■ /

一、房地產(chǎn)稅法推出尚需時(shí)日

房地產(chǎn)稅問(wèn)題是國(guó)家新時(shí)期所關(guān)注的一大重要問(wèn)題。自2015年3月以來(lái)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的施行，已經(jīng)為房地產(chǎn)稅立法工作的開展提供了一定的支持。并且，由于《立法法》的修改也進(jìn)一步明確了稅收法制定的原則。從稅收法原則角度來(lái)看，房地產(chǎn)稅立法工作的開展，可以為國(guó)家稅法體系的完善提供幫助。受稅收法原則的“法定原則”屬性的影響，制度設(shè)計(jì)成為了稅法立法中的關(guān)鍵要素，它對(duì)國(guó)家稅法體系的實(shí)效性有著較為重要的影響。以房地產(chǎn)稅為例，征收范圍的明確，是房地產(chǎn)稅制度建構(gòu)過(guò)程中的重要內(nèi)容。針對(duì)稅法體系建構(gòu)過(guò)程中所遇到的新問(wèn)題，全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康在2015年國(guó)家財(cái)政預(yù)算草案報(bào)告中提出了這樣的方案：“按照落實(shí)稅收法定原則的計(jì)劃安排，配合做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅、船舶噸位稅等立法工作?！备鶕?jù)這一觀點(diǎn)，國(guó)家在房地產(chǎn)稅領(lǐng)域開展的立法工作的總體框架和要求局優(yōu)化最大一致性的特點(diǎn)此案，但是在立法工作的具體要求方面，不同人士之間還存在著一定的分歧，如果各方?jīng)]有就房地產(chǎn)稅稅的總體框架和要求等方面達(dá)成共識(shí)，國(guó)家在房地產(chǎn)稅領(lǐng)域需要持有更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

在歷年“兩會(huì)”，與房地產(chǎn)稅征收話題有關(guān)的討論居高不下，并且持有不同觀點(diǎn)的人們各抒己見(jiàn)。認(rèn)為不該征收的一方表示，目前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)還不明朗，尤其是房地產(chǎn)業(yè)上下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)非常廣泛，一旦出臺(tái)房地產(chǎn)稅很容易導(dǎo)致其他相關(guān)行業(yè)受到牽連，對(duì)于人們的就業(yè)情況造成較大的影響。并且，從我國(guó)在上海、重慶等地的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作所取得的效果來(lái)看，在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，房產(chǎn)稅的收入在地方財(cái)政領(lǐng)域并沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。而認(rèn)為改征收房地產(chǎn)稅的代表們認(rèn)為，我國(guó)地方政府需要關(guān)注地方稅體系中的主體稅種框架的構(gòu)建。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，營(yíng)業(yè)稅稅種向增值稅稅種的轉(zhuǎn)化，已經(jīng)為分稅制的實(shí)施提供了一定的便利條件?，F(xiàn)階段分稅制需要在省級(jí)以下的地方得到落實(shí)，在分稅制實(shí)施以后，房地產(chǎn)稅需要成為營(yíng)地方政府的主要財(cái)政收入。征收房地產(chǎn)稅的措施有助于提高地方政府的財(cái)政收入，從而有效地促進(jìn)社會(huì)公共服務(wù)事業(yè)的開展，也能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的財(cái)政收入進(jìn)行合理規(guī)劃與利用，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平正義。

二、于國(guó)于民有利是立法的根本

全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部副部長(zhǎng)朱光耀表示，房地產(chǎn)稅的立法工作還需要進(jìn)行不斷的研究論證。他表示，對(duì)于房地產(chǎn)稅的立法工作還是非常謹(jǐn)慎的，對(duì)于廣大人民的呼聲、大家關(guān)注的焦點(diǎn)也一定要充分的進(jìn)行考慮。在這樣的提議下，大量的網(wǎng)民針對(duì)房地產(chǎn)稅的立法工作紛紛發(fā)表了自己的看法，很多的網(wǎng)友反對(duì)針對(duì)普通民眾征收房地產(chǎn)稅，主要的觀點(diǎn)就是“征收房地產(chǎn)稅屬于重復(fù)征稅”；而且我們對(duì)于土地只有使用權(quán)，在這一基礎(chǔ)上征收房地產(chǎn)稅不合理；還有的認(rèn)為目前征收房地產(chǎn)稅非常的復(fù)雜且混亂，必須要明確房地產(chǎn)稅征收的目標(biāo)。通過(guò)這些網(wǎng)民的意見(jiàn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，能夠發(fā)現(xiàn)，大部分的網(wǎng)友所關(guān)注的內(nèi)容集中于法理層面。發(fā)力曾彌漫因素是網(wǎng)絡(luò)輿論中的房地產(chǎn)稅問(wèn)題的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。在現(xiàn)行的土地制度下，購(gòu)房者在購(gòu)買商品房以后僅僅可以獲得土地使用權(quán)，根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定，住宅用地土地使用權(quán)限僅為70年。商品房的銷售過(guò)程是可以被看作是交付土地使用權(quán)的出讓過(guò)程。人們繳納相關(guān)費(fèi)用以及房屋契稅以后并未獲得土地產(chǎn)權(quán)。國(guó)家征收房地產(chǎn)稅實(shí)施以后，土地產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有歸屬于個(gè)人，卻還要求個(gè)人支付房地產(chǎn)稅，這樣的法律依據(jù)不充分。從我國(guó)現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》來(lái)看，針對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)，國(guó)家仍然需要采取免納房產(chǎn)稅的措施。自2011年以來(lái)，上海和重慶兩地處于調(diào)控樓市的需要，開始開始針對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，但是從這一措施的實(shí)施情況來(lái)看，針對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的措施的落實(shí)，在影響居民正常的住房剛性需求的同時(shí)，已經(jīng)導(dǎo)致了很多方面的問(wèn)題。抑制房?jī)r(jià)與增加地方稅收的關(guān)系不緊密，而且房產(chǎn)稅在征收的過(guò)程中存在很大的爭(zhēng)議。在這一基礎(chǔ)上，中央停止了關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)的擴(kuò)大，進(jìn)一步積極轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極推進(jìn)房產(chǎn)稅立法工作。

三、支持與反對(duì)房地產(chǎn)稅立法的合理性

針對(duì)目前針對(duì)房地產(chǎn)稅立法出現(xiàn)的兩種不同聲音進(jìn)行分析，無(wú)論是支持還是反對(duì)都具有一定程度的合理性。根據(jù)一些支持房地產(chǎn)稅征收著的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)增值稅是地方政府的公共設(shè)施投資的產(chǎn)物，對(duì)于國(guó)家而言，房地產(chǎn)增值稅既可以在擁有環(huán)節(jié)征稅，也可以在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅。因而與房地產(chǎn)有關(guān)的不同增稅方式并不存在實(shí)質(zhì)性區(qū)別。房地產(chǎn)增值稅的征收，可以為政府公共投資的價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提供一定的保障，并且在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅具有很多方面的好處。比如，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅能夠有效的實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，投資收益的實(shí)現(xiàn)，可以被看作是房地產(chǎn)增值稅的主要征稅依據(jù)；在擁有環(huán)節(jié)則主要為了保證個(gè)人的居住，提供更加便利的生活，所以不宜征稅；國(guó)家在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅的征稅依據(jù)為增值收益，基于增值收益的征稅機(jī)制的構(gòu)建，可以為征稅機(jī)制的客觀性和公正性提供保障。這一征稅機(jī)制也具有著執(zhí)行便利，易于推廣的特點(diǎn)。從這一征稅機(jī)制的實(shí)施來(lái)看，給予增值收益的征稅依據(jù)可以為并且社會(huì)所廣泛的接受。如果將征稅措施應(yīng)用于擁有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅征收機(jī)制的現(xiàn)金流支撐的穩(wěn)定性難以得到充分保障。房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)問(wèn)題是影響

住房剛性需求的重要因素，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅是控制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)問(wèn)題的重要措施，這一措施的出臺(tái)，可以在鼓勵(lì)民眾擁有自住房產(chǎn)的基礎(chǔ)上，滿足群眾的剛性需求，進(jìn)也就是說(shuō)，利用房地產(chǎn)稅的措施，可以讓房子真正的成為“住”的，而不是“炒”的。反對(duì)征房地產(chǎn)稅的人們也有很多合理的依據(jù)。首先，我國(guó)稅收體系中存在著重復(fù)征稅的問(wèn)題，例如城市土地使用權(quán)出讓金與房地產(chǎn)擁有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅就表現(xiàn)出了這一問(wèn)題?，F(xiàn)階段我國(guó)的土地所有權(quán)歸國(guó)家土地所有制，土地使用者僅僅土地的使用權(quán)，土地?fù)碛袡?quán)歸屬于國(guó)家。對(duì)于土地使用者而言，他們所繳納的土地出讓金是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)物，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中所產(chǎn)生的租金，是土地出讓金的實(shí)質(zhì)。從土地所有者的角度來(lái)看，土地所有者為房地產(chǎn)稅真正的征稅對(duì)象。房地產(chǎn)稅的征收，會(huì)讓本屬于土地所有著的負(fù)稅負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)使用者。從房地產(chǎn)稅問(wèn)題的研究現(xiàn)狀來(lái)看，一些法律專家已經(jīng)從法律角度入手，對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行分析。根據(jù)一些學(xué)者的觀點(diǎn)，國(guó)家雖然將商品房的土地使用權(quán)規(guī)定為70年，但是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，人民群眾的住房使用權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)的重要組成部分。如《物權(quán)法》149 條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！?/p>

四、房地產(chǎn)稅能夠有效抑制房?jī)r(jià)上漲

通過(guò)房地產(chǎn)稅的立法與改革來(lái)進(jìn)一步穩(wěn)定現(xiàn)在過(guò)高的房?jī)r(jià)，從而保障大多數(shù)群眾的利益。從房地產(chǎn)稅法治改革的實(shí)質(zhì)來(lái)看，主要的目的在于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，通過(guò)完善的稅制來(lái)實(shí)現(xiàn)收入分配合理調(diào)節(jié)，保障和規(guī)范最廣大人民的住房權(quán)益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義。盡管目前的房?jī)r(jià)非常高，但是其中土地出讓金的比重相對(duì)較大。土地出讓金是房地產(chǎn)行業(yè)地價(jià)成本的重要組成部分，自土地招拍掛制度實(shí)施以來(lái)，房?jī)r(jià)上升問(wèn)題也成為了地價(jià)變化所帶來(lái)的次生問(wèn)題。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，商品房?jī)r(jià)格的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地價(jià)格的上漲幅度。土地價(jià)格的累計(jì)上漲幅度更是與商品房的上漲幅度有著數(shù)倍的差距。所以在這種情況下，取消土地出讓金是不現(xiàn)實(shí)的。如果既收土地出讓金又征收房地產(chǎn)稅，那么根本無(wú)法有效的調(diào)控房?jī)r(jià)。

除此之外，房地產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的其他稅收之間的關(guān)系也必須加以重視。但是經(jīng)過(guò)近些年來(lái)房地產(chǎn)稅的改革，無(wú)論是試點(diǎn)地區(qū)還是全國(guó)，對(duì)于房地產(chǎn)稅的改革只局限在房地產(chǎn)業(yè)稅收，在其他房地產(chǎn)稅種的改革工作中，國(guó)家尚未實(shí)施一些與房地產(chǎn)稅收相同步的改革措施。根據(jù)國(guó)家相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，從2003年至2012年，國(guó)家稅收增幅表現(xiàn)出了房地產(chǎn)稅收的增幅高于了總稅收增幅的特點(diǎn)，從具體的數(shù)據(jù)信息來(lái)看，在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以前，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等五大稅種總收入已經(jīng)由2003年的900多億元，上升為201.01萬(wàn)億元，這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，是促進(jìn)稅收增加的一大重要原因。從稅收增幅的變化情況來(lái)看，房地產(chǎn)稅無(wú)論是制度設(shè)計(jì)還是社會(huì)實(shí)踐，都已經(jīng)與初衷相背離，無(wú)法有效的成為利國(guó)利民的法制改革。

總而言之，通過(guò)房地產(chǎn)稅就能夠有效的控制房?jī)r(jià)上漲，在很多的情況下不僅無(wú)法有效的實(shí)現(xiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)，甚至還會(huì)起到反作用。一方面房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系并不大，房?jī)r(jià)之所以上漲，還是人們不斷擴(kuò)大的需求來(lái)決定的。所以要想有效的控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，必須要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展建立在市場(chǎng)規(guī)律基礎(chǔ)之上，未來(lái)一段時(shí)期以內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)，商品房的價(jià)格仍然存在著繼續(xù)上漲的可能性。最主要的問(wèn)題就是產(chǎn)權(quán)人在擁有環(huán)節(jié)增加了很多的額外成本，所以在統(tǒng)一的賣方市場(chǎng)中，必須將這些額外成本計(jì)算其中，才能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)稅的征收，無(wú)法實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)，更不用說(shuō)于國(guó)于民有利。

參考文獻(xiàn)：

[1]峻嶺.房產(chǎn)稅與普通百姓有什么關(guān)系?[J].上海企業(yè),2015(10).

[2]稅制之變:從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2014(04).

[3]付濤.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅改革[J].中國(guó)房地產(chǎn),2015(07).