景志強(qiáng)

摘要：不動產(chǎn)繼承登記事關(guān)當(dāng)事人切身利益，責(zé)任重大，稍有不慎就可能登記錯誤，登記風(fēng)險極高，基于此，本文分析了不動產(chǎn)繼承登記存在的問題和登記范圍，并提出了不動產(chǎn)繼承登記的建議，以期為不動產(chǎn)繼承登記提供借鑒和思考。

關(guān)鍵詞：強(qiáng)制公證；廢止；不動產(chǎn)繼承；登記；風(fēng)險防控

2014年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記試點工作開始啟動，多個城市先后被安排作為先行試點，并取得了成功，自2015年3月1日起施行《不動產(chǎn)登記暫行條例》后，全國陸續(xù)開始成立不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。由于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組建時間較短，工作人員素質(zhì)參差不齊，甚至有些工作人員之前從未做過不動產(chǎn)登記的相關(guān)工作，再加上相關(guān)培訓(xùn)時間不夠，對登記流程和登記要件熟悉不夠，無法應(yīng)對較為復(fù)雜的不動產(chǎn)登記繼承登記等事務(wù)，極有可能在登記的過程中存在這樣那樣的瑕疵，從而導(dǎo)致登記失誤，被法院認(rèn)定錯誤登記，引發(fā)行政賠償。雖然各地情況錯綜復(fù)雜，但總體來說給予不動產(chǎn)登記工作人員的成長時間太短，尤其是強(qiáng)制公證廢止后不動產(chǎn)繼承登記極易發(fā)生登記錯誤，所以筆者針對強(qiáng)制公證廢止后不動產(chǎn)繼承登記的情況，提出自己的問題和建議。

1.問題的提出

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（國土資規(guī)[2016]6號）頒發(fā)后，不再要求不動產(chǎn)繼承登記強(qiáng)制公證，1991年司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（以下簡稱《聯(lián)合通知》）第一條規(guī)定宣布廢止，強(qiáng)制公證廢止后不動產(chǎn)繼承登記風(fēng)險陡增。因為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一個新生事物，體制機(jī)制還不完善，遺留歷史問題多，所以現(xiàn)實中不動產(chǎn)繼承登記問題層出不窮，千頭萬緒。沒有公證不動產(chǎn)繼承登記要求登記人員具備相當(dāng)程度的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力，但實際工作中工作人員認(rèn)識能力和知識結(jié)構(gòu)參差不齊，甚至有些工作人員之前從未做過不動產(chǎn)登記的相關(guān)工作，再加上相關(guān)培訓(xùn)時間不夠，對登記流程和登記要件熟悉不夠，無法應(yīng)對較為復(fù)雜的不動產(chǎn)登記繼承登記等事務(wù)，極有可能在登記的過程中存在這樣那樣的瑕疵，從而導(dǎo)致登記失誤，被法院認(rèn)定錯誤登記，引發(fā)行政賠償。

2.不動產(chǎn)繼承登記范圍

不動產(chǎn)繼承登記涉及繼承人的繼承順序、法定遺產(chǎn)份額和共同共有的不動產(chǎn)處分權(quán)。根據(jù)我國《繼承法》第二章第10條規(guī)定：“遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承?！庇纱丝梢?，第一順序都有繼承權(quán)，一般是除去配偶占的50%，剩下的一般是所有繼承人平均分配。我國《婚姻法》第二十六條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得共同所有的財產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有的財產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)”。筆者講述親身經(jīng)歷的一個案例，一對夫妻有六個子女，他們共同擁有一處不動產(chǎn)，丈夫死后，妻子法定擁有該不動產(chǎn)的4/7，剩余的3/7由六個子女平均分配，妻子和其中幾個子女意圖出售和變賣不動產(chǎn)，并且提供了虛假證明繼承人只有他們幾個，而其他幾個不知情的繼承子女恰恰是反對出售和變賣不動產(chǎn)的，這樣一登記存在很大的風(fēng)險，極有可能被這幾個子女起訴，承擔(dān)行政賠償?shù)娘L(fēng)險。如何最大限度地避免風(fēng)險，筆者提出以下建議。

3.不動產(chǎn)繼承登記建議

面對錯綜復(fù)雜的不動產(chǎn)繼承登記，是擺在所有不動產(chǎn)登記人員面前的一道難題，如何抽絲破繭還原事情本真，需要登記人員有較高的知識體系和業(yè)務(wù)能力，而這又不是短期可以解決的，所以筆者根據(jù)自己工作實際，提出如下建議。

3.1由政府購買公證服務(wù)，為繼承人免費辦理公證

根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等法律法規(guī)的規(guī)定，登記人員受理后主要是形式審查，而不需要實質(zhì)審查。但在實際不動產(chǎn)繼承登記中，一些人家庭繼承人關(guān)系比較復(fù)雜，甚至有的家庭繼承人有時會偽造證明材料或隱瞞不動產(chǎn)繼承實際情況，需要具體分析，如果不去調(diào)查仔細(xì)核查把關(guān)，極容易導(dǎo)致錯誤登記。同時不動產(chǎn)登記工作人員有的有法律基礎(chǔ)，有的幾乎對這方面一無所知，缺乏相關(guān)的敏感性與專業(yè)性，這也帶來一定的登記風(fēng)險。為了防控不動產(chǎn)繼承登記風(fēng)險，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)勢必要拉長審核的時間，審查許多書面材料，并且要投入不少時間、精力和經(jīng)費，從某種程度上來說，有可能比公證所要花費的還多，更不“經(jīng)濟(jì)”。公證處有多年房產(chǎn)繼承公證的經(jīng)驗，有標(biāo)準(zhǔn)的公證程序和專業(yè)隊伍，能有效運(yùn)用公證法律手段對當(dāng)事人的情況進(jìn)行調(diào)查，有效預(yù)防矛盾糾紛、減少訴訟，保障經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。但公證所需費用不菲，為了更好地服務(wù)群眾，推進(jìn)法治政府建設(shè)，建議政府與公證處達(dá)成購買公證法律服務(wù)協(xié)議，實實在在地服務(wù)民生，為廣大群眾提供便民優(yōu)質(zhì)高效的公證法律服務(wù)，依法加快不動產(chǎn)繼承登記。

3.2引入保險機(jī)制，為登記人員購買商業(yè)保險防范登記風(fēng)險

《不動產(chǎn)登記暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第656號）第五章第二十九條規(guī)定“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任?！边@對于保護(hù)登記物權(quán)人及其利害關(guān)系人的合法權(quán)利，確保登記資料的正確和登記的效力，維護(hù)交易的安全都有著重大的制度保障價值。但由于權(quán)利人向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)“直申”不動產(chǎn)繼承登記，手續(xù)煩瑣等待時間長、隱患風(fēng)險大，可以積極借鑒國外相關(guān)立法經(jīng)驗，通過從登記費用中提取一定比例的費用、國家撥付一部分經(jīng)費以及不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)行使追償權(quán)所得款項來設(shè)立專項不動產(chǎn)賠償基金，加大保險參與的力度，并引入保險機(jī)制來完善不動產(chǎn)錯誤登記的賠償機(jī)制，這樣一方面能保障登記群眾和單位利益，另一方面也能保護(hù)登記人員和登記機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益。引入不動產(chǎn)登記保險機(jī)制并不是筆者首創(chuàng)，據(jù)筆者在一次會議上與江西贛州不動產(chǎn)登記中心主任羅明交流后了解到，江西贛州不動產(chǎn)登記中心已在這方面先行先試，2017年4月他們與太平洋保險公司簽署首份不動產(chǎn)登記責(zé)任險協(xié)議，這標(biāo)志著他們?yōu)槿珖粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供了可借鑒的模式。如果能把降低不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)風(fēng)險、保障合法權(quán)利人利益和減少保險公司賠付概率結(jié)合起來，由保險公司實施第三方監(jiān)控，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)指派專門人員調(diào)查，逐步實現(xiàn)對各類風(fēng)險因素的識別、預(yù)警、追蹤和化解，定會達(dá)到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、權(quán)利人、保險公司“三贏”的效果。

33建立不動產(chǎn)繼承登記催告公示制度，創(chuàng)新不動產(chǎn)繼承登記模式

不動產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)不要求對登記事項作實質(zhì)性審查，只作形式審查就可以了，而不動產(chǎn)繼承登記自身的復(fù)雜性決定了很多登記需要實質(zhì)性審查。為了確保不動產(chǎn)繼承登記的公信力，減少整個社會的交易成本，降低不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)風(fēng)險，可以積極借鑒我國臺灣地區(qū)“土地法”的相關(guān)成熟經(jīng)驗，創(chuàng)新不動產(chǎn)繼承登記模式，建立不動產(chǎn)繼承登記催告公示制度。不動產(chǎn)繼承登記催告公示制度主要包括不動產(chǎn)繼承登記催告程序的申請人、處理機(jī)構(gòu)及啟動、發(fā)布、異議處理、效力和影響等五個方面，經(jīng)過這些嚴(yán)格的程序，極大地降低了形式審查的登記風(fēng)險，有效地解決了申請人與相關(guān)厲害關(guān)系人的權(quán)利義務(wù)的合理配置，也兼顧了減輕不動產(chǎn)繼承登記人負(fù)擔(dān)和保證不動產(chǎn)繼承登記公信力兩個方面的問題。

不動產(chǎn)登記政策性強(qiáng)、涉及面廣、關(guān)聯(lián)度高，為了讓人民群眾更快更多地分享改革紅利，不動產(chǎn)繼承登記要加快增進(jìn)配套措施，探索多種發(fā)展方向，創(chuàng)新登記模式，更好地滿足人民群眾的登記需求。筆者提供的三種模式僅作引玉之磚，希望同行及相關(guān)專家們提出更好的模式，以更好地滿足一線登記的需求。