6月，深圳市出臺(tái)了新的住房制度方案，這是自我在去年年底提出中國應(yīng)該啟動(dòng)“二次房改”以來，全國出臺(tái)的第一個(gè)關(guān)于住房制度改革的方案。然而，結(jié)果與期待相差甚遠(yuǎn)。

60%的住房供應(yīng)靠政府？

眾所周知，深圳在中國改革開放40年的進(jìn)程中，一直承擔(dān)著改革的排頭兵和開路先鋒的作用，曾多次不負(fù)眾望，在中國諸多改革領(lǐng)域殺出了一條血路。所以，在“二次房改”啟動(dòng)之際，大家對深圳的房改是有所期待的。深圳在二次房改上有哪些突破和創(chuàng)新，對全國都具有示范作用和重大意義。而解決好住房問題，解決好中國房地產(chǎn)健康發(fā)展問題，無疑是中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，滿足人民對美好生活需要的重要體現(xiàn)。

但在認(rèn)真地讀完之后，我認(rèn)為這份承載著“二次房改”先行方案重任的意見稿，與我個(gè)人期待的在土地制度、供應(yīng)制度、金融制度等方面的制度創(chuàng)新和突破乏善可陳，甚至一些制度設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)市場化的方向背道而馳。

第一，在土地供應(yīng)制度以及土地交易方式等方面沒有重大突破，特別是集體土地入市方面，沒有任何突破性的提法，而土地制度的改革在我看來是二次房改的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。

第二，在租售并舉層面，對于如何體現(xiàn)“租售同權(quán)”，沒有任何突破性的提法，只是泛泛而談。應(yīng)該意識(shí)到，住房租賃市場之所以不發(fā)達(dá)，關(guān)鍵不在于缺租賃房，而是缺制度和政策。

第三，在住房金融方面，只是籠統(tǒng)提出探索建立住房金融機(jī)構(gòu)，但沒有具體的方向和突破點(diǎn)。

第四，如何利用粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的契機(jī)，以灣區(qū)為思維主體解決住房問題，沒有具體的思路和舉措。

特別是，在住房類別的設(shè)計(jì)上，將住房分為市場商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房四大類，這意味著深圳未來住房市場的結(jié)構(gòu)60%以保障為主，市場商品住房占全部住房的比例只有40%，進(jìn)一步壓縮了商品房的空間。

市場只占40%，而政府保障部分達(dá)到了60%，很顯然，這不是一個(gè)以市場為主導(dǎo)的解決未來住房問題的改革思路。它傳遞出的信號(hào)是，未來房地產(chǎn)市場將以政府主導(dǎo)為主，這有很大的回到福利分房的嫌疑。

市場化方向是根本

中國房地產(chǎn)市場過去20年間出現(xiàn)的問題，要么是市場化不徹底，比如土地供應(yīng)，要么是政府錯(cuò)位，干預(yù)太多導(dǎo)致，而不是市場化的方向出了問題。1998年開始的第一次房改，正是因?yàn)槭袌龌袊旁诙潭痰?0年解決了住房嚴(yán)重短缺的問題。

習(xí)總書記在2013年10月中央政治局學(xué)習(xí)時(shí)，肯定了住房的市場化改革方向，提出了構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，政府保障20%，市場解決80%。

政府只能保障那些的確需要保障的人群。房子應(yīng)該回歸民生，這沒有錯(cuò)，但回歸民生不等于回到福利分房，不等于放棄市場化的方向，回到政府主導(dǎo)的道路上來。在這個(gè)根本性問題上如果犯錯(cuò)誤，代價(jià)將是慘重的。我們很難想象，深圳未來60%的住房供應(yīng)靠政府解決。

就此而言，我對深圳房改的方案是極其失望的。不僅沒有在土地制度、金融制度等方面有任何大的突破，反而在市場化的方向上做出了令人不得不懷疑的選擇。這勢必對下一步全國性的“二次房改”會(huì)有重大的影響。希望各界對深圳的“二次房改”方案進(jìn)行討論，以便在“二次房改”的大方向上大家達(dá)成共識(shí)，并期待在一些重大制度層面能真正實(shí)現(xiàn)突破。