肖莎

有些公司的理房業(yè)務(wù)模式并非是業(yè)主為企業(yè)作擔(dān)保進(jìn)行貸款，而是業(yè)主直接與貸款機(jī)構(gòu)簽訂貸款協(xié)議，貸出資金后再借給用款企業(yè)。律師分析，這種模式風(fēng)險(xiǎn)更大，一旦實(shí)際借款人還不了錢，貸款公司不會(huì)找實(shí)際借款人，而是會(huì)直接要求業(yè)主承擔(dān)全部的還款責(zé)任，且還款的范圍并不僅僅局限在抵押的房產(chǎn)上，業(yè)主要用全部的財(cái)產(chǎn)去承擔(dān)還款義務(wù)。

北京的吳女士最近接到一個(gè)自稱“某理房公司工作人員”的電話。對(duì)方稱可以幫助吳女士“盤活固定資產(chǎn)”，具體做法就是，吳女士作為擔(dān)保人，幫助企業(yè)在銀行或其他機(jī)構(gòu)獲得貸款，根據(jù)擔(dān)保的金額，企業(yè)付給她每年一定比例的擔(dān)保費(fèi)，而理房公司作為撮合方會(huì)獲得3%的傭金。

“這個(gè)業(yè)務(wù)既不影響您居住或出租房屋，也不需要投資任何現(xiàn)金，房子有貸款也可以，不僅盤活了您的固定資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)增值，并且企業(yè)這邊能得到他需要的資金，能健康地發(fā)展，是一個(gè)多贏的模式。”該理房公司的工作人員稱。

這位工作人員還表示，理房公司有一套完善安全的操作流程，能保證客戶房子安全。具體做法就是理房公司和另外一家擔(dān)保公司一起，為客戶提供反擔(dān)保，一旦借款的企業(yè)還不上錢，由理房公司或擔(dān)保公司先行墊付。

吳女士乍一聽很動(dòng)心，她大概算了一下，如果房產(chǎn)可貸款的額度是300萬元，她一年的收益有18萬元，大概可以覆蓋自己的房貸。

在百度鍵入關(guān)鍵詞“以房理財(cái)”，發(fā)現(xiàn)市面上存在不少此類公司，主要就是讓業(yè)主為其他人做擔(dān)保在銀行貸款，并收取一定比例的傭金，或業(yè)主自己到貸款機(jī)構(gòu)抵押貸款后，再把錢借給用錢企業(yè)并收取一定比例的傭金。

然而，真的有這種“天上掉餡餅”的事兒嗎？

風(fēng)險(xiǎn)極大房子有被處置的風(fēng)險(xiǎn)

這種所謂的理房模式對(duì)業(yè)主來說存在極大的風(fēng)險(xiǎn)，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在聽到吳女士談到的這種理房業(yè)務(wù)后直接表態(tài)。

“一旦實(shí)際貸款的企業(yè)還不上錢，理房公司和擔(dān)保公司跑路或者被鑒定為無還款能力，業(yè)主將面臨房子被拍賣以替人還債的極大風(fēng)險(xiǎn)?！蓖跤癯颊f，因?yàn)橛梅慨a(chǎn)替別人做擔(dān)保貸款，業(yè)主需要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，一旦借款人還不上錢，貸款公司或銀行就會(huì)要求業(yè)主承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，業(yè)主提供擔(dān)保的房產(chǎn)就會(huì)被處置抵債。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌也接觸過不少因用房產(chǎn)作抵押為別人擔(dān)保貸款，最終導(dǎo)致房產(chǎn)被處置的案例。有些業(yè)主和借款人是親朋好友關(guān)系，借款人最初也并非不想還款，可最終因?yàn)榻?jīng)營不善無力還款時(shí)，銀行就可能將擔(dān)保人的房產(chǎn)處置掉。

有些公司的理房業(yè)務(wù)模式并非是業(yè)主為企業(yè)作擔(dān)保進(jìn)行貸款，而是業(yè)主直接與貸款機(jī)構(gòu)簽訂貸款協(xié)議，貸出資金后再借給用款企業(yè)。

王玉臣稱，這種模式風(fēng)險(xiǎn)更大。在這種情況下，業(yè)主并不是簡簡單單地提供“抵押”，而是直接成了借款人。這里面涉及兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是業(yè)主和貸款公司之間的借貸關(guān)系，另一個(gè)是業(yè)主和實(shí)際借款人之間的借貸關(guān)系。它們表面上聽起來是一個(gè)事，但是實(shí)際上是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。

“一旦實(shí)際借款人還不了錢，貸款公司不會(huì)找實(shí)際借款人，而是會(huì)直接找業(yè)主，要求業(yè)主承擔(dān)全部的還款責(zé)任。而且還款的范圍并不僅僅局限在用來抵押的房產(chǎn)上，業(yè)主甚至要用全部的財(cái)產(chǎn)去承擔(dān)還款義務(wù)。一旦進(jìn)入到法院執(zhí)行環(huán)節(jié)，若業(yè)主依舊沒有還清借款，將面臨被法院直接強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)?！蓖跤癯急硎?。

可能是騙局 目的是套取房產(chǎn)

郭韌認(rèn)為，這種所謂的理房模式，在風(fēng)險(xiǎn)和收益方面完全不匹配，不值得冒險(xiǎn)。她甚至認(rèn)為這可能是一種套取業(yè)主房產(chǎn)的騙局。

“如果擔(dān)保公司能為業(yè)主反擔(dān)保，那么為什么不直接給用款企業(yè)擔(dān)保，到銀行貸款呢？這說明銀行現(xiàn)在只認(rèn)房產(chǎn)，因?yàn)榉慨a(chǎn)最容易變現(xiàn)，一旦貸款收不回來，就可以處置擔(dān)保人的資產(chǎn)?！惫g分析。

郭韌稱，假設(shè)業(yè)主用房子為企業(yè)作擔(dān)保貸款獲取的收益是6%，理房公司作為中介可能會(huì)獲得3%的收益，企業(yè)支付給貸款機(jī)構(gòu)的利率是8%，有些貸款利率可能會(huì)更高，那么這個(gè)企業(yè)獲得這筆貸款所要支付的利息應(yīng)該在17%以上。什么樣的企業(yè)利潤率有這么高？可以覆蓋掉這么高的利息？企業(yè)真能還上錢嗎？

她甚至懷疑，用款公司和理房公司很可能是同一個(gè)控制人，只是做成了這樣的局，一旦業(yè)主把房產(chǎn)抵押，用款公司就稱還不了款，最終使得房產(chǎn)被處置。

對(duì)于有些公司談及的雙重?fù)?dān)保，王玉臣和郭韌均認(rèn)為理房公司和擔(dān)保公司的擔(dān)保能力也值得懷疑。

王玉臣隨機(jī)查詢了某家做理房業(yè)務(wù)的公司的工商資料，發(fā)現(xiàn)注冊資金只有600萬元，實(shí)際賬面上能有多少錢猶未可知?！岸疫@家公司股東及法定代表人變更極為頻繁。如果一個(gè)公司的股東及法定代表人變更極為頻繁，且不說是否存在掛名或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的問題，起碼說明了這個(gè)公司是不穩(wěn)定的。這樣的公司，別說去做這種高風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，就是與之進(jìn)行一般的合作都要慎之又慎。”王玉臣說道。

郭韌也提到，有些擔(dān)保公司的注冊資金可能有一個(gè)億，但實(shí)際賬面上連100萬元都沒有，反擔(dān)保能力非常差。

或是“以房養(yǎng)老騙局”的變種

王玉臣在接受采訪時(shí)還提到，這種理房模式，其實(shí)在很多年前就有了，除了叫“理房服務(wù)”以外，還曾有“以房養(yǎng)老”等名稱，也有一些人因此失去了最重要的財(cái)產(chǎn)而追悔莫及。在2016年，北京就曾經(jīng)有30多位老人因這種模式被同一個(gè)人騙去了6000多萬元。

“在實(shí)際操作中，一些中間人或公司往往會(huì)讓業(yè)主簽署一些委托賣房的授權(quán)委托書，甚至?xí)е鴺I(yè)主去做公證，美其名曰只是辦理抵押手續(xù)的一部分。這種手法不知道坑了多少人。實(shí)際上，抵押貸款和賣房完全是兩碼事，但是不法者利用很多業(yè)主在法律和風(fēng)險(xiǎn)觀念上的缺失，騙取了公證授權(quán)。在隨后的日子里，一旦出現(xiàn)不能及時(shí)還款的情況，不法者就會(huì)立刻拿著公證授權(quán)低價(jià)賣房。屆時(shí)，業(yè)主就算想利用法律保護(hù)自己，難度也很高。”王玉臣說。

經(jīng)查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，2016年就有人以推廣“以房養(yǎng)老”理財(cái)產(chǎn)品的方式把多個(gè)老人的房產(chǎn)騙走?；咀龇ň褪侵薪槿薃讓老人和金主B簽訂抵押貸款合同，貸出來的錢交給C做理財(cái)，C承諾不僅付給老人高額的利息，還承諾會(huì)把借款的本息都按時(shí)還給B，但是在辦理手續(xù)的過程中，A利用老人防范意識(shí)不強(qiáng)的特點(diǎn)，騙老人同時(shí)簽訂了一份委托賣房合同。而C自然不會(huì)歸還借款本息，當(dāng)?shù)盅嘿J款到期后，受托人就拿著委托書將老人的房產(chǎn)賣掉并過戶。

“被這種模式騙的有不少老人。提醒大家，天上不會(huì)掉餡餅，掉的大多是陷阱。不要給任何理房公司提供這種擔(dān)保，更不要替別人去借款。看起來豐厚的利潤背后是赤裸裸的高風(fēng)險(xiǎn)?！蓖跤癯佳a(bǔ)充道。

（摘自界面新聞網(wǎng)2018年8月9日）