張 昊

（上海工程技術(shù)大學(xué) 管理學(xué)院，上海 201620）

引言

黨的十八大會(huì)議以來(lái)，以習(xí)近平同志為核心的黨中央在對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)的分析中提出，要牢牢把握城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路這一指導(dǎo)思想，并指出人口城市化將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。改革開放以來(lái)，我國(guó)京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角三大城市群的快速發(fā)展為我國(guó)整體的城鎮(zhèn)化建設(shè)做出卓越的貢獻(xiàn)，1978—2016年，不到三十年的時(shí)間，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率從17.9%提升到57.35%。但在這喜人的數(shù)據(jù)背后，實(shí)際上按照實(shí)際戶籍人口來(lái)計(jì)算，卻不足40%。城鎮(zhèn)化率越來(lái)越高，戶籍制度也需要隨其發(fā)展而為了經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步做出改變。在人口持續(xù)大規(guī)模遷入的時(shí)代背景下，一向?qū)艏芸刈顬閲?yán)厲的上海的戶籍制度到2009年為止已經(jīng)歷了四次改革。戶籍制度的松動(dòng)，主要由于更好地吸引外來(lái)人才，更好地推動(dòng)上海發(fā)展。為了讓廣大社會(huì)骨干可以長(zhǎng)期為上海的發(fā)展做貢獻(xiàn)，這一群體的住房問題更應(yīng)該被重視并加以解決，讓他們落戶上海并在這里安居樂業(yè)。因此，這類群體住房問題的解決也是上海長(zhǎng)期發(fā)展中的重要工作。

為解決這一問題，本文以上海市中青年就業(yè)人員為調(diào)查對(duì)象，研究該群體的住房需求。該群體大部分擁有較高的學(xué)歷以及較突出的工作能力，在上海各行各業(yè)從事著促進(jìn)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工作。即使收入高工作穩(wěn)定，但仍有制約其購(gòu)房的因素，例如高房?jī)r(jià)和交滿五年社保才能購(gòu)房的限制。本文在學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)內(nèi)外已有理論和實(shí)證研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)地調(diào)查得到的數(shù)據(jù)，分析研究上海市中青年就業(yè)人群的住房現(xiàn)狀和可能存在的影響因素，選取考察指標(biāo)并提出假設(shè)，并根據(jù)假設(shè)量化這一群體的住房需求，借助軟件SPSS20.0進(jìn)行數(shù)據(jù)分析并得出關(guān)于中青年就業(yè)人群住房需求的影響因素。研究結(jié)果顯示，該群體的戶籍、學(xué)歷、公積金繳納情況等是產(chǎn)生影響的主要因素，而收入情況在短期內(nèi)造成的影響較小。該研究結(jié)果可以為政府采取措施滿足上海市中青年就業(yè)人群住房需求，解決其住房問題提供一定參考。

一、研究模型和樣本數(shù)據(jù)

（一）文獻(xiàn)綜述

已有研究表明，當(dāng)代中青年就業(yè)人員是擁有以“市場(chǎng)與保障并行”為取向的目前住房政策的對(duì)象，以及又經(jīng)常處在目前住房保障體制照顧不到的尷尬地段的雙重角色。因此，他們的住房狀況對(duì)于評(píng)估完善我國(guó)目前的住房政策以及保障體系有重要的參考價(jià)值。

在對(duì)就業(yè)人員住房需求影響因素研究中，各專家學(xué)者把目光聚焦于信貸規(guī)模、儲(chǔ)蓄余額等經(jīng)濟(jì)因素，或是社會(huì)環(huán)境、所在城市的城市化進(jìn)程以及個(gè)人預(yù)期等非經(jīng)濟(jì)化因素。更有研究者認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)階段住房需求的日益增強(qiáng)是由于近年來(lái)國(guó)民收入的提高、消費(fèi)意識(shí)以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，還有住房政策等因素造成的。

目前在對(duì)住房需求進(jìn)行研究的文獻(xiàn)中，大部分是從宏觀角度出發(fā)，對(duì)影響住房需求的因素進(jìn)行分析研究。而通過(guò)微觀角度，通過(guò)對(duì)特定研究人群進(jìn)行數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)收集并分析，找出該人群的住房需求及影響需求的因素，對(duì)政策的完善和對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)監(jiān)管更具有針對(duì)性。

（二）變量選擇

本文主要解決的是上海市中青年就業(yè)人員的住房需求問題研究及其影響因素分析。在變量的選擇上充分考慮到中青年就業(yè)人員的特征和住房需求，主要選取目標(biāo)群體的個(gè)人特征、家庭因素、社會(huì)因素及其他因素來(lái)作為自變量，來(lái)考察其購(gòu)房需求造成顯著影響的因素（見表1）。

（三）研究假設(shè)的提出

表1 變量匯總表

通過(guò)查閱相關(guān)文獻(xiàn)，結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情況以及對(duì)中青年從業(yè)人員的基本特征有較深入的了解后，本文對(duì)上海市中青年住房需求的影響因素：H1工作單位發(fā)展越穩(wěn)定，個(gè)人可支配收入越高，越有能力購(gòu)買住房，購(gòu)房需求越強(qiáng)烈。H2住房公積金作為購(gòu)房資金的主要來(lái)源，已繳納住房公積金的群體的住房需求更強(qiáng)。H3學(xué)歷越高的人，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及購(gòu)房政策越是有遠(yuǎn)見，越會(huì)提早買房或準(zhǔn)備買房。H4老上海人購(gòu)房需求沒有新上海人以及即將獲得上海戶籍的準(zhǔn)上海人的購(gòu)房欲望強(qiáng)烈。H5未婚的人會(huì)因婚房需要而產(chǎn)生較強(qiáng)的住房需求，已婚已育的人比已婚未育的人對(duì)住房的需求更大。

（四）研究方法和數(shù)據(jù)來(lái)源

本文研究采用社會(huì)調(diào)查法，采用設(shè)計(jì)問卷并發(fā)放給目前對(duì)象的方式來(lái)收集數(shù)據(jù)。本次問卷調(diào)查范圍為上海市松江區(qū)、楊浦區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)，調(diào)查對(duì)象為在上海市工作的1970年后生人，調(diào)查時(shí)間為2018年4月，共發(fā)放并收回問卷212份，其中有效問卷180份，有效問卷率85%。

二、上海市中青年就業(yè)人員的住房需求影響因素

（一）SPSS數(shù)據(jù)分析

本文在研究上海市中青年就業(yè)人員的住房需求影響因素時(shí)，主要選擇以中青年的個(gè)人、家庭和社會(huì)因素為變量來(lái)考察。在確定變量之后，本文采用SPSS20軟件進(jìn)行分析，首先對(duì)模型變量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)性描述（見表2）。

表2 自變量說(shuō)明及統(tǒng)計(jì)性描述

從表2中各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值結(jié)果可以看出，此次調(diào)查樣本差異較大，對(duì)不同層次中青年就業(yè)人員覆蓋面較廣。

參考相關(guān)性分析的結(jié)論，為深入驗(yàn)證上海市中青年就業(yè)人員住房需求的影響程度，以是否有意愿購(gòu)房為因變量（有=1，否=0），設(shè)定的10個(gè)變量為自變量，進(jìn)一步進(jìn)行Logistic回歸分析在此次問卷中。研究中，運(yùn)用SPSS20.0統(tǒng)計(jì)軟件，采用全部進(jìn)入的方法，將影響變量全部進(jìn)入回歸模型（如下頁(yè)表3所示），用于考察各個(gè)因素對(duì)中上海市青年群體住房需求的影響程度。

由表3中可以看出，在是否有意愿購(gòu)房的因變量中，受訪者的戶籍狀態(tài)和學(xué)歷影響最為顯著，其次入滬時(shí)間、公積金繳納情況和婚姻狀況影響較顯著，然而可支配收入對(duì)受訪者的住房需求并未產(chǎn)生較大影響。

表3 Logistic回歸分析結(jié)果

續(xù)表

（二）研究結(jié)果的歸納性分析

將本次調(diào)查的研究結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，并結(jié)合描述性分析結(jié)果可以歸納得出以下結(jié)論。

1.戶籍狀態(tài)是影響上海市中青年就業(yè)人員購(gòu)房需求的重要因素。剛剛擁有上海戶籍的受訪者較已擁有上海市戶籍較長(zhǎng)時(shí)間的老上海人，對(duì)于房屋的購(gòu)買需求更強(qiáng)烈。未擁有上海戶籍的受訪者也想在上海有立足之地，但并未因上海市嚴(yán)格的限購(gòu)令而放棄購(gòu)買住房的愿望。

2.學(xué)歷程度對(duì)上海市中青年就業(yè)人員的住房有較大的影響。擁有本科及以上學(xué)歷的人較其他人員的購(gòu)房需求更強(qiáng)。擁有較高學(xué)歷的群體對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有較其他人更敏銳的見解和判斷，同時(shí)也具備一定的理財(cái)能力，有較強(qiáng)的意愿和能力購(gòu)房來(lái)滿足住房需求。

3.住房公積金的繳納情況是影響住房的主要因素。對(duì)問卷獲取的數(shù)據(jù)做交叉分析可以看出，在71%有購(gòu)房意愿的受訪者當(dāng)中有84.2%的人是已繳納住房公積金的。這一結(jié)果表明，企業(yè)公積金制度的貫徹落實(shí)有助于滿足目標(biāo)群體的住房需求（見表 4）。

4.婚姻狀態(tài)也是影響中青年就業(yè)人員購(gòu)房的重要因素。這一研究結(jié)果非常符合中國(guó)人傳統(tǒng)的安家置業(yè)的思想，即有家庭就要有屬于自己的房子。此外，有部分人群即使結(jié)婚時(shí)沒有購(gòu)房需求，但是養(yǎng)育子女之后從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮到孩子的教育問題、生活問題，通常會(huì)產(chǎn)生住房需求。

表4公積金與調(diào)查人群住房需求的交叉分析

5.個(gè)人可支配收入的多少不會(huì)影響中青年就業(yè)人員的住房需求。由于我國(guó)目前商品住房供求關(guān)系的矛盾，房?jī)r(jià)已經(jīng)不能與一般人的收入水平相提并論，工資收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能和高額的房?jī)r(jià)相對(duì)等。一些真正有住房需求的中青年群體，現(xiàn)階段沒有能力自己解決住房問題，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，這一群體還是會(huì)有購(gòu)房需求。但從嚴(yán)謹(jǐn)角度出發(fā)，從查找的文獻(xiàn)資料以及社會(huì)現(xiàn)狀來(lái)看，這一結(jié)果多指短期的住房需求，即在短期內(nèi)住房需求與中青年群體的工資收入的相關(guān)性被弱化，并不能絕對(duì)說(shuō)明可支配收入與住房需求不相關(guān)。

三、相關(guān)政策建議

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)由于今年來(lái)的快速發(fā)展越來(lái)越成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素，住房作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也同樣促進(jìn)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，住房作為大多數(shù)人群生活中最重要、最基本的物質(zhì)保障，是傳統(tǒng)意義上來(lái)說(shuō)人們完成“安居樂業(yè)”不可或缺的一部分。因此，研究上海中青年就業(yè)人員的住房需求，對(duì)于上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著重要的意義。

第一，構(gòu)建合理化的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系。住房作為經(jīng)濟(jì)商品其價(jià)格理應(yīng)遵循商品經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，但就目前形勢(shì)來(lái)看，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的房?jī)r(jià)已經(jīng)越來(lái)越脫離理論價(jià)格形成畸高價(jià)格。很大一部分原因是我國(guó)金融市場(chǎng)不健全，沒有足夠多可供投資的金融產(chǎn)品造成的，投資者由于投資需求得不到滿足而把目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)，“炒房團(tuán)”由此誕生，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的虛假繁榮假象。政府應(yīng)采取措施積極應(yīng)對(duì)，控制房?jī)r(jià)、擠出在房地產(chǎn)市場(chǎng)牟利的高額利潤(rùn)并構(gòu)建保障房體系。同時(shí)，做好市場(chǎng)監(jiān)管工作，重拳打擊高房?jī)r(jià)和投資投機(jī)炒房行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二，完善住房保障制度。住房保障制度的存在是為配合城市化進(jìn)程，解決城市化帶來(lái)的社會(huì)不公平現(xiàn)象。住房保障制度不是單純?yōu)榱私档头績(jī)r(jià)而產(chǎn)生的，而是為盡可能滿足老百姓基本物質(zhì)需求，是配合城市化的開展而存在的長(zhǎng)期工程。因此，考慮到中青年就業(yè)人員多在市區(qū)工作，改變傳統(tǒng)意義上保障性住房多定點(diǎn)于郊區(qū)等偏遠(yuǎn)地區(qū)的現(xiàn)狀，根據(jù)就業(yè)人員工作地點(diǎn)的分布改善保障性住房的選址，以人為本，完善住房保障制度。

第三，建立多層次的住房需求保障體系，滿足不同程度人群住房需求。在上海市中青年就業(yè)群體中各成員的學(xué)歷、戶籍狀況、經(jīng)濟(jì)狀況等方面都存在較大差異，不同人群對(duì)于住房的需求甚至同一人群在不同時(shí)期對(duì)于住房的需求都是不一樣的。因此，要以實(shí)際情況為依據(jù)將中青年就業(yè)人群按層次分類，研究建立多層次的住房保障體系以滿足不同程度人群的住房需求。

第四，樹立并引導(dǎo)正確且新型的住房觀念。中國(guó)自古以來(lái)就有“安居樂業(yè)”的傳統(tǒng)觀念，這一傳統(tǒng)觀念迄今為止影響了幾輩人。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的住房分配制度已經(jīng)由1994年住房改革前的住房實(shí)物分配方式轉(zhuǎn)變?yōu)?998年的住房貨幣分配，在改革后幾十年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，國(guó)民的工資收入已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的上漲，但是人們對(duì)于擁有自己的房子的觀念仍為改變。因此，轉(zhuǎn)變青年住房觀念是必要的，包括擁有的數(shù)量、面積、何時(shí)購(gòu)買等。這種觀念的改變需要政府給當(dāng)代中青年提供完善的住房保障制度以及推進(jìn)住房保障的實(shí)際措施，積極引導(dǎo)這一群體由傳統(tǒng)住房觀念向新型住房觀念的轉(zhuǎn)變。

第五，全面落實(shí)并完善住房公積金制度。住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，其最根本功能是住房保障。從通俗意義來(lái)講，公積金制度是政府通過(guò)給職工增加了一定的住房工資來(lái)解決其住房問題。但就我國(guó)住房公積金制度的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，該制度還未做到全面覆蓋和各行業(yè)均衡發(fā)展：未覆蓋進(jìn)城務(wù)工人員和下崗再就業(yè)人員，非公有制企業(yè)職工繳費(fèi)比率不高等。經(jīng)本次調(diào)查可以看出，公積金的繳納與否與上海中青年就業(yè)人群住房需求的滿足有很強(qiáng)的相關(guān)性，因此在住房公積金制度的完善上要擴(kuò)大住房公積金的繳納范圍，保障各行各業(yè)就業(yè)人口的權(quán)益。管理部門要督促企業(yè)為職工建立公積金賬戶，并加大監(jiān)管力度，隨機(jī)隨時(shí)抽查企業(yè)公積金繳納情況，對(duì)于少繳或不繳的現(xiàn)象進(jìn)行懲罰。