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        設(shè)立“漲停板”能將房租關(guān)進(jìn)籠子嗎

        2018-11-05 02:21:38譚浩俊
        產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊 2018年10期
        關(guān)鍵詞:建設(shè)發(fā)展

        譚浩俊

        今年以來(lái),深圳房租最高漲幅達(dá)到30%。在此背景下,深圳發(fā)文明確,采取嚴(yán)格的租金管制,一房一價(jià)、一年一調(diào),且租金年增長(zhǎng)率最高不超過(guò)5%,面向深圳繳納社保滿一年的未購(gòu)房居民,在線申請(qǐng)后進(jìn)入排隊(duì)程序。

        消息發(fā)布以后,不僅引起了社會(huì)各方面的廣泛關(guān)注,也引起了不小的爭(zhēng)論。支持者認(rèn)為,深圳這樣的做法,能夠?qū)Ψ孔饪焖偕蠞q形成有效遏制,避免房租步入房?jī)r(jià)上漲軌道,影響住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。反對(duì)者認(rèn)為,此舉違反了市場(chǎng)規(guī)律,會(huì)對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生不利影響,讓房租回歸到政府定價(jià)的傳統(tǒng)手段,不利于發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用。

        那么,到底哪種觀點(diǎn)更有道理,更符合住房租賃市場(chǎng)發(fā)展需要,更能不讓租金成為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的障礙,而能夠推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展呢?給租金設(shè)立“漲停板”,能否將房租關(guān)進(jìn)籠子,不出現(xiàn)房?jī)r(jià)那樣的快速上漲現(xiàn)象呢?如果出現(xiàn)房租上漲突破“漲停板”的問(wèn)題,又將通過(guò)什么手段來(lái)解決呢?

        顯然,不僅要看政策,更要看效果;不僅要看形式,更要看內(nèi)容;不僅要滿足眼前的需要,更要對(duì)未來(lái)有利,特別是對(duì)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展能夠產(chǎn)生積極影響。

        面對(duì)房租的快速上漲,如果沒有相應(yīng)的措施做保證,在市場(chǎng)供需矛盾比較突出,租金與房?jī)r(jià)存在比較大的反差,住房的建設(shè)成本難以通過(guò)租金消化,租金收益與房產(chǎn)持有成本存在倒掛,資本大量涌入住房租賃市場(chǎng),中介、住房租賃企業(yè)等存在很多不規(guī)范行為的情況下,如果單純依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié),確實(shí)會(huì)出現(xiàn)許多問(wèn)題,住房租賃價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)失控現(xiàn)象。搞不好,房?jī)r(jià)問(wèn)題就會(huì)在租金身上重現(xiàn),廣大居民也會(huì)從“買不起”變成“租不起”。其中絕大多數(shù)租房者,都是剛性需求,是屬于收入水平相對(duì)較低的人群。那么,住房租賃市場(chǎng)發(fā)展有可能從啟動(dòng)開始,就陷入租金無(wú)序上漲、過(guò)快上漲的格局,讓住房租賃市場(chǎng)發(fā)展舉步維艱。

        而深圳為了防止租金的過(guò)快上漲,用設(shè)立“漲停板”的方式給房租套上“緊箍咒”,從眼前來(lái)看,是需要的,也是符合實(shí)際情況的,是能夠?qū)ψ饨鹕蠞q形成有效遏制的。至少,在深圳等一線城市和流動(dòng)人員較多的二線城市,是有必要存在的。不然,真的很難控制。

        需要注意的是,住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,也不是靠行政手段就能管制得了的,“漲停板”可以在一定時(shí)期起作用。時(shí)間長(zhǎng)了,就極有可能對(duì)住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生扭曲,甚至對(duì)住房租賃企業(yè)的信心產(chǎn)生不利影響,會(huì)使租賃房的增量業(yè)務(wù)受到很大抑制。要想住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展,且不會(huì)出現(xiàn)房租惡性上漲現(xiàn)象,最關(guān)鍵的因素,還是要增加市場(chǎng)的租賃房供應(yīng)數(shù)量,擴(kuò)大租賃房的供應(yīng)規(guī)模,改善租賃房的供應(yīng)結(jié)構(gòu),提高住房租賃企業(yè)的收益,以此來(lái)鼓勵(lì)更多的企業(yè)投入到租賃房的供應(yīng)和建設(shè)之中。

        加大租賃房土地供應(yīng)量

        首先要解決的一個(gè)問(wèn)題就是加大對(duì)租賃房建設(shè)的用地供應(yīng),增加租賃房建設(shè)的用地規(guī)模,讓租賃房供應(yīng)不因土地供給力度不大、數(shù)量不足而受到影響。這也意味著,地方政府在安排建設(shè)用地時(shí),用于建設(shè)租賃房的土地不能少于當(dāng)年新增土地的30%,最好能夠在40%以上。也只有這樣,租賃房的供應(yīng)才能滿足市場(chǎng)需求,才能對(duì)租金形成有效約束,避免出現(xiàn)租金上漲過(guò)快的現(xiàn)象。

        控制好土地的供應(yīng)價(jià)格

        雖然租賃用土地也要實(shí)行招拍掛,需要按市場(chǎng)規(guī)則執(zhí)行。但是,考慮到發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的需要,政府在確定土地底價(jià)、征收土地出讓金時(shí),可以采用比較靈活的方式,把土地價(jià)格控制在一定范圍,以減輕住房租賃企業(yè)的負(fù)擔(dān)。特別是土地出讓金,不能按商品房建設(shè)用地征收,可以在住房租賃企業(yè)摘牌后,以財(cái)政支出的方式予以彌補(bǔ)。彌補(bǔ)部分,作為政府投入,在租賃房中占有一定比例,以此來(lái)保證房租不出現(xiàn)快速上漲。

        確定好租賃房結(jié)構(gòu)

        依據(jù)城市發(fā)展需要和租賃房的需求狀況,在租賃房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面盡可能地適應(yīng)市場(chǎng)需求,滿足多數(shù)人的租房需要,如公寓式租賃房、小戶型的租賃房等,盡可能地按照城市人口的結(jié)構(gòu),設(shè)計(jì)租賃房,以滿足不同人群的租房需求。

        發(fā)揮不同投資者的作用

        有人建議,租賃房應(yīng)當(dāng)增加“國(guó)家隊(duì)”的比重,最好以“國(guó)家隊(duì)”為主體。就眼前來(lái)看,有一定道理。但是,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,還是要發(fā)揮各類投資主體的作用,讓更多社會(huì)資本進(jìn)入到租賃房建設(shè)和供應(yīng)中來(lái),避免給政府帶來(lái)太大壓力。在地方政府債務(wù)沉重,央企等也在去杠桿的情況下,盡量不要擴(kuò)大“國(guó)家隊(duì)”的比重。

        加大市場(chǎng)監(jiān)管力度

        重點(diǎn)抓好兩個(gè)方面的工作:一是加強(qiáng)制度建設(shè),把住房租賃市場(chǎng)的規(guī)則制定好,讓不同所有制投資者都能按照統(tǒng)一規(guī)則執(zhí)行;二是加大監(jiān)管和檢查力度,凡是不規(guī)范行為,不按規(guī)則執(zhí)行者,堅(jiān)決予以處罰,確保市場(chǎng)健康有序運(yùn)行。

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