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        唯一住房執(zhí)行程序中的若干問題初探

        2018-11-01 21:45:16吳軍良
        職工法律天地·下半月 2018年9期
        關(guān)鍵詞:法律問題

        吳軍良

        摘 要:唯一住房的執(zhí)行問題近年來是社會各界持續(xù)關(guān)注的熱點問題之一?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》(下稱《異議復議規(guī)定》)發(fā)布和施行后,越來越多的唯一住房成為人民法院強制執(zhí)行的對象。本文就唯一住房執(zhí)行的幾種方法、存在的問題以及如何進一步完善唯一住房的執(zhí)行提出若干見解,以達到拋磚引玉之效。

        關(guān)鍵詞:唯一住房;執(zhí)行程序;問題;法律

        一、唯一住房執(zhí)行程序中常見的幾種執(zhí)行方法

        (1)攻心為上法。俗話說“用兵之道,攻心為上”。通過對被執(zhí)行人進行強大的心理攻勢,讓其產(chǎn)生巨大心理壓力,通常會取得事半功倍的效果,執(zhí)行案件往往得以迅速化解。以前被執(zhí)行人經(jīng)常以唯一住房不能強制執(zhí)行為由對抗執(zhí)行,《異議復議規(guī)定》發(fā)布后,通過新聞媒體的大量報道,唯一住房可以強制執(zhí)行的觀念已深入人心。以此為契機通過對被執(zhí)行人進行心理攻堅,被執(zhí)行人往往會放棄唯一住房不能執(zhí)行的固有觀點,主動履行義務或通過訂立執(zhí)行和解協(xié)議等方式化解案件。

        (2)旁敲側(cè)擊法。執(zhí)行實踐中,部分被執(zhí)行人抱著負隅頑抗的心態(tài),拒不配合法院對其唯一住房進行執(zhí)行。此時可以對其采取拘留、帶至執(zhí)行現(xiàn)場等旁敲側(cè)擊的方法,讓其認識到拒不配合將會導致的法律后果,以達到促使被執(zhí)行人主動配合的效果。

        (3)先賣后遷法。對于被執(zhí)行人下落不明,住房處于空置狀態(tài)或者被執(zhí)行人積極配合的案件,可以采取先行處分待成交后再騰空的辦法。此種方法既降低了執(zhí)行成本,又提高了執(zhí)行效率。

        (4)先遷后賣法。對于部分拒不配合遷離房屋的被執(zhí)行人,可以采取先行騰空再進行處分的辦法,以避免成交后可能導致的交付不能的后果。此種方法雖然需要做大量的前期工作,但可以有效避免成交后因交付不能帶來的負面效應。

        (5)租金激勵法。針對被執(zhí)行人在唯一住房執(zhí)行過程中是否配合法院執(zhí)行,可在租金支付方面采取激勵措施。被執(zhí)行人主動配合或經(jīng)勸說后愿意配合,在房屋處分前即遷出房屋或者房屋成交后主動遷出房屋的,可以適當提高租金支付年限,直至按照八年的標準支付;如被執(zhí)行人拒絕配合,在房屋成交后經(jīng)強制清空的,可僅向其支付五年的租金。

        (6)協(xié)同清空法。針對少數(shù)案件中被執(zhí)行人對抗情緒激烈的實際,可以采取上下級法院或兄弟法院協(xié)同清空的方法聯(lián)合執(zhí)行,營造聲勢,制造氣氛,讓被執(zhí)行人感受到強大的執(zhí)行壓力。

        (7)部門配合法。針對個別具有普遍反面教育意義的案件,可以采取邀請公安、電視臺、120急救中心、城管等部門參與,互相配合,共同完成任務。一方面可以降低執(zhí)行過程中存在的各種風險,另一方面可以對被執(zhí)行人拒不配合的行為進行曝光,在全社會營造有利于執(zhí)行的良好氛圍。

        二、唯一住房執(zhí)行中存在的難點

        (1)“維持生活必須的居住房屋”的認定問題。根據(jù)《異議復議規(guī)定》第二十條的規(guī)定,對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必須的居住房屋的,可以對被執(zhí)行人名下的房屋進行執(zhí)行。該條中他人名下“維持生活必須的居住房屋”如何認定,不同法院和法官還存在不同的認識。城市中取得房屋所有權(quán)登記證書的房屋和雖未取得登記證書,但屬于拆遷安置房的房屋屬于上述情形,應無異議。但農(nóng)村宅基地上的房屋、鄉(xiāng)鎮(zhèn)上未取得房屋登記證書的房屋、家庭農(nóng)場內(nèi)建設(shè)的用于居住的房屋能否認定為“維持生活必須的居住房屋”,還有不同認識。

        (2)五至八年租金數(shù)額的認定問題。為被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬提供五至八年的租金的數(shù)額如何確定,取決于租賃房屋的面積、位置、租賃時間、被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬的人數(shù)等因素,申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人對于租金的數(shù)額經(jīng)常存在爭議。

        (3)案外人主張租賃關(guān)系的甄別問題。部分案外人主張其在房屋被法院查封前已與被執(zhí)行人簽訂了租賃合同并實際占有使用房屋,要求法院保護其承租權(quán),對房屋帶租拍賣,有的案外人甚至提供了長期的租賃合同。雖然此種情形下認定租賃關(guān)系的真?zhèn)螌儆趫?zhí)行裁判部門的職責范圍,但案外人的主張無疑拖延甚至阻礙了執(zhí)行進程的順利開展。

        (4)部分房屋處分后的交付難問題。部分被執(zhí)行人對抗情緒嚴重,持續(xù)對抗執(zhí)行,甚至存在上訪、自殘等行為,拒絕遷出房屋,出于維穩(wěn)等因素的考慮,執(zhí)行法院往往會暫緩執(zhí)行,但買受人的權(quán)利無法得到及時實現(xiàn),會通過投訴、發(fā)帖、信訪等途徑向法院施壓。

        三、對于完善唯一住房執(zhí)行程序的幾點思考

        如上所述,唯一住房的執(zhí)行程序中還存在不少亟待解決的難點問題。對此,筆者提出如下建議:

        (1)加大調(diào)查力度,合理平衡雙方利益。針對目前多數(shù)被執(zhí)行人在農(nóng)村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)會留有房屋的實際情況,在執(zhí)行程序中應當適當加大調(diào)查力度,查明被執(zhí)行人在農(nóng)村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)是否留有房屋,以達到申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人之間的利益平衡。如被執(zhí)行人在農(nóng)村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)上留有住宅的,一般會認定對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必須的居住房屋。

        (2)綜合各種因素,合理確定租金數(shù)額。關(guān)于租金數(shù)額如何確定,《異議復議規(guī)定》僅作了原則性的規(guī)定,具體到執(zhí)行實踐中,應當根據(jù)個案的不同情況,考慮到被執(zhí)行人所扶養(yǎng)家屬的人數(shù)、滿足被執(zhí)行人及其近親屬基本生活需要的房屋面積、被執(zhí)行人在執(zhí)行過程中是否配合法院執(zhí)行工作等因素綜合考慮。具體而言,租金的計算方式一般以城郊地區(qū)的租金標準作為參考;被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬每人租賃房屋的面積在20-30平方米左右為宜;被執(zhí)行人拒不配合執(zhí)行工作的,可僅向其提供五年的租金。

        (3)加強溝通配合,甄別排除虛假租賃關(guān)系。針對案外人主張房屋存在租賃關(guān)系,要求帶租拍賣的,執(zhí)行實施部門應與執(zhí)行裁決部門加強溝通,適當加重案外人的舉證責任,除了要求其提供租賃合同、支付租金憑證、在法院查封前即已對房屋實際占有使用等證據(jù)外,還要求其對需要承租房屋的必要性進行說明。經(jīng)查明案外人主張的租賃關(guān)系不存在的,除了駁回其訴訟請求外,還可依法追究其妨礙執(zhí)行的法律責任。

        (4)加大制裁力度,維護法律尊嚴。針對少數(shù)房屋在成交后交付困難的問題,一方面要在房屋處分前做好預案,預估被執(zhí)行人是否配合交付,如其不配合交付的,在處分前應進行清空;如被執(zhí)行人承諾在成交后配合交付的,可讓其作出書面承諾,對此類房屋先行處分再清空。另一方面針對極少數(shù)被執(zhí)行人在處分成交后拒不配合遷出,甚至以將老人接至房屋居住、上訪等方式對抗執(zhí)行的,要采取協(xié)同清空、邀請檢察官、人大代表、政協(xié)委員和新聞媒體見證清空等方式進行強制清空。

        參考文獻:

        [1]李倩.論唯一住房的強制執(zhí)行[J].黑龍江省政法管理干部學院學報,2017(2):100-103.

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