。“出租”模式客群廣泛，但現(xiàn)金回收緩慢?！皶?huì)員費(fèi)+出租”模式則正相反，客群僅限高端，但現(xiàn)金回收迅速。除上述模式外，保險(xiǎn)公司還可采用“保費(fèi)”模式，至于行業(yè)發(fā)展初期的“銷售”模式，現(xiàn)已基本停止采用。

各盈利模式詳見(jiàn)下表：

表2 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要盈利模式

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三、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利現(xiàn)狀及原因分析

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目目前處于普遍虧損狀態(tài)。從養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的自身盈利狀況看，受人工成本及其他成本較高影響，我國(guó)僅有9%的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利，且盈利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中有78%利潤(rùn)率低于5%，養(yǎng)老業(yè)務(wù)自身難以支撐養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利；從養(yǎng)老項(xiàng)目的總體來(lái)看，以養(yǎng)老地產(chǎn)的先驅(qū)企業(yè)萬(wàn)科為例，其進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域6年建設(shè)了101個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，僅有2個(gè)未計(jì)入折舊的項(xiàng)目現(xiàn)金流為正。若計(jì)入折舊，絕大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，均需至少10年才有可能盈利。

養(yǎng)老地產(chǎn)盈利困難的直接原因是：在收入端，我國(guó)老齡人口大部分處于未富先老狀態(tài)，加之老人的財(cái)富傳承等傳統(tǒng)觀念限制，老人養(yǎng)老支出能力、支出意愿均有限；在成本端，土地成本方面，受限于以招拍掛為主的土地供應(yīng)方式，成本較高。資金成本方面，國(guó)家鼓勵(lì)的政策性貸款、專項(xiàng)債券、保險(xiǎn)資金及現(xiàn)有金融工具均不能成為主流的資金供應(yīng)渠道。建設(shè)成本方面，因養(yǎng)老設(shè)施具備一定的技術(shù)含量及特殊考量，成本比一般住宅高2,000-3,000元/平方米。其他成本方面，養(yǎng)老行業(yè)為人力密集型行業(yè)，行業(yè)人才稀缺且流動(dòng)性大，人力成本呈不斷上升趨勢(shì)。上述原因中，土地成本、資金成本較高是主要原因。

養(yǎng)老地產(chǎn)盈利困難的深層次原因是：一是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策支持不到位，個(gè)稅遞延型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)政策仍處試點(diǎn)階段、企業(yè)辦養(yǎng)老土地政策未放開(kāi)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)未出臺(tái)等等，總體政策環(huán)境不利于行業(yè)快速發(fā)展。二是我國(guó)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，對(duì)比美國(guó)發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，ReitS、ABS等是其重要的融資手段，尤其是ReitS聚集了大量的低成本資金，相比而言我國(guó)企業(yè)則難以獲得大額、低廉的養(yǎng)老資金支持。三是我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展不成熟，目前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍基本局限于滿足老人基本的居住、護(hù)理等需求，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)等的結(jié)合還處在初級(jí)階段，不能很好滿足老人不斷增長(zhǎng)的醫(yī)療醫(yī)護(hù)需求。