摘要：物業(yè)管理與人們的工作和生活息息相關(guān)，“營(yíng)改增”給物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)了深遠(yuǎn)影響。以北京WY物業(yè)管理有限責(zé)任公司為例，結(jié)合公司的具體情況，分析“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理企業(yè)稅負(fù)變動(dòng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)變動(dòng)等方面的影響，旨在提高物業(yè)管理企業(yè)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)

北京WY物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“WY物業(yè)公司”），是首批獲得國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，有著近30年住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司下屬7個(gè)物業(yè)分公司、1個(gè)專業(yè)分公司（電梯），物業(yè)管理輻射北京市6個(gè)行政區(qū)的26個(gè)住宅小區(qū)，同時(shí)還負(fù)責(zé)5個(gè)寫(xiě)字樓的高檔物業(yè)管理。

一、“營(yíng)改增”對(duì)WY物業(yè)公司稅負(fù)的影響

（一）WY物業(yè)公司“營(yíng)改增”前后適用稅率對(duì)比

在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)期，公司大部分物業(yè)服務(wù)都采用5%稅率。在征收增值稅時(shí)期，收入大部分采用6%的稅率。其中，物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、水泵、保安、保潔、綠化均按照現(xiàn)代企業(yè)服務(wù)類標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，增值稅率為6%。供暖費(fèi)全年含稅約收9000萬(wàn)元，其中約70%居民供暖按照三北地區(qū)增值稅實(shí)行免稅，其余約30%為小區(qū)底商，由產(chǎn)權(quán)單位繳費(fèi)，執(zhí)行非居民供暖稅率11%。停車費(fèi)除零星轉(zhuǎn)租人防層按照5%收取外，其余按照6%稅率執(zhí)行。經(jīng)營(yíng)房屋租金與集團(tuán)簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，執(zhí)行5%稅率。

（二）WY物業(yè)公司2017年稅負(fù)臨界點(diǎn)計(jì)算

WY物業(yè)公司2017年稅負(fù)臨界點(diǎn)計(jì)算如表1所示。

表1計(jì)算結(jié)果表明：當(dāng)進(jìn)項(xiàng)稅額大于3226238.14元時(shí)，“營(yíng)改增”使WY物業(yè)公司稅負(fù)下降，反之增加。

（三）WY物業(yè)公司2017年進(jìn)項(xiàng)稅額取得情況

根據(jù)WY物業(yè)公司實(shí)際情況，在2017年成本中，勞務(wù)派遣人工費(fèi)因派遣行業(yè)優(yōu)惠政策可抵扣額微乎其微。水費(fèi)為104萬(wàn)元，自來(lái)水因物業(yè)執(zhí)行優(yōu)惠政策繳納3%屬于簡(jiǎn)易征收，不可抵扣，剩余可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額如表2所示。

由表2數(shù)據(jù)計(jì)算，大致可得可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額約為715萬(wàn)，遠(yuǎn)大于稅負(fù)臨界點(diǎn)322萬(wàn)元，說(shuō)明WY物業(yè)公司2017年在增值稅口徑下的稅負(fù)比在營(yíng)業(yè)稅口徑下的稅負(fù)更低。其中外包成本可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額占總可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的75.2%，說(shuō)明采用外包服務(wù)的方式更容易取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，可有效避免重復(fù)征稅。

按照估算的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算應(yīng)交增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=1266-715=551萬(wàn)元，在營(yíng)業(yè)稅口徑下，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=943萬(wàn)元，對(duì)比營(yíng)業(yè)稅，增值稅至少減少了41%的稅額。

二、“營(yíng)改增”對(duì)WY物業(yè)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是提高銷售收入，降低成本，增加利潤(rùn)。因此下文主要對(duì)WY公司這幾項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行定量分析。

由于營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，企業(yè)收取的全部?jī)r(jià)款包含營(yíng)業(yè)稅，并將收入的全部?jī)r(jià)款計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入。而“營(yíng)改增”之后，由于增值稅是價(jià)外稅，企業(yè)需要將增值稅部分從收取的全部?jī)r(jià)款中扣除來(lái)核算當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入，即當(dāng)期收入為不含稅收入。

因?yàn)樵谠鲋刀惪趶较碌某杀臼遣缓惓杀荆移湓鲋刀愡M(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況是按照材料費(fèi)、外包費(fèi)用等進(jìn)行抵扣，而非是相對(duì)應(yīng)收入的成本項(xiàng)目。所以本文采用將進(jìn)項(xiàng)稅額按各項(xiàng)成本比例分配進(jìn)入各項(xiàng)成本，以此計(jì)算含稅成本。各成本項(xiàng)目大約分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額和含稅的營(yíng)業(yè)成本見(jiàn)表3。

表4是各個(gè)業(yè)務(wù)項(xiàng)目在營(yíng)業(yè)稅和增值稅口徑下的收入成本計(jì)算、對(duì)比以及營(yíng)業(yè)毛利和營(yíng)業(yè)毛利率的計(jì)算、對(duì)比。

由表4可以看出，在營(yíng)業(yè)稅口徑下的收入、成本比增值稅口徑下的收入、成本要高，其中收入高5.16%，成本高出3.35%，說(shuō)明“營(yíng)改增”對(duì)收入的影響比對(duì)成本的影響更大，但也不排除進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算不充分的情況。對(duì)比營(yíng)業(yè)毛利，營(yíng)業(yè)稅口徑下比增值稅口徑下多出14.09%，二者毛利相差550.92萬(wàn)元。且在營(yíng)業(yè)稅口徑下的營(yíng)業(yè)毛利率高于增值稅口徑下的營(yíng)業(yè)毛利率1.36%，按照估算的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算應(yīng)交增值稅551萬(wàn)元。在營(yíng)業(yè)稅口徑下，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=943萬(wàn)元，二者差額為392萬(wàn)元，該納稅差額仍無(wú)法彌補(bǔ)在兩種口徑下的毛利差額，說(shuō)明“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)造成一定的影響。

在增值稅口徑下，收入和成本不含稅，比較真實(shí)地體現(xiàn)了企業(yè)真實(shí)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況，盡量避免了企業(yè)在同一納稅項(xiàng)目、不同主體的重復(fù)征稅現(xiàn)象。就企業(yè)來(lái)說(shuō)，為增加凈利潤(rùn)，除擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模、縮減成本外，還能通過(guò)增加可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額來(lái)實(shí)現(xiàn)更少的應(yīng)交增值稅。

三、“營(yíng)改增”后物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

（一）物業(yè)企業(yè)“營(yíng)改增”財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題

1.“營(yíng)改增”對(duì)開(kāi)票人員要求高。增值稅由國(guó)家稅務(wù)局管理，全面推行“金稅三期”軟件，利用大數(shù)據(jù)，以票控稅，月度比對(duì)，從開(kāi)票環(huán)節(jié)到申報(bào)環(huán)節(jié)，實(shí)時(shí)監(jiān)控發(fā)票，嚴(yán)把稅款流向。這對(duì)于一線操作人員普遍素質(zhì)不高的WY物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，要求極低的開(kāi)票錯(cuò)誤率，極高的稅控機(jī)清卡及時(shí)率和十分到位的專票抵扣率。

2.“三流合一”的要求加大了管理成本。“三流合一”即“業(yè)務(wù)流、資金流、票據(jù)流”都必須在甲乙方之間進(jìn)行，不能通過(guò)第三方。為執(zhí)行該政策，同時(shí)為滿足公司管理需要，公司全部與非業(yè)主的合同均由公司總部統(tǒng)一對(duì)外簽訂，同時(shí)除日常水電費(fèi)外的一切能夠取得增值稅專票進(jìn)行抵扣的成本項(xiàng)目均必須在公司總部列支，造成公司各類管理流程的復(fù)雜化，無(wú)形中增加了管理成本。

3.有很大一部分成本來(lái)自于小規(guī)模納稅人，專票稅率為3%。由于社會(huì)各行業(yè)各類規(guī)模的企業(yè)學(xué)習(xí)掌握稅務(wù)政策進(jìn)度不一，物業(yè)公司又屬于微利行業(yè)，一切以節(jié)約成本為先，有相當(dāng)數(shù)量的供應(yīng)商為小規(guī)模納稅人，可提供的專票稅率僅為3%，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法全部選擇具備增值稅一般納稅人資質(zhì)的企業(yè)，無(wú)法有效很快實(shí)現(xiàn)成本的大幅降低。

4.供應(yīng)商專票開(kāi)取效率低。部分社會(huì)單位開(kāi)票流程復(fù)雜，客觀造成部分成本不能及時(shí)取得專票入賬。

（二）“營(yíng)改增”后物業(yè)管理企業(yè)的措施

1.選擇一般納稅人供應(yīng)商。在不大幅增加成本的前提下，合理選擇具備增值稅一般納稅人資質(zhì)的供應(yīng)商，特別是單項(xiàng)大額合同，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)和成本的有效降低。同時(shí)還要對(duì)供應(yīng)商的開(kāi)票情況進(jìn)行了解，盡量選擇開(kāi)票效率高的供應(yīng)商。

2.統(tǒng)一大額采購(gòu)降低成本。對(duì)于公司統(tǒng)一需求的成本項(xiàng)目，如材料、各類辦公用品，考慮采取集中采購(gòu)，按需配送到項(xiàng)目所在地的合作方式，爭(zhēng)取以最大需求量取得最優(yōu)成本單價(jià)，同時(shí)取得最大抵扣額，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)和成本的有效降低。

3.設(shè)立電腦操作員崗位。針對(duì)公司一線收費(fèi)人員普遍年齡偏大，電腦操作水平不高，而公司陸續(xù)推行新收費(fèi)、客服平臺(tái)、移動(dòng)收費(fèi)、按照稅務(wù)要求使用國(guó)稅開(kāi)票軟件等新形勢(shì)，考慮在各收費(fèi)一線設(shè)立一名半專職的電腦操作員崗位，以最大程度的提高系統(tǒng)正確率，提高工作效率，達(dá)到提高工作質(zhì)量、增加企業(yè)效益的目的。

4.集中核算。改各自為戰(zhàn)為集中核算集中收付，改變支票等原始的付款方式，利用網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的新技術(shù)，充分利用網(wǎng)銀匯款，節(jié)約人力及時(shí)間成本。

5.推進(jìn)辦公智能化、電子化。一是逐步利用先進(jìn)的辦公軟件系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)錄入憑證的人工智能化，以最大程度降低人工成本；二是利用國(guó)稅強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫(kù)功能，推進(jìn)電子發(fā)票的使用率，以開(kāi)票控制收入，最大程度的避免舞弊現(xiàn)象的發(fā)生，保證企業(yè)效益的實(shí)現(xiàn)，加強(qiáng)發(fā)票管理，盡量實(shí)現(xiàn)確認(rèn)收入后再開(kāi)票。

6.對(duì)企業(yè)“營(yíng)改增”及時(shí)、有效地進(jìn)行財(cái)稅相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)教育。按照新的稅法要求，及時(shí)明確財(cái)稅變動(dòng)情況下相關(guān)崗位人員的具體職責(zé)，尤其重點(diǎn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的增值稅知識(shí)培訓(xùn)，讓員工能夠及時(shí)地適應(yīng)新的財(cái)稅環(huán)境，掌握發(fā)票的抵扣方式和獲得可以抵扣的專用發(fā)票的方法。

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（朱京蕊，北京億方物業(yè)管理有限責(zé)任公司。）