姚媛 李佳桐

近日，“租房貸”屢屢見諸報(bào)端。據(jù)報(bào)道，2018年8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局等部門集中約談自如、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)，不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源。8月23日，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示已會(huì)同北京市銀監(jiān)局、北京市金融局等調(diào)查，一旦查證，將從嚴(yán)處罰。 那么，什么是“租房貸”？“租房貸”合法嗎？

什么是“租房貸”

“押一付三”是現(xiàn)在租房的普遍規(guī)則。比如月租2000元的房子，加上中介費(fèi)或者服務(wù)費(fèi)，簽合同的時(shí)候要一次性交10 000元（2000元×3＋2000元押金＋2000元中介費(fèi)）。這筆錢對(duì)于廣大收入有限的年輕租戶來說，有些難以承受。

于是，一種名為“租房貸”的新型租房模式順勢(shì)而出。同樣月租2000元的房子，除了租房合同，中介還讓租戶與貸款公司簽訂分期貸款合同，這樣中介就可以直接從貸款公司取得租戶1年24 000元的租金。之后租戶再按月向貸款公司還貸款，由此租戶可以實(shí)現(xiàn)所謂的“租金月付”。值得注意的是，在合同簽訂后，中介即從貸款公司取得1年的房租，中介將其中3個(gè)月的房租交納給房東，剩余的房租則由中介占有，在占有期間，中介可以進(jìn)行投資。

從表面看來，“租房貸”似乎在租戶、中介和借貸公司之間畫成了一個(gè)完美的圓圈，既解決了租戶的交租壓力，又拓展了小額貸公司的業(yè)務(wù)，中介還可以用房租投資，可謂“一舉多得”。但實(shí)際上，“租房貸”的本質(zhì)是用租戶的個(gè)人征信資料來變相“替”中介貸款。而中介手握這筆“無息貸款”只需按約分期付給房東一定租金，所有的風(fēng)險(xiǎn)都被轉(zhuǎn)移給了租戶和房東。

“租房貸”真的是洪水猛獸嗎

對(duì)于租戶而言，中介挪用租戶的貸款，租戶會(huì)承擔(dān)“錢房?jī)煽铡钡娘L(fēng)險(xiǎn)。前不久，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鼎家公司”）因?yàn)橘Y金鏈斷裂難以給付房東租金，導(dǎo)致租戶被房東強(qiáng)制趕出房屋?？墒沁@些租戶與貸款公司的關(guān)系并沒有解除，租戶“沒了房子”，卻依然要向貸款公司繳納“房租”。一旦租戶因房子被收回而停止交“房租”，即租戶不按時(shí)還款，租戶個(gè)人征信肯定會(huì)受影響。

鼎家公司倒閉的原因是什么呢？據(jù)報(bào)道，鼎家公司副總經(jīng)理付小杰表示，公司倒閉主要是擴(kuò)張?zhí)欤Y金鏈斷裂。鼎家公司的董事長(zhǎng)在接受媒體采訪時(shí)表示，運(yùn)營(yíng)成本高，房源大量空置是公司倒閉的主要原因。由此可見，鼎家公司在獲得貸款后，主要用于搶占房源。當(dāng)租房市場(chǎng)處于上行期的時(shí)候，鼎家公司這么“玩”或許沒有問題，漲價(jià)的收益可以解決一切問題，還能使公司利益最大化，從而獲得最大的市場(chǎng)份額，以消滅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但是，如果出現(xiàn)房源大量空置的情形，就會(huì)造成資金鏈斷裂。資金鏈一旦斷裂，中介沒有能力繼續(xù)向房東支付租金，租戶不僅需要繼續(xù)向貸款公司償還“貸款”，還會(huì)面臨被房東趕上街頭的風(fēng)險(xiǎn)，從而造成社會(huì)動(dòng)蕩。

有人說“租房貸”就是洪水猛獸。其實(shí)，“租房貸”本無罪，鼎家公司之所以會(huì)倒閉，是因?yàn)槎夜緦⑵浍@得的貸款用于搶占房源。這也就是北京住建委近日多次強(qiáng)調(diào)不允許住房租賃企業(yè)利用“租房貸”搶占房源，一旦查實(shí)住房租賃企業(yè)有上述行為，將從嚴(yán)處罰。如果中介將通過“租房貸”獲得的貸款用于穩(wěn)健性投資，那么中介、租戶、房東、貸款公司將會(huì)實(shí)現(xiàn)共贏。由此可見，只要監(jiān)管得當(dāng)，“租房貸”并非洪水猛獸，反而會(huì)成為解決囊中羞澀的年輕人租房困難的一種方法。

“租房貸”合法嗎

《合同法》第4條規(guī)定，當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利。因此，只要租戶知情、同意，建立在雙方意思自治基礎(chǔ)上的 “租房貸”不僅合法，反而是一種互利行為。但中介未盡相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)提示義務(wù)甚至在租戶不知情的情況下“引誘”租戶簽下貸款合同則可能構(gòu)成違法。

最近黑貓投訴上的幾起針對(duì)蛋殼公寓的曝光顯示，中介公司在為租戶辦理貸款過程中，沒有盡到告知義務(wù)，且單方面“霸王約定”押金只退30%。而這些投訴所涉及的合同，雖然有分期貸款規(guī)則說明，但都在不顯眼的位置用較小字體顯示。廣大租戶所不滿的，就是中介銷售人員沒有告知他們租房合同包含有貸款條款。

《合同法》第39條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第6條對(duì)該條款規(guī)定的“合理的方式”進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化，即為“在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說明”。在最近媒體曝光的幾個(gè)有關(guān)“租房貸”案例中，所有的投訴人都表示中介提供的是格式合同且完全沒有告知是在為其辦理貸款。

《合同法》第40條規(guī)定，格式條款具有本法第52條和第53條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。顯然，根據(jù)該法律規(guī)定，中介未告知租戶辦理“租房貸”的風(fēng)險(xiǎn)而要求其簽下包含格式條款的租房貸款合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定上述格式條款無效。

更有甚者，有的中介直接明目張膽地“騙貸”。有媒體報(bào)道，武漢4名女租戶在提出用現(xiàn)金支付首筆租金和押金時(shí)，中介業(yè)務(wù)員稱公司規(guī)定不能用現(xiàn)金交房租，必須通過公司平臺(tái)扣款。當(dāng)著4名女生的面，業(yè)務(wù)員以方便退押金的名義要走了她們的銀行卡和身份證?！拔耶?dāng)時(shí)瞟了一眼，發(fā)現(xiàn)她打開的頁面是惠人貸，業(yè)務(wù)員解釋說是公司平臺(tái)，后來才知道她是用我們的身份注冊(cè)?！比欢?，隨后的一條催款提示短信讓她們傻了眼，打電話到中介才知道，簽訂合同的兩名同學(xué)被分別辦理了惠人貸10期分期貸款業(yè)務(wù)。一筆是8186元，另一筆是10 233元。

《民法總則》第149條規(guī)定，第三人實(shí)施欺詐行為，使一方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，對(duì)方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為的，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷?！逗贤ā返?4條規(guī)定， 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。根據(jù)上述法律規(guī)定，如果中介以“必須通過APP平臺(tái)交房租”“零押金是針對(duì)VIP 用戶的特別優(yōu)惠”等冠冕堂皇的理由惡 意欺騙不知情的租戶在與其合作的貸款平臺(tái)上辦理貸款，實(shí)際上可能已經(jīng)構(gòu)成欺詐，屬于可變更或可撤銷合同。

如何使“租房貸”在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上良性運(yùn)行？一方面，相關(guān)政府部門既要加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)厲懲治不法“租房貸”，也要允許有資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)依法開展房屋租賃貸款分期業(yè)務(wù)。另一方面，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律、依法依規(guī)開展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，積極履行告知義務(wù)，保護(hù)租戶知情權(quán)、選擇權(quán)。最后，“被貸款”租戶在發(fā)現(xiàn)權(quán)益受損時(shí)應(yīng)注意保存相關(guān)電子證據(jù)和合同文本，及時(shí)向有關(guān)部門投訴或向人民法院起訴，合理合法維護(hù)自身權(quán)益。