文/牧子犁

2018年7月31日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，例行研究分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)上半年經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)工作作出安排。會(huì)議公報(bào)中針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容是：“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制?！惫P者圍繞“合理引導(dǎo)預(yù)期”與“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的關(guān)系問(wèn)題作粗淺解析。

一、房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大

自1998年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的投資、產(chǎn)出、價(jià)格持續(xù)上行。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)業(yè)增加值季度累計(jì)同比自1998年以來(lái)持續(xù)為正值；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資每月同比漲幅自1999年2月份有記錄以來(lái)未出現(xiàn)負(fù)值；房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上行趨勢(shì)，房?jī)r(jià)短期波動(dòng)沒(méi)有改變其上行趨勢(shì)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)一直處于上行階段，還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)衰退、蕭條的階段，不構(gòu)成一個(gè)完整的周期。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的缺失、調(diào)控政策的內(nèi)在不足、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的擾動(dòng)及其相關(guān)政策的外部沖擊、市場(chǎng)主體利益分配與博弈機(jī)制的扭曲等諸多原因，一輪又一輪調(diào)控的成效有限，致使進(jìn)城人群、剛需與改善性購(gòu)房人群產(chǎn)生強(qiáng)烈的焦慮與不滿(mǎn)。

如今，房?jī)r(jià)高漲導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越大：其一，房地產(chǎn)業(yè)的短期拉動(dòng)與經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展形成了對(duì)立關(guān)系。高房?jī)r(jià)使居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重，對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)率使資金向房地產(chǎn)業(yè)集中，實(shí)體企業(yè)融資困難，對(duì)實(shí)體企業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。本輪全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲，使房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)從個(gè)別大城市向全國(guó)擴(kuò)散，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)。其二，三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大幅上漲加劇風(fēng)險(xiǎn)積累。房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫會(huì)吸引新一輪房地產(chǎn)投資，使“去庫(kù)

存”變成“補(bǔ)庫(kù)存”，但是三、四線(xiàn)城市人口外流，住房供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)增加；房?jī)r(jià)快速上漲使居民生活成本上升，帶動(dòng)企業(yè)用人成本增加；房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)地價(jià)上漲，使企業(yè)的土地使用成本上升，阻礙了三、四線(xiàn)城市工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，甚至造成城市的“空心化”。其三，房?jī)r(jià)大幅上漲，加深了居民的看漲預(yù)期。1998年住房市場(chǎng)化以來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)20年上漲，“房?jī)r(jià)只漲不跌”的觀(guān)念根深蒂固。強(qiáng)烈的看漲預(yù)期導(dǎo)致對(duì)住宅投資需求旺盛，從而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，形成房?jī)r(jià)上漲的自我實(shí)現(xiàn)。市場(chǎng)主體會(huì)與調(diào)控政策博弈，增加調(diào)控難度。對(duì)于有房群體，其利益與房?jī)r(jià)上漲直接掛鉤，這部分居民樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲而抵觸房?jī)r(jià)下跌，造成了房?jī)r(jià)上漲的“棘輪效應(yīng)”，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的阻力。

當(dāng)前，遏制房?jī)r(jià)上漲面臨著新問(wèn)題，即近期央行為緩解經(jīng)濟(jì)下行引發(fā)的企業(yè)債務(wù)危機(jī)，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)從個(gè)別大城市向全國(guó)擴(kuò)散，企業(yè)特別是中小企業(yè)普遍面臨成本費(fèi)用增加、融資難、融資貴等問(wèn)題，連續(xù)大額度釋放資金，并下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)定向注入流動(dòng)性。由此形成的局面是一方面貨幣政策趨向?qū)捤桑环矫嫔?jí)調(diào)控，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，折射出當(dāng)前宏觀(guān)調(diào)控的復(fù)雜性。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，股市低迷，企業(yè)債有風(fēng)險(xiǎn)，理財(cái)平臺(tái)不規(guī)范等因素，房地產(chǎn)依然會(huì)受到資金青睞，從歷次釋放流動(dòng)性看，房地產(chǎn)市場(chǎng)都是大量資金的“避風(fēng)港”。因此，未來(lái)需要注意的是，在流動(dòng)性逐漸增多的情況下，密切防范大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。從這個(gè)角度看，遏制房?jī)r(jià)上漲的任務(wù)仍然十分艱巨。

二、社會(huì)預(yù)期來(lái)自于穩(wěn)房?jī)r(jià)的實(shí)踐與成效

馬克思說(shuō)“社會(huì)存在決定意識(shí)”，即人通過(guò)對(duì)世界和自身的實(shí)踐獲得認(rèn)識(shí)（即人有了意識(shí)），客觀(guān)存在的物質(zhì)（包括人的本身）決定了人的意識(shí)；正確的意識(shí)能夠指導(dǎo)人們有效地開(kāi)展實(shí)踐活動(dòng)，促進(jìn)客觀(guān)事物發(fā)展。按照這一辯證唯物主義觀(guān)點(diǎn)分析，社會(huì)預(yù)期的形成也是客觀(guān)現(xiàn)實(shí)在人頭腦中的印跡。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)預(yù)期來(lái)自于穩(wěn)房?jī)r(jià)的舉措及其成效。

就近期而言，穩(wěn)預(yù)期首要是引導(dǎo)人們正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，在外部環(huán)境發(fā)生明顯變化的情況下，科學(xué)看待我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)穩(wěn)中有變的根本態(tài)勢(shì)，理性感知我國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)走向，并使人們對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的看法與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀(guān)軌道和諧同步、良性互動(dòng)，促使形成積極的社會(huì)預(yù)期。穩(wěn)房?jī)r(jià)，最重要的也是要穩(wěn)預(yù)期，是要通過(guò)穩(wěn)房?jī)r(jià)的舉措及成效改變居民對(duì)住房金融屬性的預(yù)期。換言之，目前，大部分人都認(rèn)為我國(guó)的房?jī)r(jià)依然處在上漲周期，如果有閑錢(qián)，投向房地產(chǎn)行業(yè)則能穩(wěn)賺不賠。在這樣的預(yù)期下，住房的金融屬性被進(jìn)一步放大，不少人買(mǎi)房已經(jīng)不是為了滿(mǎn)足自己的居住需求，而是為了投資。因此，管理層應(yīng)該通過(guò)各項(xiàng)調(diào)控手段，將住房的金融屬性逐步剝離，使住房回歸居住屬性，使住房?jī)r(jià)格逐步穩(wěn)定，使炒房者不再穩(wěn)賺不賠，打破老百姓對(duì)于房產(chǎn)固有的看漲預(yù)期，才能避免資金大規(guī)模進(jìn)入樓市。這樣，也疏通了貨幣政策的傳導(dǎo)渠道，為資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了前提條件。

既然房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)預(yù)期來(lái)自于穩(wěn)房?jī)r(jià)的舉措及其成效，那就要“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題”，及時(shí)推出嚴(yán)密而細(xì)致、嚴(yán)厲而有效的舉措，調(diào)控樓市，影響預(yù)期。當(dāng)前，和貨幣政策調(diào)整相同，樓市調(diào)控已不搞“大水漫灌”，而是精準(zhǔn)調(diào)控。針對(duì)不同的城市，因城施策，定向調(diào)控，精準(zhǔn)發(fā)力，這是調(diào)控促進(jìn)預(yù)期形成的關(guān)鍵。筆者以三個(gè)樓市調(diào)控的實(shí)例，分析其對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成的不同影響。

一是2018年6月上旬，深圳市住建局發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，最大亮點(diǎn)是提出重構(gòu)住房體系，即緊抓源頭的主要矛盾形成兩大突破：第一，將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2：2：2：4，徹底顛覆了過(guò)去30年以商品房銷(xiāo)售為主的住房供應(yīng)體系，把民生屬性擺在更加突出的位置；第二，在土地來(lái)源上，打破了過(guò)去30年政府壟斷的慣例，形成政府供地、企事業(yè)單位自用地、村集體用地、棚戶(hù)區(qū)改造等多渠道供地格局。深圳把住房的民生屬性擺在更加突出的位置，通過(guò)租購(gòu)并舉，將公交司機(jī)、地鐵司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人、藍(lán)領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等各類(lèi)群體納入到住房保障范圍內(nèi)，還安排一定比例的公共租賃住房房源，向符合條件的為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，且不限戶(hù)籍。深圳市試圖從頂層設(shè)計(jì)打造“人口-產(chǎn)業(yè)-城市”良性發(fā)展的新住房制度，并通過(guò)“八大供應(yīng)渠道”、“六大保障渠道”確保頂層設(shè)計(jì)落地。不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，深圳的舉措將深刻影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，并為其他城市構(gòu)建樓市管理長(zhǎng)效機(jī)制甚至為國(guó)家住房制度改革提供借鑒。但在筆者看來(lái)，這項(xiàng)住房制度改革的遠(yuǎn)期規(guī)劃雖然具有前瞻性和針對(duì)性，但由于它與人們切身利益的實(shí)現(xiàn)尚有距離，雖然讓民眾對(duì)深圳未來(lái)發(fā)展有了信心，但尚不足以形成未來(lái)房?jī)r(jià)不漲的預(yù)期，更何況由于該意見(jiàn)涉及方方面面，未來(lái)的配套法規(guī)修訂、制定任務(wù)繁重，如何做好政策銜接，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡，仍有許多工作要做，因此現(xiàn)階段對(duì)于促使人們預(yù)期形成的作用并不明顯。

二是在政治局會(huì)議召開(kāi)的當(dāng)天，深圳市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。深圳此次調(diào)控有兩大特點(diǎn)：第一，針對(duì)企業(yè)和個(gè)人投資商品房、離婚買(mǎi)房等亂象，對(duì)原有政策“打補(bǔ)丁”，且所有政策只針對(duì)增量而非存量，意在保持市場(chǎng)活躍度；第二，主打政策是“限售”，即鼓勵(lì)合理買(mǎi)房，且3-5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間持有，不鼓勵(lì)炒房，保持市場(chǎng)活躍度，這有利于樓市量?jī)r(jià)高位平衡，不至于對(duì)地方財(cái)政、債務(wù)和金融風(fēng)險(xiǎn)造成沖擊，這是樓市對(duì)于經(jīng)濟(jì)的最佳選擇?？涨皣?yán)厲的深圳樓市新政表明，樓市調(diào)控沒(méi)有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)，今后的房?jī)r(jià)上漲空間將大大被壓縮。所以調(diào)控措施的及時(shí)性、嚴(yán)厲性和成效性，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期會(huì)即刻產(chǎn)生影響。深圳新政出臺(tái)半月后，樓市已經(jīng)發(fā)生較大的變化。業(yè)內(nèi)人士分析，此次新政出臺(tái)對(duì)二手房的影響很大，新房二手房?jī)r(jià)格倒掛可能逐漸結(jié)束，房?jī)r(jià)上漲的鏈條被打破，深圳樓市有可能出現(xiàn)真正的下跌。

三是對(duì)于中央政治局提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的這一表述，社會(huì)各方一致認(rèn)為這是黨中央對(duì)下半年樓市調(diào)控“不會(huì)放松”的定調(diào)和“解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題”的決心，是穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期的“定心丸”。日前，住建部在房地產(chǎn)工作座談會(huì)上指出，各地要加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善和落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費(fèi)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象治理專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)，維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。會(huì)議還表示，各地要因地制宜，精準(zhǔn)施策、綜合施策，把地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。住建部還將建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，完善對(duì)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的評(píng)價(jià)考核機(jī)制，對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。一般而言，中央調(diào)控政策的權(quán)威性高于地方政策，中央調(diào)控政策的嚴(yán)厲措施產(chǎn)生了震懾效應(yīng)。此次住建部再次強(qiáng)調(diào)對(duì)地方的問(wèn)責(zé)機(jī)制并切實(shí)付諸實(shí)施，更加大了社會(huì)對(duì)下半年調(diào)控進(jìn)一步收緊的預(yù)期。

三、長(zhǎng)效機(jī)制建立是穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的定海神針

當(dāng)前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期、住房困難矛盾的轉(zhuǎn)換時(shí)期、住房租賃體系的構(gòu)建時(shí)期，上海正按照“控高房?jī)r(jià)和高地價(jià)不是權(quán)宜之計(jì)，減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)不是權(quán)宜之計(jì)”的工作要求，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在實(shí)施步驟上，上海只有堅(jiān)持短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)同步進(jìn)行，才能見(jiàn)成效、強(qiáng)預(yù)期。總而言之，房?jī)r(jià)只是房地產(chǎn)市場(chǎng)的外在表征，控制統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的房?jī)r(jià)并不難做到，但真正起作用的是住房的基礎(chǔ)性制度性因素。因此，還需加快構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制不僅是為穩(wěn)房?jī)r(jià)，還可解決住房供求失衡、土地財(cái)稅金融問(wèn)題、市場(chǎng)秩序不規(guī)范等問(wèn)題，進(jìn)而從根本上解決供求失衡與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期長(zhǎng)期存在的痼疾。

目前，上海已基本明確了“一個(gè)定位、兩大體系、三個(gè)為主、四位一體”和租購(gòu)并舉的住房制度框架。未來(lái)供應(yīng)主體將從以開(kāi)發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、開(kāi)發(fā)商、租賃中介公司、長(zhǎng)租公司等多方供給，供給形式也將由以商品房為主轉(zhuǎn)向商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多類(lèi)并存。上海將更加積極貫徹落實(shí)住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，特別是積極發(fā)展二手房市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)。前者要盡量疏解交易環(huán)節(jié)的障礙，提高周轉(zhuǎn)率；后者則是要加大供應(yīng)，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)住房供應(yīng)（保障）體系全面建立時(shí)，則進(jìn)一步實(shí)施“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的機(jī)制，從而使社會(huì)大眾不再將住房市場(chǎng)作為實(shí)現(xiàn)“住有所居”的唯一途徑，甚至不再聚焦于房?jī)r(jià)上漲。

除了加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度外，還要在此基礎(chǔ)上全面構(gòu)筑“基礎(chǔ)性制度”，即加強(qiáng)對(duì)土地制度、住房制度、投融資制度、房地產(chǎn)稅制度等建設(shè)，并協(xié)調(diào)、理順各方面關(guān)系，使不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、保有環(huán)節(jié)的稅收等都順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律而可持續(xù)地健康穩(wěn)定運(yùn)行。在房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制中，有三項(xiàng)制度建設(shè)尤為舉足輕重，需要特別關(guān)注：

一是加快推進(jìn)土地使用制度改革。研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法；深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度；改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤；嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。增加土地供應(yīng)，但對(duì)于土地拍賣(mài)價(jià)格要進(jìn)行干預(yù)。

二是保持房地產(chǎn)金融政策穩(wěn)定。要繼續(xù)用貨幣政策工具有效地從供需兩端防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，落實(shí)完善差別化住房信貸政策，嚴(yán)格限制信貸流向投機(jī)性購(gòu)房，合理控制房貸比增速。要采取必要措施加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)信托公司向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資，嚴(yán)格管控消費(fèi)信貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。要繼續(xù)支持剛需和改善性購(gòu)房需求，同時(shí)抑制投機(jī)性需求。要積極支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，規(guī)范融資用途，防止過(guò)度融資，暢通房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑，特別是以建設(shè)中小戶(hù)型商品住房為主和積極建設(shè)租賃住宅的企業(yè)。總之，要以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的成效來(lái)穩(wěn)定公眾預(yù)期。

三是推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，抑制投機(jī)性需求。中國(guó)要走向現(xiàn)代社會(huì)，必須建立現(xiàn)代稅制，現(xiàn)代稅制必須包括直接稅，直接稅中必須包括中高端住房保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)稅改革是繼1994年分稅制改革之后最重要的稅制改革，它標(biāo)志著一個(gè)時(shí)代的序幕即將拉開(kāi)，形成第一波的沖擊，即中國(guó)家庭的稅負(fù)開(kāi)始對(duì)政府財(cái)稅發(fā)揮日益重要的作用。房地產(chǎn)稅從擬議起，已經(jīng)在一定程度上逆轉(zhuǎn)社會(huì)預(yù)期，形成第一波的沖擊，即公眾 “房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”信念的動(dòng)搖。第二波的沖擊，可能是在公眾開(kāi)始研讀人大的房地產(chǎn)稅一審草案之時(shí)，其沖擊程度現(xiàn)在尚不可估量，如果實(shí)際稅負(fù)和美國(guó)的情形類(lèi)似，則預(yù)期房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)一輪溫和調(diào)整。第三波的沖擊，是各地實(shí)施細(xì)則的落地，這將導(dǎo)致區(qū)域市場(chǎng)的快速、分化調(diào)整。我們必須承認(rèn)，房地產(chǎn)稅的立法醞釀和今后的實(shí)施，對(duì)社會(huì)預(yù)期的影響是比較明顯的，而從現(xiàn)在起，其對(duì)市場(chǎng)的影響已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。

建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，是中央對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)曲折發(fā)展的歷程進(jìn)行深入思考和研究后提出的重大任務(wù)，表明決策層對(duì)樓市調(diào)控從手段單一或局限于房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式轉(zhuǎn)化為實(shí)施全方位改革，從頂層設(shè)計(jì)的角度建立房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展抓住了建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的“總綱”，就能夠綱舉目張，就能夠持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?！伴L(zhǎng)效機(jī)制”最通俗的理解是長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，其最大的特征是穩(wěn)定性，即長(zhǎng)效機(jī)制在相當(dāng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)是不受環(huán)境和條件的變化而變化的。更重要的是，長(zhǎng)效機(jī)制的權(quán)威性體現(xiàn)于它的法制化，法制化要求貫徹依法治國(guó)的意識(shí)和理念，即法律不經(jīng)修改并審議通過(guò)，“不會(huì)因領(lǐng)導(dǎo)人的改變而改變，不會(huì)因領(lǐng)導(dǎo)人的注意力的改變而改變”。民眾對(duì)于法律有很強(qiáng)的信賴(lài)度，這對(duì)于形成社會(huì)預(yù)期非常重要。從這個(gè)意義上可以說(shuō)，長(zhǎng)效機(jī)制建立是穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的定海神針，即只有長(zhǎng)效機(jī)制所體現(xiàn)的制度和政策穩(wěn)，才能讓市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)，預(yù)期穩(wěn)，市場(chǎng)才能穩(wěn)，大局才能穩(wěn)。