文/吳鴻根

改革開放40年，上海物業(yè)管理行業(yè)從傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制到有中國特色的市場經(jīng)濟(jì)體制，從原有房管所模式到提供專業(yè)化、社會(huì)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，從服務(wù)單一的物業(yè)管理到多種經(jīng)營的延伸服務(wù)，發(fā)生了翻天覆地的變化，在法律法規(guī)建設(shè)、物業(yè)行業(yè)發(fā)展、企業(yè)規(guī)模數(shù)量、從業(yè)人員增加、經(jīng)營模式拓展、管理服務(wù)能力、行業(yè)品牌形象提升等方面取得了突出成績，為推動(dòng)上海城市管理、改善人居環(huán)境、增加住房消費(fèi)、解決就業(yè)問題、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定作出了重要貢獻(xiàn)。本文將在回望上海物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成就的基礎(chǔ)上，研究分析制約行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的瓶頸難題，對深化行業(yè)改革、推動(dòng)上海物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展作出理性思考。

一、上海物業(yè)管理行業(yè)在改革開放中興起

改革開放前，由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制影響，上海房屋管理實(shí)行的是集分配、管理、維修等職能于一體的公有住房運(yùn)作模式。1978年12月，黨的十一屆三中全會(huì)吹響了我國改革開放的號(hào)角，上海住房制度和房管體制改革進(jìn)入快車道，物業(yè)管理在改革開放大潮中應(yīng)運(yùn)而生，新興的物業(yè)管理行業(yè)由此誕生。

（一）學(xué)習(xí)香港經(jīng)驗(yàn)，深圳引入物業(yè)管理

1980年8月26日，我國改革開放后第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)在深圳設(shè)立。同年8月，深圳首個(gè)涉外房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目——東湖麗苑開建。作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的深圳，學(xué)習(xí)借鑒海內(nèi)外房管經(jīng)驗(yàn)，第一次從香港引入物業(yè)管理，并在新建的東湖麗苑小區(qū)實(shí)施。1981年3月10日，全國第一家涉外商品房管理專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司成立，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理的先河。1993年6月28日，深圳又在全國率先成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，這標(biāo)志著新興的物業(yè)管理行業(yè)的興起。

（二）適應(yīng)房改需要，上海推行物業(yè)管理

1979年，上海開始醞釀探索住房制度改革，嘗試新的住房建設(shè)和供應(yīng)機(jī)制。1985年7月2日，上海打破沿襲33年的房地合一的行政管理建制，首次將房地產(chǎn)管理局拆分為土地管理局和房產(chǎn)管理局。新組建的房管局改革傳統(tǒng)的住房制度，積極開展住房商品化試點(diǎn)，試行公有住房出售，逐步形成了房屋產(chǎn)權(quán)的多元化。1988年8月，市政府在黃浦區(qū)開展舊公房出售試點(diǎn)。1991年5月，上海正式出臺(tái)住房制度改革實(shí)施方案。

隨著住房制度改革的深入，原有房管所模式已很難適應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)多元化的需要，推行專業(yè)化、社會(huì)化、市場化的物業(yè)管理勢在必行。1991年11月23日，上海第一家滬港合資的物管企業(yè)安居樂物業(yè)公司（古北物業(yè)公司前身）成立，從而告別長達(dá)近40年的行政性、福利性的房管形式，開啟全新的物業(yè)管理模式。1994年12月28日，擁有112家會(huì)員單位的上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)成立。至1995年，上海物業(yè)服務(wù)企業(yè)已發(fā)展到867家，管理房屋建筑面積6197萬平方米，占全市房屋總量的28%。為適應(yīng)房管體制改革需要，上海有重點(diǎn)、有計(jì)劃、有步驟地將作為事業(yè)單位的房管所轉(zhuǎn)制為社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)公司。1996年底，全市150余家房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)公司。

二、上海物業(yè)管理行業(yè)成長發(fā)展成就回顧

改革開放中誕生的上海物業(yè)管理行業(yè)，得益于上海經(jīng)濟(jì)的高速增長。27年來，上海物業(yè)管理行業(yè)的法制建設(shè)不斷加強(qiáng)，市場環(huán)境趨于完善，產(chǎn)業(yè)規(guī)模日益擴(kuò)大，服務(wù)內(nèi)涵得到拓展，轉(zhuǎn)型升級(jí)初見成效，商業(yè)經(jīng)營有所創(chuàng)新，涌現(xiàn)了科瑞、東湖、高地、明華、陸家嘴、古北、浦江、銳翔上房、上實(shí)、德律風(fēng)等一批在全國頗有知名度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（一）企業(yè)數(shù)量增加，產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大

上海物業(yè)管理起步比深圳晚了10年，但上海物業(yè)管理行業(yè)借力滬上城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展優(yōu)勢，以改革創(chuàng)新推進(jìn)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)，企業(yè)數(shù)量明顯增加、產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，走上了企業(yè)化、社會(huì)化、市場化、規(guī)范化、集約化的發(fā)展之路。據(jù)2017年《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)，截至2016年，上海共有各類房屋建筑面積12.77億平方米，比1978年增加了11.9億平方米，其中：居住房屋建筑面積6.55億平方米，比1978年增加6.14億平方米；非居住房屋建筑面積6.22億平方米，比1978年增加5.77億平方米?！?018年上海物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，全市房屋物業(yè)管理覆蓋率為80.3%，其中居住房屋的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到97.33%，非居住房屋的物業(yè)管理覆蓋率為60.94%。2017年，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)3529家，比2014年增加899家，比1995年增加2662家，從業(yè)人員數(shù)量達(dá)到87.55萬，其中在編人數(shù)59.57萬，比2014年增加18.54萬。上海浦江物業(yè)公司、上海銳翔上房物業(yè)公司分別在香港證券交易所和深圳證券交易所新三板上市，銳翔上房、東湖物業(yè)公司躋身全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)前20名。

（二）非居大幅上升，物管水平提高

改革開放40年來，上海非居住物業(yè)總量大幅提升，在行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展中占據(jù)舉足輕重的地位。2017年《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》資料表明，至2016年底，全市商業(yè)、辦公、園區(qū)、公眾、學(xué)校、醫(yī)院等非居住房屋建筑面積達(dá)到6.22億平方米，占滬上房屋建筑面積的48.71%，比1978年增加5.77億平方米。而隨著非居住物業(yè)的快速發(fā)展，上海從事非居物業(yè)管理的企業(yè)數(shù)量增加，產(chǎn)業(yè)規(guī)模日漸擴(kuò)大?！?018年上海物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，全市由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的非居住房屋建筑面積比2014年增加4800萬平方米，科瑞、高地、明華、銳翔上房等物業(yè)服務(wù)企業(yè)管轄的非居房屋建筑面積逾70%。

上海非居住物業(yè)總量的增加，對物業(yè)管理提出了更高要求。東湖、科瑞、高地、明華、銳翔上房等物業(yè)服務(wù)企業(yè)，借助參與上海世博會(huì)場館管理，培養(yǎng)造就了經(jīng)營管理能力較強(qiáng)、專業(yè)技術(shù)較為過硬、綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)較好的團(tuán)隊(duì)，學(xué)習(xí)借鑒海內(nèi)外物業(yè)企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和成熟做法，向?qū)I(yè)化、多元化、定制化和智能化方向發(fā)展，拓展物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵，探索多種經(jīng)營模式，延伸非居產(chǎn)業(yè)鏈條，優(yōu)化結(jié)構(gòu)提質(zhì)增效，營利能力穩(wěn)步提高，非居住產(chǎn)業(yè)市場占有率、品牌社會(huì)知名度和創(chuàng)新轉(zhuǎn)型能力逐年增強(qiáng)。

（三）拓展服務(wù)內(nèi)涵，改善居住質(zhì)量

上海物業(yè)管理行業(yè)延續(xù)優(yōu)良傳統(tǒng)，傳承行業(yè)精神，承載社會(huì)責(zé)任，秉承“為民、便民、利民”的服務(wù)宗旨，實(shí)施住宅小區(qū)綜合治理三年行動(dòng)計(jì)劃，開展誠信承諾企業(yè)創(chuàng)建，組織物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升年活動(dòng)，舉辦勞動(dòng)競賽和技能比武，評(píng)選最美物業(yè)人，引導(dǎo)物業(yè)人員提高服務(wù)技能，注重服務(wù)品質(zhì)提升，改善居民居住質(zhì)量，全力破解公共安全、居住環(huán)境、房屋維修等急、難、愁問題，物業(yè)服務(wù)滿意度明顯提高?！?018年上海物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，全行業(yè)已有誠信承諾企業(yè)794家，占會(huì)員企業(yè)的54.12%，其中三星級(jí)誠信承諾企業(yè)187家，占會(huì)員企業(yè)的12.75%。全市住宅小區(qū)物業(yè)滿意度為75.86。

式中，Tm為調(diào)制周期，ΔFm為調(diào)制頻偏。負(fù)斜率調(diào)制時(shí)回波信號(hào)與本振信號(hào)的差頻fi-與目標(biāo)距離R以及多普勒頻率fd的關(guān)系可表示為

上海物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)高素質(zhì)物業(yè)維修隊(duì)伍建設(shè)，分布在各區(qū)房管集團(tuán)所屬房屋維修應(yīng)急中心的1000多名維修人員，為住戶提供24小時(shí)房屋應(yīng)急維修服務(wù)，樹立了“打得進(jìn)、叫得應(yīng)、修得好、管得牢”的房屋維修品牌。永業(yè)集團(tuán)還成立了上海首家社區(qū)綜合搶險(xiǎn)和管理平臺(tái)——黃浦區(qū)盧灣（房屋）應(yīng)急管理中心，利用公房應(yīng)急處置平臺(tái)，整合房屋、市政、綠化等應(yīng)急搶險(xiǎn)力量，構(gòu)建全覆蓋、全過程、全天候、智能化、標(biāo)準(zhǔn)化、高效化的應(yīng)急管理指揮中心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年，上海962121物業(yè)服務(wù)熱線共受理各類訴求157.49萬件，其中物業(yè)報(bào)修、投訴件數(shù)比上年分別減少14%、44%。

（四）尋求創(chuàng)新突破，促進(jìn)服務(wù)轉(zhuǎn)型

上海物業(yè)管理行業(yè)立足遍布全市的1.2萬個(gè)住宅小區(qū)，從滿足居民需求出發(fā)，利用社區(qū)資源，尋找商業(yè)機(jī)會(huì)，拓展物業(yè)服務(wù)，創(chuàng)建經(jīng)營模式，力促傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)化。

在上海物業(yè)管理行業(yè)尋求創(chuàng)新突破、促進(jìn)服務(wù)轉(zhuǎn)型的過程中，科瑞、萬科、銳翔上房、上實(shí)、仙霞等物業(yè)服務(wù)企業(yè)，嘗試開展延伸服務(wù)、跨界經(jīng)營，助推物業(yè)服務(wù)與“互聯(lián)網(wǎng)+”融合，創(chuàng)建了一批新的社區(qū)商業(yè)運(yùn)作平臺(tái)，努力為居民營造安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化的生活環(huán)境。上海萬科物業(yè)公司加強(qiáng)社區(qū)資源整合與經(jīng)營性業(yè)務(wù)拓展，開展幸福驛站建設(shè)，開辦“第五食堂”、“萬物倉”等業(yè)務(wù)。上海銳翔上房物業(yè)公司聯(lián)合有關(guān)物業(yè)企業(yè)，簽訂互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)生活服務(wù)合作協(xié)議，共同探索新的社區(qū)生活服務(wù)方式。仙霞物業(yè)公司開發(fā)的“慧生活”物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，集“智慧型互聯(lián)、管家式體驗(yàn)、互動(dòng)性平臺(tái)”于一體，通過平臺(tái)展示與輸出，積極打造居家養(yǎng)老、家政服務(wù)等新業(yè)務(wù)，為居民呈現(xiàn)新型智慧社區(qū)版圖。

（五）經(jīng)營收入遞增，行業(yè)利潤增長

上海物業(yè)管理行業(yè)在做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，試行新的社區(qū)商業(yè)經(jīng)營模式，將業(yè)務(wù)延伸至居家養(yǎng)老、家政服務(wù)、設(shè)施管理、房屋經(jīng)租等產(chǎn)業(yè)，并拓展多元經(jīng)營渠道，開展資產(chǎn)管理、經(jīng)營等衍生服務(wù)，全行業(yè)經(jīng)營收入穩(wěn)步增長，經(jīng)濟(jì)利潤大幅提升。2016年，東湖、陸家嘴、德律風(fēng)、科瑞、上實(shí)等13家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)收入超過5億元，東湖物業(yè)公司利潤總額突破億元?！?018年上海物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2017年，全行業(yè)營業(yè)收入為909億元，同比增加4.6%，占上海GDP總量的3.02%，比2014年增加0.51個(gè)百分點(diǎn)。營業(yè)收入比2014年增加317.65億元，增幅達(dá)到53.72%；利潤總額為73.67億元，占營業(yè)收入的8.1%，比2014年增加60.13億元，增幅達(dá)到444.09%；實(shí)現(xiàn)凈利潤55.3億元。據(jù)上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)對238家企業(yè)的抽樣調(diào)查， 2016年納稅總額為12.67億元，占營業(yè)收入的6.36%。

（六）培育物業(yè)人才，造就專業(yè)團(tuán)隊(duì)

上海物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對人才培養(yǎng)提出了更高要求?？迫?、東湖、高地、明華、陸家嘴、古北、浦江、銳翔上房、上實(shí)等知名企業(yè)，在人才培養(yǎng)和儲(chǔ)備方面獨(dú)辟蹊徑，一批適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需要的中青年經(jīng)營管理、工程技術(shù)和高技能人才脫穎而出。據(jù)《2018年上海物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》分析，至2017年底，全行業(yè)59.57萬名在編人員平均年齡為42.6歲，同比下降1.4歲。其中40歲以下人員占到38.33%，大專以上文化程度人數(shù)超過18%，比2014年增加4.4個(gè)百分點(diǎn)，中高級(jí)職稱人數(shù)占3.46%，其中高級(jí)職稱人數(shù)達(dá)270名，比2014年增加83名，高級(jí)工、技師、高級(jí)技師占0.39%，其中技師、高級(jí)技師280名，比2014年增加80名。

三、上海物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展難點(diǎn)研究

上海物業(yè)管理行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，累積問題日益凸顯，矛盾糾紛增多，行業(yè)發(fā)展所依賴的法制建設(shè)、社會(huì)輿論、市場經(jīng)濟(jì)、行業(yè)合作、企業(yè)經(jīng)營等環(huán)境尚不完善，與政府和居民的期望還有距離。

(一)行業(yè)持續(xù)發(fā)展缺乏戰(zhàn)略思考

改革開放給上海物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來了生機(jī)。27年來，上海物業(yè)管理行業(yè)在創(chuàng)新體制機(jī)制、經(jīng)營模式、管理方法、服務(wù)方式等方面積累了不少經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益顯著。但在行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展、法律體系構(gòu)建、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營、管理服務(wù)升級(jí)、人才梯隊(duì)培養(yǎng)等方面，尚有一些亟待破解的難題：如何深化行業(yè)改革，突破原有體制機(jī)制障礙，加速物業(yè)管理市場化進(jìn)程；如何探索和創(chuàng)新管理服務(wù)模式，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；如何整合行業(yè)優(yōu)勢資源，增強(qiáng)企業(yè)綜合競爭能力，拓展海外物業(yè)管理市場，力保行業(yè)盈利水平持續(xù)提升；如何優(yōu)化現(xiàn)有人才培養(yǎng)機(jī)制，建立適應(yīng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要的人才培養(yǎng)機(jī)制。要從根本上解決這些難題，應(yīng)加快制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，從戰(zhàn)略高度確立行業(yè)發(fā)展定位和目標(biāo)，為上海物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力和戰(zhàn)略支撐。

(二)法律法規(guī)體系尚待健全完善

(三)企業(yè)規(guī)模不大，發(fā)展空間受限

上海物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量不少，但總體規(guī)模偏小，一些企業(yè)各自為政，專做自己擅長的物業(yè)，企業(yè)形不成規(guī)模，能躋身全國前20名的企業(yè)不多。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)《2015年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，在全國綜合實(shí)力前20名的企業(yè)中，上海僅有銳翔上房和東湖物業(yè)公司，且排名墊底，數(shù)量落后廣東（10家）、北京（3家）。而在全國影響力較大的上海物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是屈指可數(shù)。正因?yàn)樯虾Ｆ髽I(yè)規(guī)模不大，在全國的影響力有限，使得滬上物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌效應(yīng)不足，市場拓展能力不強(qiáng)，較難同行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿企業(yè)競爭，發(fā)展空間受到限制。

（四）運(yùn)營成本增加，面臨生存壓力

受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響，上海物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營成本不斷增加，全行業(yè)平均利潤率增長緩慢，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)虧損，面臨著嚴(yán)峻的生存壓力。

上海職工最低月工資從1993年的210元調(diào)至2018年的2420元，致使人工成本居高不下。調(diào)查顯示，全行業(yè)主營收入中的人工成本占到七成左右。以浦東一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)為例，該企業(yè)現(xiàn)有保潔保安人員194名。由于上海職工最低工資調(diào)整，公司多支出從業(yè)人員工資46.56萬元，而社保繳納基數(shù)則增加了55萬元。兩者相加，公司全年多負(fù)擔(dān)費(fèi)用101.56萬元，還不包括春節(jié)、國慶等國定假日及汛期加班、高溫補(bǔ)貼等費(fèi)用，令這家經(jīng)營較為困難的企業(yè)舉步維艱。

企業(yè)人工成本遞增、運(yùn)營費(fèi)用不斷上升，而物業(yè)收費(fèi)卻偏離市場，維持在較低的價(jià)格水平上，與企業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)不掛鉤，未形成良性有序的價(jià)格機(jī)制。抽樣調(diào)查顯示，參與調(diào)查的95家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，全年經(jīng)營成本40.86億元，占企業(yè)經(jīng)營收入的88.31%，而人工成本又占總成本的69.1%。2017年，上海物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員工資收入雖有提高，但平均月薪僅為3898元。月收入低于3000元的從業(yè)人員占35.54%。本市某房管集團(tuán)近三年來有20多名業(yè)務(wù)骨干因物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入偏低而跳槽。

物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難，從業(yè)人員收入偏低，業(yè)務(wù)骨干流失嚴(yán)重。據(jù)上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，滬上物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員流動(dòng)率高達(dá)22%。業(yè)務(wù)骨干辭職致使服務(wù)質(zhì)量下降，住戶以服務(wù)不到位而拒絕繳費(fèi)，造成物業(yè)費(fèi)收繳率逐年下降。全市物業(yè)費(fèi)平均收繳率不足八成，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存壓力較大。

（五）市場經(jīng)營社會(huì)管理難以結(jié)合

改革開放40年，上海已初步建立與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的物業(yè)管理體制。但部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)由房管所轉(zhuǎn)制而來，從業(yè)人員受行政性、福利性管理模式影響較深，市場競爭和服務(wù)意識(shí)淡薄，固守著傳統(tǒng)的經(jīng)營理念和管理方式，缺乏生存危機(jī)感和創(chuàng)新動(dòng)力。

如何探索住宅小區(qū)物業(yè)管理與市場化經(jīng)營融合，走出一條社會(huì)管理市場經(jīng)營結(jié)合的物業(yè)管理新路，這是行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)迫切需要解決的問題。要破解物業(yè)服務(wù)的市場經(jīng)營難題，必須解決物業(yè)服務(wù)和市場經(jīng)營矛盾，通過物業(yè)市場招標(biāo)、政府購買服務(wù)成果、開展物業(yè)延伸服務(wù)等多種形式，倒逼物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，逐步走向市場。如果光靠調(diào)整收費(fèi)、財(cái)政補(bǔ)貼、減免稅收，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依舊缺乏市場競爭意識(shí)，經(jīng)營服務(wù)觀念淡薄，無法扭轉(zhuǎn)企業(yè)經(jīng)營虧損窘境。

(六)人員趨于老化，業(yè)務(wù)骨干不足

上海市物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員平均年齡，由2016年的44歲下降至2017年的42.6歲，但總體趨于老化?！?018年上海市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示， 30歲以下的從業(yè)人員僅占16.96%， 50歲以上的從業(yè)人員則占到35.44%。而業(yè)務(wù)骨干不足也是制約行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的難題之一。統(tǒng)計(jì)表明，在編的從業(yè)人員中，初中以下文化程度占了52.1%，大專以上文化程度僅占15.6%，具有初級(jí)以上職稱的從業(yè)人員占比7.9%，其中中高級(jí)職稱人數(shù)分別占3.42%和0.05%，初級(jí)以上技工僅占4.07%，而中級(jí)技工占0.8%，高級(jí)工、技師、高級(jí)技師僅占0.39%。整個(gè)行業(yè)具有高級(jí)職稱、技師、高級(jí)技師的從業(yè)人員僅550名。從業(yè)人員趨于老化，業(yè)務(wù)骨干嚴(yán)重不足，高層次人才匱乏，支撐行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的創(chuàng)新型人才更是稀缺。

四、對上海物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的再思考

習(xí)近平總書記指出，要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，乘勢而上，在新起點(diǎn)上推動(dòng)改革開放實(shí)現(xiàn)新突破。改革開放讓新興的物業(yè)管理行業(yè)從無到有、從小到大，不斷成長。盡管行業(yè)發(fā)展勢頭良好，但勞動(dòng)密集型的性質(zhì)決定了企業(yè)經(jīng)營和營利空間狹窄，限制了行業(yè)向更高層次發(fā)展。因此，要以改革開放40年為契機(jī)，深化上海物業(yè)管理行業(yè)改革發(fā)展，力促上海物業(yè)管理行業(yè)由傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。

（一）深化行業(yè)改革，加快轉(zhuǎn)型發(fā)展

面對進(jìn)一步深化改革開放的大背景，上海物業(yè)管理行業(yè)要認(rèn)真總結(jié)27年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，深入思考物業(yè)管理行業(yè)改革創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型發(fā)展的重大意義，規(guī)劃行業(yè)未來5年戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展定位，在法律體系建設(shè)、企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張、物業(yè)延伸服務(wù)、創(chuàng)新商業(yè)模式、試行跨界經(jīng)營、實(shí)施集成管理等方面尋求突破。以改革精神和創(chuàng)新意識(shí)，拓展物業(yè)管理思路，探尋新的經(jīng)營機(jī)制和發(fā)展模式，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。找尋社區(qū)潛在商機(jī)，推進(jìn)物業(yè)管理延伸服務(wù)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，建立適合行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的經(jīng)營機(jī)制。把握新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和上海新一輪發(fā)展帶來的機(jī)遇，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、資產(chǎn)經(jīng)營、品牌經(jīng)營相結(jié)合，整合現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制、組織架構(gòu)、資源配置，力推傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)。

（二）加強(qiáng)法制建設(shè)，構(gòu)建法律體系

上海物業(yè)管理行業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，必須要有健全的法律體系作保證。要根據(jù)行業(yè)發(fā)展需要，借鑒新加坡、中國香港等地的經(jīng)驗(yàn)和做法，加強(qiáng)物業(yè)管理法制建設(shè)，建立系統(tǒng)而又科學(xué)的法律法規(guī)體系，為物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展?fàn)I造良好的法制環(huán)境。要全面總結(jié)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行過程中的成效和不足，開展立法前期調(diào)研，聽取各方意見，盡快啟動(dòng)《物業(yè)管理法》的制定。修訂《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》等與行業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的法律法規(guī)，充實(shí)保障性住房物業(yè)管理、非居住物業(yè)管理等方面的內(nèi)容，完善住宅小區(qū)停車收費(fèi)等相關(guān)條款。出臺(tái)一批與行業(yè)持續(xù)發(fā)展配套的政策，健全完善物業(yè)管理法律法規(guī)和政策，構(gòu)建物業(yè)管理法律體系。

（三）實(shí)施品牌戰(zhàn)略，探索資本運(yùn)作

上海國際金融中心建設(shè)給物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。上海物業(yè)管理行業(yè)要揚(yáng)自身之長，整合內(nèi)外資源，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，參與市場競爭。實(shí)施品牌戰(zhàn)略，汲取海內(nèi)外知名物業(yè)企業(yè)的服務(wù)理念和成功經(jīng)驗(yàn)，努力培育2-3家在國內(nèi)有較大影響的物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)，創(chuàng)建有上海地域特征、海派管理特色的物業(yè)服務(wù)品牌。推行物業(yè)走出去戰(zhàn)略，優(yōu)化行業(yè)資源配置，啟動(dòng)科瑞、東湖、高地、明華、陸家嘴、古北、浦江、銳翔上房、上實(shí)等龍頭企業(yè)聯(lián)手組建松散型物業(yè)集團(tuán)的可行性研究，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，探索資本運(yùn)作，形成集約化、規(guī)模化、專業(yè)化運(yùn)營模式，將拓展目標(biāo)瞄準(zhǔn)海外物業(yè)市場。實(shí)行引進(jìn)來策略，從新加坡及中國香港、深圳等地的標(biāo)桿物業(yè)企業(yè)中，尋找合適的業(yè)務(wù)合作伙伴，通過借“船”借“腦”等多種形式，增強(qiáng)上海物業(yè)管理行業(yè)的品牌影響力，力爭未來5年有1-2家企業(yè)進(jìn)入資本市場、2-3家企業(yè)躋身全國前10強(qiáng)。

（四）立足社區(qū)資源，延伸物業(yè)服務(wù)

上海市物業(yè)管理行業(yè)要在積極創(chuàng)新服務(wù)方式、總結(jié)推廣延伸服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以滿足社區(qū)居民需求為出發(fā)點(diǎn)，推出內(nèi)容更豐富、形式更多樣、更貼近住戶的物業(yè)增值服務(wù)，塑造物業(yè)延伸服務(wù)專業(yè)、可信的品牌形象。要針對社區(qū)老年居民多的特點(diǎn)，發(fā)揮優(yōu)勢，融入社區(qū)，依托街鎮(zhèn)，聚合分散的保修、保安、保潔、保綠、家政、醫(yī)療、文化、教育等資源，以政府和個(gè)人購買服務(wù)成果的形式，參與居家養(yǎng)老服務(wù)，為社區(qū)居民提供房屋修理、小家電維修、生活護(hù)理、家政清潔、餐飲配送、精神慰藉等服務(wù)，打造“家庭式”居家養(yǎng)老服務(wù)模式。代行小區(qū)費(fèi)用收繳職能，實(shí)現(xiàn)社區(qū)公共費(fèi)用收繳電子化、連鎖化、聯(lián)盟化、集成化。試行房屋代理經(jīng)租和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)服務(wù)，給居民買賣租賃房屋提供政策咨詢、貸款抵押、辦理手續(xù)等服務(wù)。與有線電視、網(wǎng)絡(luò)通信等部門合作，對物業(yè)企業(yè)的維修電工開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，授權(quán)物業(yè)企業(yè)實(shí)行小區(qū)24小時(shí)應(yīng)急維修。借力智慧城市建設(shè)，用大數(shù)據(jù)將相鄰或附近小區(qū)的停車場地資源，串聯(lián)成大的停車區(qū)域，實(shí)施智能化停車管理／建立社區(qū)電子商務(wù)平臺(tái)，嘗試在小區(qū)放置自動(dòng)售貨機(jī)、銀行柜員機(jī)，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)合作社進(jìn)小區(qū)銷售平價(jià)新鮮蔬菜，設(shè)立實(shí)體或網(wǎng)絡(luò)微型家用品超市，創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)經(jīng)營模式，以破解小區(qū)物業(yè)服務(wù)收不抵支難題。

（五）改變經(jīng)營方式，創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)

要利用物業(yè)服務(wù)企業(yè)熟悉社區(qū)住戶的優(yōu)勢，整合住宅小區(qū)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、相關(guān)供應(yīng)商渠道、樓道廣告推廣等資源，打通社區(qū)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條，產(chǎn)生聚合效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，構(gòu)筑新型物業(yè)服務(wù)生態(tài)圈。創(chuàng)新物業(yè)管理理念，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和物業(yè)服務(wù)信息資源深度融合，貫通線上線下客戶需求服務(wù)鏈，借助互聯(lián)網(wǎng)為居民推出居家養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療、家裝維修、教育培訓(xùn)、文化旅游等新的便民服務(wù)項(xiàng)目，構(gòu)建既滿足居民需求又適應(yīng)市場需要的社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營利能力。

（六）實(shí)施英才計(jì)劃，優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)

要全力推進(jìn)行業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，實(shí)施“5+5” 英才培育計(jì)劃，優(yōu)化人才隊(duì)伍結(jié)構(gòu)。未來5年內(nèi)，上海物業(yè)管理行業(yè)要根據(jù)轉(zhuǎn)型發(fā)展需要，選拔500名優(yōu)秀的中青年經(jīng)營管理人員和技術(shù)骨干，參加創(chuàng)新專題培訓(xùn)，參與港深交流學(xué)習(xí)，聘請專家導(dǎo)師帶教，分赴標(biāo)桿企業(yè)掛職。依托同濟(jì)大學(xué)、華東師范大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、上海師范大學(xué)等高校，舉辦物業(yè)人員高級(jí)研修班，培養(yǎng)500名行業(yè)急需的高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理、商業(yè)經(jīng)營、“互聯(lián)網(wǎng)+”等緊缺人才。社會(huì)引進(jìn)、行業(yè)自培相結(jié)合，培育500名熟悉市場、擅長經(jīng)營、有一定創(chuàng)新精神的中青年后備人才。以翁國強(qiáng)物業(yè)管理、劉玉華電梯技能等大師工作室為基地，培養(yǎng)孵化500名具有工匠精神的高素質(zhì)技能人才。走進(jìn)同濟(jì)大學(xué)、華東師范大學(xué)等重點(diǎn)高校，選聘儲(chǔ)備500名優(yōu)秀應(yīng)屆畢業(yè)生，加緊建設(shè)一支數(shù)量適度、結(jié)構(gòu)合理、素質(zhì)較高的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，為上海物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供人才支撐。