施發(fā)新

【摘 要】我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，逐漸成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對國民經(jīng)濟的增長和人民生活水平的提高起著至關(guān)重要的作用。自從1998年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展的10年，房價漲幅比率逐漸增大，國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)，出臺了一系列的調(diào)控政策，，國家實行從緊的貨幣政策，控制貨幣市場的供應(yīng)量及其流動性，限制土地供應(yīng)，限購限貸等一系列政策措施的影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金獲取的難度加大，房屋銷售下滑，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響之大，特別是三四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)過度，庫存量持續(xù)增加，財務(wù)管理加大，企業(yè)應(yīng)該及時實施切實有效的風(fēng)險防范對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；防范對策

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

改革開放以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)從無到有逐漸發(fā)展起來，經(jīng)歷了20年的形成期，逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，改善了人民的居住環(huán)境，對國民經(jīng)濟的增長起到了促進(jìn)的作用。至2017年，從整個房地產(chǎn)市場看，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的地域分化，除了一線城市和部分二線城市外，三四線城市銷售明顯下滑，庫存量不斷增加，資金回籠緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題日益凸顯。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

1.資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)高漲

我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，從拿地到房屋的銷售，在其投資建設(shè)的各個環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金，屬于資金密集型行業(yè)，這些資金大部分來源于銀行貸款和非銀行金融機構(gòu)，一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)都有較高的資產(chǎn)負(fù)債率。受國家調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)低迷的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)高漲，截至2018年一季度末，房企上市公司整體負(fù)債率達(dá)79.42%，已遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的國際規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)50%，財務(wù)管理問題顯著提高。根據(jù)2018年第一季報顯示，在上市公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，中交地產(chǎn)、綠地控股、泰禾集團、ST松江、陽光城、信達(dá)地產(chǎn)等近20家公司資產(chǎn)負(fù)債率超過85%，有近一半的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，業(yè)內(nèi)人士指出，2015年至2016年地產(chǎn)去庫存進(jìn)程加快，開發(fā)商拿地意愿加強，使得2017年投資力度加大。另外，2016年以來，大量房企通過發(fā)行公司債券進(jìn)行融資，導(dǎo)致負(fù)債大增?？梢?，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都非常高。

這種現(xiàn)象尤其存在于三四線城市中，三四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過度，供大于求，受國家貨幣政策和財政政策的影響，三四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)大部分通過民間借貸或小額貸款機構(gòu)融資，債務(wù)風(fēng)險較高。

2.資本結(jié)構(gòu)不合理、融資模式單一化

我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程當(dāng)中資本結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)資金的來源主要依靠銀行貸款，融資方式單一化，企業(yè)貸款數(shù)額越多，資產(chǎn)負(fù)債率越大，財務(wù)杠桿利益越大，財務(wù)管理也隨之加大，其高收益和高風(fēng)險相隨。

由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步較晚，就融資模式而言，主要以傳統(tǒng)的融資方式為主。自籌資金、國內(nèi)貸款以及其他資金是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的三種融資方式，此外還有利用外資等方式。

自2011年到2017年，企業(yè)自籌資金和其他資金所占比例之和的平均值已高達(dá)84%，實際上，這部分資金大部分是由商品房銷售收入轉(zhuǎn)換而來的，大多數(shù)來源于購房者的銀行分期貸款，如果按首付30%計算，那么銀行貸款占70%左右的比例，因此，在自籌資金和其他資金中來源于銀行貸款的部分高達(dá)62%，加上國內(nèi)貸款的平均值16%，也就是說，在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式中，超過78%的部分是企業(yè)貸款得來的，銀行或其他金融機構(gòu)，作為房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個人住房貸款的提供方，承擔(dān)著巨大的風(fēng)險。

3.現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值、銷售額增幅回落

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，現(xiàn)金流是企業(yè)進(jìn)行項目建設(shè)開發(fā)、償還債務(wù)以及再投資的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)也會反映其財務(wù)管理的大小，從2017年公布的中國房地產(chǎn)A股上市公司十強的現(xiàn)金流量表中可以看出，在經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈值指標(biāo)中，除了萬科地產(chǎn)823.23億元、綠地控股588.63億元、陽光城89.19億元外，其余柒家房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)值，以億元為單位，其值如下：保利地產(chǎn)292.96、招商蛇口-47.09、華夏幸福-162.28、金地集團-69.89、金科股份-84.86、新城股份-104.85、中南建設(shè)-29.38，可見，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資金斷裂的財務(wù)管理。

從2011年到2016年，我國商品房銷售額均呈現(xiàn)逐步增長的狀態(tài)，但其同比增長比率由2013年的26%下降至2015年的14%，2016年受國家調(diào)控政策的影響，加大了去庫存的力度，商品房銷售額同比有了35%的增長，主要體現(xiàn)在住宅及辦公樓的銷售增長上，但這并不表明我國房地產(chǎn)企業(yè)已解決庫存量大的問題，風(fēng)險并未得到有效釋放。隨著2017年新的調(diào)控政策的出臺，全國先后有90多個城市開啟新一輪限售限購模式，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》加快對消化周期在1年以內(nèi)城市的土地供應(yīng)量及供地節(jié)奏，待售面積不斷膨脹，房源不斷積壓的風(fēng)險，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠帶來了風(fēng)險，加之其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值多數(shù)為負(fù)值，大大加劇了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險。

三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理發(fā)展的對策

針對我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的現(xiàn)狀，本文提出以下幾個防范財務(wù)管理中風(fēng)險的對策：

1.做好項目的前期市場定位工作

市場定位在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程中起到非常重要的作用，目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了追求規(guī)模和自身品牌的建設(shè)，忽視了市場定位的關(guān)鍵性，這也是房地產(chǎn)企業(yè)銷售不景氣的原因之一，盲目的投資建設(shè)房屋的同時也會出現(xiàn)大量的空置房屋，針對這一現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)投資項目前，做好前期的市場調(diào)查工作，充分了解不同人群的需求，準(zhǔn)確地進(jìn)行差別化的市場定位，找準(zhǔn)細(xì)分市場，制定合理的營銷方案。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自身的資本結(jié)構(gòu)，對于負(fù)債經(jīng)營適當(dāng)控制，降低企業(yè)的籌資風(fēng)險，負(fù)債經(jīng)營雖然會給企業(yè)帶來杠桿利益，但帶來高收益的同時，企業(yè)所面對的負(fù)債風(fēng)險也會逐漸加大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立多種類的融資渠道，借鑒國際上先進(jìn)的融資方式，例如房地產(chǎn)信托基金、產(chǎn)業(yè)基金、項目融資等方式，結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險。

3.加強現(xiàn)金流量控制管理

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，其投資項目開發(fā)周期長、開發(fā)需求資金量大的，現(xiàn)金流成為房地產(chǎn)企業(yè)在未來長期進(jìn)程中首要考慮的問題。在其開發(fā)經(jīng)營過程中，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況將會給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的財務(wù)管理，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取以現(xiàn)金為王的策略，增強對現(xiàn)金流量的管控，保證現(xiàn)金流的充裕和流暢。在某一特定時期內(nèi)，企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額最為重要，如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年的實際收益在下降，需要引起高度重視，如果企業(yè)現(xiàn)金凈流量與當(dāng)期利潤之間存在較大的差異，說明企業(yè)中現(xiàn)有大量的應(yīng)收款項，加大了企業(yè)的財務(wù)管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對現(xiàn)金流的控制和管理，才能有效地規(guī)避財務(wù)管理，提高綜合競爭力，使之在房地產(chǎn)市場中穩(wěn)定發(fā)展。

四、結(jié)論

本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)所存在的財務(wù)管理及其形成因素的基礎(chǔ)上，提出了切實有效的防范財務(wù)管理的對策，房地產(chǎn)企業(yè)在今后的經(jīng)營過程中應(yīng)該做好開發(fā)項目的市場定位，深入的進(jìn)行市場調(diào)查，充分了解不同人群的需求，準(zhǔn)確地進(jìn)行差別化的市場定位，制定合理的銷售方案，與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強化對投資項目的合理預(yù)算和管理，有效地降低投資風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)的施工過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)加強對成本的管理和監(jiān)控，加強施工監(jiān)督，避免施工不當(dāng)所造成的風(fēng)險，有效地降低其成本費用的支出。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金為王，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強現(xiàn)金流的預(yù)算和控制，保證現(xiàn)金流的充裕和流暢。采用這一系列的風(fēng)險預(yù)防對策，切實地控制和防范企業(yè)的財務(wù)管理，使房地產(chǎn)企業(yè)長久穩(wěn)定的發(fā)展下去。

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