魏海練

【摘 要】目前，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場價格一直呈現(xiàn)上升的趨勢，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤問題逐漸引起了社會的高度重視。針對這種現(xiàn)象，我國相關(guān)的政府部門對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營制定出了一定的規(guī)范措施，其中稅收屬于一項非常重要的組成部分。結(jié)合實際情況可以了解到，在房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種當中，土地稅是一項非常重要的組成部分，如今也已經(jīng)實現(xiàn)了進一步的規(guī)范。本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法進行了深入的分析，希望能為相關(guān)人員提供合理的參考依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃方法；分析

近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格一直呈現(xiàn)出了上升的趨勢，房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長速度逐漸的加快，從而使房地產(chǎn)市場迎來了更大的機遇和挑戰(zhàn)。但是，房屋與民生之間存在非常大的聯(lián)系，因為房價的不斷增長，使工薪階層所面臨的生活壓力不斷的加大，這也是社會不公平弊端現(xiàn)象產(chǎn)生的主要原因。在新形勢下，我國相關(guān)部門應(yīng)該進一步加強對房地產(chǎn)市場的規(guī)范工作，對目前的房價做出合理的調(diào)控。

一、房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅納稅籌劃的重要性

企業(yè)在對稅收法律進行利用的過程中，通過納稅籌劃可以為過程中的合理性提供良好的保障，對企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)實際情況，對生產(chǎn)銷售活動作出相應(yīng)的調(diào)整，從而可以獲得到相應(yīng)的節(jié)稅、避稅以及免稅等利于方式。對于我國相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實際的經(jīng)營過程中因為涉及到的稅種具備一定的多樣性，其中主要包括了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅以及所得稅等，其中土地增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)納稅有著非常重要的影響。如今，我國先后制定了一個條例與兩項通知，可以對目前的房地產(chǎn)市場情況作出相應(yīng)的調(diào)整。如今，房地產(chǎn)市場價格一直呈現(xiàn)上升的趨勢，而國家一直處于控制的過程當中，在土地增值稅政策變化的基礎(chǔ)上，對于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃形成了一定的壓力，這就需要相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)目前的形式以及政策變化，對土地增值稅納稅籌劃思路做出相應(yīng)的調(diào)整，從而才能夠滿足時代的發(fā)展要求。

房地產(chǎn)企業(yè)只有在對土地增值稅納稅籌劃開發(fā)的基礎(chǔ)上，才能夠在一定程度上滿足經(jīng)營利潤的客觀需求，在國家稅收宏觀調(diào)控的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要對目前納稅籌劃空間逐漸縮小的局面進行明確，要保證利潤方面的實現(xiàn)，需要在目前的土地增值稅基礎(chǔ)上進行不斷的籌劃，在這一過程中需要逐漸改變納稅籌劃思路，對納稅籌劃方式進行不斷的完善和優(yōu)化，并對納稅籌劃的方向和目標進行明確，以正確合法的納稅籌劃來應(yīng)對政府宏觀調(diào)控形式，從而在最大程度上減少稅收的開支，獲取到相應(yīng)的稅收利益，并實現(xiàn)對經(jīng)營風險的合理控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法分析

1.轉(zhuǎn)變納稅統(tǒng)籌思想，樹立全局統(tǒng)籌意識

房地產(chǎn)企業(yè)開展相應(yīng)的土地增值稅納稅籌劃工作，主要是為了在最大程度上提升企業(yè)的利潤。所以，在納稅籌劃過程中一定要滿足相關(guān)的法律規(guī)定要求，這樣才能為企業(yè)的形象提供良好的保障。對于相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，一定要樹立出合法的土地增值稅納稅統(tǒng)籌思路，全面認識到統(tǒng)籌土地增值納稅工作的重要性。另外，還應(yīng)該對政府政策導(dǎo)向引起高度的重視，對土地增值稅調(diào)整的方向進行全面的掌握，在思想上樹立出先進的土地增值稅統(tǒng)籌戰(zhàn)略意識，如果站在企業(yè)經(jīng)營績效整體的角度上進行分析，對土地增值稅以及節(jié)稅方案進行有效的規(guī)劃和統(tǒng)籌，并對自身的業(yè)務(wù)經(jīng)營現(xiàn)狀進行全面的了解，在此基礎(chǔ)上才能逐漸研究出符合目前經(jīng)營活動現(xiàn)狀的稅務(wù)籌劃總體策略。

2.調(diào)整納稅籌劃方向，實現(xiàn)對土地增值稅政策的合理使用

目前，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，土地增值稅政策也因此發(fā)生了相應(yīng)的改變，在整體的內(nèi)容上主要是對房地產(chǎn)企業(yè)進行了嚴格的稅務(wù)管理，尤其是在對相關(guān)政策進行調(diào)整的過程中，這些變化可能會使原本比較合理的納稅統(tǒng)籌方法發(fā)生相應(yīng)的改變。因此，對于相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，一定要對納稅統(tǒng)籌方向做出相應(yīng)的調(diào)整，對新的土地增值稅政策進行不斷的研究，從而才能滿足企業(yè)新的節(jié)稅避稅方法和途徑。另外，在對納稅進行統(tǒng)籌的過程中，一定要實現(xiàn)對各項方式的合理使用，在思想上樹立出相應(yīng)的平衡意識，從而才能不斷降低土地增值稅的稅額。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該實現(xiàn)內(nèi)部會計與財務(wù)等多個方面的有效結(jié)合，對相關(guān)的會計政策、稅收政策之間的關(guān)系作出相應(yīng)的調(diào)整，從而可以實現(xiàn)對稅務(wù)籌劃矛盾現(xiàn)象的合理控制。

3.根據(jù)利息支出的比重，合理選擇利息支出的扣除方式

結(jié)合我國土地增值稅暫行條例實施細則中的相關(guān)規(guī)定內(nèi)容可以了解到，關(guān)于財務(wù)費用當中的利息支出，只要是能夠按照房地產(chǎn)項目計算分攤并且提供金融機構(gòu)證明的，可以允許根據(jù)實際情況進行扣除，但是最高不能超出按商業(yè)銀行同類同期貸款利率對金額進行計算。其他房地產(chǎn)在對費用進行開發(fā)的過程中，需要按照土地使用所支付的進入和開發(fā)土地、新建房以及配套設(shè)施的成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

如果是不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者是不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)的開發(fā)費用按照土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房以及配套設(shè)施的成本金額之和的10%以內(nèi)進行扣除。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對項目進行經(jīng)營和開發(fā)的過程中，如果只是依靠負債來進行，并且實際利息支出大于土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本金額之和的5%，這時企業(yè)需要提供相應(yīng)的金融機構(gòu)證明，在對利息進行支出的過程中應(yīng)該按照實際情況進行扣除。相反，如果企業(yè)的實際利息小于土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本金額之和的5%。另外，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的各項管理費用、銷售奮勇以及財務(wù)費用等應(yīng)該嚴格按照土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房以及配套設(shè)施的成本金額之和的10%以內(nèi)進行扣除。

4.選擇有利的增值額計算方式

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[19951048號）中規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定（即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%的.免征增值稅）。

5.增加納稅統(tǒng)籌風險的管理能力

在房地產(chǎn)企業(yè)土地曾止水稅務(wù)籌劃過程中，納稅籌劃風險屬于其中非常重要的一項組成部分，同時也需要相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)引起高度的重視。因為納稅風險的來源具有非常明顯的多樣性，這就需要開展全面的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，具體可以通過以下幾個方面來進行：第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實際情況構(gòu)建出土地增值稅納稅籌劃風險的相關(guān)管理體系結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅的實際情況，然后對每一個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)開展相應(yīng)的風險控制管理工作，并對合適的風險評測標準進行有效的選擇，同時還應(yīng)該對風險控制的具體范圍進行明確，這樣在各項業(yè)務(wù)活動開展的過程中，才能對納稅風險的分布情況以及大小進行準確的判定，然后結(jié)合實際情況對相應(yīng)的風險防范措施進行合理的構(gòu)建，從而制定出有目的性的風險處置與預(yù)警機制，從而在最大程度上控制納稅風險的發(fā)生。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與納稅利益相關(guān)人員之間的關(guān)系進行合理的協(xié)調(diào)，不但要調(diào)整好與稅收征收管理部門之間的關(guān)系，同時還應(yīng)該加強與管理部門之間的溝通交流工作，這樣在發(fā)現(xiàn)問題時才能及時采取有效的措施進行解決，從而避免因為誤解等原因而造成納稅法律風險的產(chǎn)生。第三，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對于內(nèi)部工作人員之間的協(xié)調(diào)工作引起高度的重視，可以開展相應(yīng)的培訓(xùn)工作，來提升納稅策劃人員的綜合素質(zhì)水平，可以按照專門的工作人員開展相應(yīng)的研究工作，并制定出完善的納稅統(tǒng)籌方案，加強對工作人員的管理，從而保證籌劃方案可以在實施過程中發(fā)揮出真正的作用。

三、結(jié)語

綜上所述，在我國社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場價格逐漸呈現(xiàn)出了上升的趨勢。針對這種現(xiàn)象，我國對相關(guān)的法律制度進行了不斷的完善，并且得到了有效的落實和執(zhí)行。對于相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，一定要在思想上樹立出正確的納稅統(tǒng)籌意識，不僅要使企業(yè)的經(jīng)濟效益實現(xiàn)明顯的提升，同時還應(yīng)該對相關(guān)的稅制進行完善，從而才能促進經(jīng)濟實現(xiàn)更加穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻：

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