劉志月

土地賣了，房子拆了，13億元土地出讓款卻遲遲不能到位；開發(fā)的商品房一期已售罄，899戶村民的還建房地塊上仍雜草叢生。

說起湖北省武漢市青山區(qū)武東街賈嶺村城中村改造的“怪象”，反映情況的多位村民情緒激動，聲調(diào)明顯上揚。

根據(jù)村民們提供的證據(jù)資料和線索，筆者進行了調(diào)查。其間，當?shù)赜嘘P(guān)政府部門和廣東海倫堡地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“廣東海倫堡集團”)在武漢的全資子公司均婉拒了采訪。

改造為何在4年后？

賈嶺村城中村自主改造項目，某種程度上是被“逼”出來的。

一份蓋有公章的官方文件復印件顯示，結(jié)合武漢“工業(yè)倍增計劃”的實施、加快市重點項目武東裝備制造產(chǎn)業(yè)園暨大型海洋工程建設(shè)，青山區(qū)2012年積極自籌資金近3億余元啟動了武東村、賈嶺村部分區(qū)域征收工作。

湖北省征地信息公開平臺顯示：2012年11月16日，武漢市國土資源和規(guī)劃局對外公布了“武漢市人民政府征收土地公告”([2012]第117號)，由青山區(qū)土地整理儲備事務(wù)中心負責征收武東街賈嶺村3.0065公頃土地，作為工業(yè)倉儲用地。

不過，湖北省征地信息公開平臺上，2013年5月9日公布的賈嶺村征地補償安置方案公告(武土征補青公告[2013]第3號)內(nèi)容為空白。

“這意味著，征地補償安置方案因某種原因被撤回或未執(zhí)行。”受訪專家指出，這也可能是導致賈嶺村村民集體上訪的原因。

2016年4月8日，武漢市國土資源和規(guī)劃局青山分局再次發(fā)布《征地補償安置方案公告》(武土征補青公告[2016]第4號)，根據(jù)湖北省國土資源廳《關(guān)于批準武漢市2012年度城中村第5批次建設(shè)用地的函》(鄂土資函[2012]2644號)的批復文件，擬定賈嶺村8.2206公頃集體土地中6.0373公頃的征地補償安置方案。

筆者注意到，當時湖北省國土資源廳的批復文件明確：“該批次用地經(jīng)批準后，滿兩年未實施具體征地或用地行為的，本批準文件自動失效?！?/p>

為何獲批4年后，賈嶺村才正式啟動征地補償安置？

這或許可從知情人提供的青山區(qū)政府的一份函件中得到答案：武東村和賈嶺村土地規(guī)劃控制面積大、可用于還建房建設(shè)用地嚴重不足、還建房建設(shè)及資金得不到落實等原因，引發(fā)了賈嶺村居民多次到省、市上訪。

為化解矛盾，青山區(qū)決定加快賈嶺村城中村綜合改造。

經(jīng)多方協(xié)調(diào)，賈嶺村整村列入武漢市2014年城中村綜合改造計劃。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，賈嶺村城中村改造要拆除村民房屋901棟，共899戶。

土地出讓簽“陰陽合同”？

2015年11月28日，武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)布《武漢市掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)公告》(武告字[2015年]第19號)，決定以現(xiàn)場掛牌方式出讓賈嶺村兩宗地塊。

2015年12月29日，廣東海倫堡集團競得賈嶺村A包P(2015)163號、B包P(2015)164號地塊的土地使用權(quán)，成交總價為13.54億元。

廣東海倫堡集團官網(wǎng)顯示，該公司是“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強”“中國領(lǐng)先的城市綜合運營商”。2015年12月9日，廣東海倫堡集團全額出資成立的武漢市海頤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“武漢海頤公司”)登記注冊，負責開發(fā)賈嶺村商品房項目，法定代表人是杜延杰。

“土地招拍掛不過是走個形式，之前廣東海倫堡集團已與村里談妥價格及合作?！敝槿讼蚬P者透露。

2016年1月11日，就賈嶺村A包、B包土地，武漢海頤公司、武漢興嶺置業(yè)有限公司(由賈嶺村集體經(jīng)濟改制成立，以下簡稱“興嶺置業(yè)”)、武漢市青山區(qū)土地整理儲備事務(wù)中心(以下簡稱“青山土儲中心”)在武漢市土地交易中心簽訂了《城中村改造項目土地開發(fā)補償合同》。

筆者看到，這份土地開發(fā)補償合同的復印件蓋有三方公章，簽字人分別是興嶺置業(yè)法定代表人王洪勝、武漢海頤公司代表黃晶晶和青山土儲中心主任王青建。

不過，知情人向筆者提供了另外一份合同復印件——《賈嶺村“城中村”綜合改造項目所涉土地(房屋)拆遷安置補償協(xié)議書》，其中明確，摘牌獲得開發(fā)用地的土地使用權(quán)后，賈嶺村要配合開發(fā)公司簽屬國土部門要求的土地開發(fā)補償合同。“但該份《城中村改造項目土地開發(fā)補償合同》僅用于備案，若該份備案協(xié)議的約定與本協(xié)議約定有矛盾或沖突之處的，以本協(xié)議的約定為準”。

筆者注意到，兩份合同的最大區(qū)別在于資金支付時間。

拆遷安置補償協(xié)議約定，公司履行本協(xié)議約定的義務(wù)及承諾的前提是“以不超過13.55億元的摘牌價獲得開發(fā)用地的土地使用權(quán)”；在3年內(nèi)根據(jù)拆遷還建辦證進度按比例、及時、足額支付完畢全部土地(房屋)拆遷安置補償費用。

而用于備案的開發(fā)補償合同明確，武漢海頤公司在簽訂合同之日起10個工作日內(nèi)向興嶺置業(yè)支付轉(zhuǎn)讓補償價款的50%，余下部分在移交土地之日起10個工作日內(nèi)支付。

據(jù)了解，目前，賈嶺村只收到了K3地塊(即一期售罄商品房所在地)的土地轉(zhuǎn)讓價款6億余元。其余款項雖多次向摘牌方催繳，但一直無果。

土地出讓款整改“走過場”？

今年3月29日，武漢市財政局、武漢市國土資源和規(guī)劃局向廣東海倫堡集團下發(fā)整改通知，要求補繳摘牌青山區(qū)賈嶺村A包 (K1、K4、K5)、B包(K2、K3)的土地收入13.5387億元。

筆者獲取了一份武漢海頤公司與青山土儲中心簽訂的《關(guān)于城中村自主改造項目“收支兩條線”整改工作協(xié)議》。協(xié)議約定，青山土儲中心收到由青山區(qū)財政局撥付賈嶺村城中村改造征地拆遷成本費用后，在3個工作日內(nèi)將全額資金支付到武漢海頤公司指定賬戶。

筆者還獲取了一份武漢海頤公司致青山土儲中心的函，稱該公司已如期補繳第一筆資金2.9493億元，“本筆資金僅用于整改，不作為支付至村里的土地補償款”，請青山土儲中心按照協(xié)議約定，將該筆資金支付至該公司賬戶。

“按照整改要求，武漢海頤公司上繳國庫的土地補償款應(yīng)支付給原土地所有權(quán)人即賈嶺村。但經(jīng)海頤公司與青山土儲中心操作，錢只是在國庫走了個過場又回到了海頤公司賬上?！敝槿颂峁┝藬?shù)份文件復印件以證明其所言。

就土地出讓金整改問題，筆者赴青山土儲中心了解，并提出核實有關(guān)文件內(nèi)容，但青山土儲中心相關(guān)負責人婉拒回應(yīng)。

至今，就筆者赴該公司當面提出的賈嶺村開發(fā)項目土地出讓資金整改“走過場”問題，武漢海頤公司負責人未予回應(yīng)。

“我們也不知道剩余的土地出讓款在哪兒，反正村里還沒收到。”興嶺置業(yè)公司有關(guān)負責人表示。

被要求暫緩的還建房項目？

采訪中，筆者獲悉，賈嶺村還建房項目公開招投標過程中，武東街道曾多次要求暫緩審批。

武東街道辦事處黨工委書記程強坦承，其曾多次打電話要求暫緩賈嶺村還建房項目審批?！百Z嶺村還建房項目存在巨大資金缺口，我們擔心即使開工了，也可能成為爛尾?！彼f，這是自己與街道多次叫?；蛞髸壕徳擁椖繉徟闹饕?。

知情人向筆者指出，程強所說的資金缺口大部分是錯漏百出的城改方案留下的“后遺癥”。

按照2014年4月1日開始實施的《武漢市建設(shè)工程規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，賈嶺村還建房項目須建設(shè)地下停車場，每100平方米建筑面積配建1.2個停車位。

“此前核算成本時，政府部門按照0.4個停車位/百平方米的標準計算，直接漏算兩億多元?！辟Z嶺村知情人士說，村民的社保、醫(yī)保費用也存在3500多萬元的差價，村里違建拆除等不可預見的成本也未納入。

出人意料的是，在申請資料特別是項目資金未作調(diào)整的情況下，8月14日，武漢市公共資源交易平臺招標投標交易系統(tǒng)公布了賈嶺村H3還建地塊施工招標信息。

“項目資金不存在缺口，特別是考慮到土地出讓款如果能全部到位的話?！敝槿苏f。

程強表示，賈嶺村城中村改造中“沒有什么黑幕”，都是依法依規(guī)進行的。

“我不知道有沒有黑幕，但現(xiàn)實是，我們的還建房建設(shè)還看不到影子?！笔着鬟w已在外租房近7年的賈嶺村一位村民無奈地搖搖頭。