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        中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控之淺談

        2018-11-01 16:35:58王利
        時(shí)代金融 2018年17期
        關(guān)鍵詞:需求供給調(diào)控

        王利

        【摘要】房子是每個(gè)家庭最為關(guān)注的事情,中國(guó)傳統(tǒng)過(guò)的觀念,有了房就有了家,有了家才能安居樂(lè)業(yè)。本文將從房子的市場(chǎng)屬性來(lái)分析房?jī)r(jià),以及政府所做的調(diào)控政策在房子的市場(chǎng)屬性中如何起到對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控的理論分析。

        【關(guān)鍵詞】調(diào)控 供給 需求 剛性需求

        一、前言

        對(duì)于如何化解高房?jī)r(jià)帶來(lái)的普通群眾的家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),國(guó)家出臺(tái)了很多的調(diào)控政策,各個(gè)地方也有適宜當(dāng)?shù)氐恼叱雠_(tái),但似乎對(duì)于高房?jī)r(jià)沒(méi)有起到任何的調(diào)控作用,甚至有越調(diào)控房?jī)r(jià)越是走高的態(tài)勢(shì)。以西安為例,2017年進(jìn)行了3次樓市調(diào)控政策,仍舊沒(méi)有抑制住房?jī)r(jià)一步一步走高的態(tài)勢(shì),從年初的均價(jià)7000多一直漲到了10000萬(wàn)多。使得一般的普通家庭對(duì)于高房?jī)r(jià)面前怯而止步。

        二、按照房子的供給方來(lái)講

        一座房子的成本基本可以分為建造房子的地面土地及地上的建筑物,按照現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià),房子的建造成本在1500元每平方米左右,那么,房?jī)r(jià)建造成本中的很大一部分就是房屋下面的土地。

        如圖所示,P代表房子的價(jià)格,Q代表房子的供給,S代表土地供應(yīng),D代表房子的需求。土地作為一種稀缺資源,他的供給長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)相對(duì)穩(wěn)定,所以我們假設(shè)土地的供應(yīng)處于不變的水平,那么,他就是如圖所示的S1線,是一條垂直向下的直線,不管土地的市場(chǎng)價(jià)格如何變化,土地的供應(yīng)量保持相對(duì)的穩(wěn)定不變。市場(chǎng)房子的需求曲線為D1時(shí),房子的均衡價(jià)格就是S1與D1的相交點(diǎn)A點(diǎn)的價(jià)格PA。當(dāng)需求量上升時(shí),上升為D2是,供給不變,仍是S1,這時(shí)的房屋均衡價(jià)格就是D2與S1的交點(diǎn)B點(diǎn)的均衡價(jià)格PB,顯然可以看出,當(dāng)需要上升時(shí),房?jī)r(jià)PB大于PA點(diǎn)的均衡價(jià)格,也就意味著房?jī)r(jià)的上升。

        從房?jī)r(jià)的供給方面來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)的調(diào)整策略:

        (一)去中心化城市策略

        長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)的住宅土地由地方政府長(zhǎng)期供應(yīng),地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)環(huán)境,當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃批復(fù)當(dāng)?shù)刈≌恋氐墓?yīng)S,所以,房子的供給S一方長(zhǎng)期受地方政府的掌控,取得的土地買(mǎi)賣(mài)收入也歸地方政府的財(cái)政收入。在很長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi),有些地方政府就是依靠買(mǎi)賣(mài)城市建設(shè)用地而取得當(dāng)?shù)匾徊糠重?cái)政收入,帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。像北、上、廣這樣的大城市,城市的發(fā)展已經(jīng)很發(fā)達(dá),城市的住宅建設(shè)用地供給也很少,這就導(dǎo)致房子的有限供給,在供給有限的條件下,北上廣的人口居高不下,購(gòu)房的需求也很旺盛,在這種高需求的態(tài)勢(shì)下,高房?jī)r(jià)在所難免。

        為了解決北京的中心城市壓力,國(guó)家提出了“雄安新區(qū)”,“雄安新區(qū)”的設(shè)立,一方面吸引在北京工作,投資的一部分人群前往新區(qū),同時(shí),新區(qū)有相應(yīng)的土地的供應(yīng),而“雄安新區(qū)”的房?jī)r(jià)目前也不是很好,很利于投資環(huán)境。這樣就減少了北京地區(qū)的人口壓力,人口減少,北京的購(gòu)房需求也會(huì)相應(yīng)的減少,購(gòu)房需求的減少,在北京房市供給一定高的情況下,北京的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定的下滑。

        (二)擴(kuò)大房源的土地供給制度

        我國(guó)今年出臺(tái)了新的房市土地供應(yīng)的政策,國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明說(shuō),我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度。這就擴(kuò)大了土地的供應(yīng)渠道,土地供應(yīng)的渠道增加,意味著土地的供給曲線從S1右移至S2,在市場(chǎng)需求不變的條件下,市場(chǎng)房?jī)r(jià)的均衡價(jià)格就是S2與D1的交點(diǎn)C點(diǎn),此時(shí)的房?jī)r(jià)為PC,顯然,PC價(jià)格的房?jī)r(jià)低于PB房?jī)r(jià)的價(jià)格。所有,國(guó)家擴(kuò)大房市土地的供應(yīng)渠道,對(duì)于緩解我國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)有一定的積極作用。

        (三)房產(chǎn)稅的出臺(tái),增加現(xiàn)房的市場(chǎng)供應(yīng)

        今年兩會(huì)期間,國(guó)家終于在呼喊了7年之久的房產(chǎn)稅有了最明確的答復(fù),目前全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草房產(chǎn)稅法律草案??傮w思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。并且力爭(zhēng)在2019年完成全部立法程序,到2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù),這就意味著國(guó)家已經(jīng)將房產(chǎn)稅作為了一種重要的房?jī)r(jià)調(diào)控手段,提上了正式的議程。房產(chǎn)稅作為一種重要的調(diào)控政策。在西方國(guó)家,例如美國(guó),房產(chǎn)稅也是作為一種重要的房市調(diào)控的手段,已經(jīng)運(yùn)行了好多年。

        在美國(guó)的房產(chǎn)稅是房產(chǎn)永久持有的一個(gè)基本保證。房產(chǎn)稅征收的主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū),它是自1792年起征,至今已經(jīng)有一段比較長(zhǎng)的歷史,他們的房產(chǎn)稅經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的運(yùn)作和調(diào)整,目前也已經(jīng)形成了較為完善的稅收政策體系。全美國(guó)的每個(gè)州每年都征收房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅主要由房貸利息、保險(xiǎn)費(fèi)用和地稅組成。

        但是,每個(gè)州以及州內(nèi)各縣市征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)都不同,稅率也分布在1%~3%之間根據(jù)各地的情況不等,并且每年都會(huì)根據(jù)地方政府的預(yù)算需求而改變。同時(shí),不同地區(qū)每年征收房產(chǎn)稅的頻率也不一樣,例如費(fèi)城每年只收一次,而新澤西州每年則會(huì)征收四次。如果停止繳稅了,房子所有權(quán)就屬于美國(guó)政府,政有權(quán)對(duì)長(zhǎng)期遲繳、不繳納房產(chǎn)稅的物業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的處置。美國(guó)在征收方面的房產(chǎn)稅政策可以為我國(guó)借鑒使用,當(dāng)然也要符合我國(guó)的國(guó)情,使得房產(chǎn)稅真正的實(shí)現(xiàn)中國(guó)化。我國(guó)房產(chǎn)稅的實(shí)施,根據(jù)我國(guó)的國(guó)情,對(duì)于是居住條件的家庭住房予以保障,但對(duì)于有多套住房的家庭來(lái)說(shuō),房產(chǎn)稅的實(shí)施或許是一定的打擊,多擁有住房就多交房產(chǎn)稅。前幾年爆出的“房叔”、“房姐”,也就是這次打擊的目標(biāo)對(duì)象。有了這些“房叔”、“房姐”手頭的現(xiàn)房的拋售,市場(chǎng)上就有了房源的供給,對(duì)于房?jī)r(jià)也會(huì)有一定的緩沖作用。同時(shí),對(duì)于準(zhǔn)備持有房產(chǎn)作為投資性的投機(jī)商們,他們的多套擁有住房也會(huì)讓他們陷入房產(chǎn)稅的泥潭而飽受損失,所以對(duì)于投機(jī)房客來(lái)說(shuō),房產(chǎn)稅也是一劑良藥。

        房產(chǎn)稅作為一個(gè)世界通行的稅種,不會(huì)加大所有擁有住房人民的經(jīng)濟(jì)壓力,他是按照房屋的評(píng)估值來(lái)征稅,對(duì)于家庭的住房和保障性住房的免征稅,收入歸地方政府,對(duì)于有多套住房的才會(huì)被征稅。所以,他真正的目的是讓房子回歸他的居住屬性,這也是李克強(qiáng)總理所說(shuō)的“房子是用來(lái)居住的”。

        房產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)于我國(guó)的房市有一定長(zhǎng)期宏觀調(diào)控用,但僅靠房產(chǎn)稅一項(xiàng)來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的走勢(shì),肯定不能起到有效的解決房市的泡沫。只有按照市場(chǎng)規(guī)律,按照房市的供求關(guān)系來(lái)研究房?jī)r(jià),理清供求平衡點(diǎn),讓房?jī)r(jià)理性的回歸到供求平衡點(diǎn)才是真正解決房市泡沫。

        三、從房子的需求方面來(lái)講

        在我國(guó),房子是每一個(gè)家庭的頭等大事,有房就會(huì)有心里安慰,傳統(tǒng)的心理促使著人們的購(gòu)房欲望。80后90后是現(xiàn)在的購(gòu)房的主要人群。這種剛性的購(gòu)房需求,使得各地的購(gòu)房需求居高不下,對(duì)于一二線大城市來(lái)講,這種剛性的購(gòu)房需求也是促成房?jī)r(jià)高漲的需求方面的動(dòng)力因素。

        綜上,國(guó)家從宏觀層面對(duì)我國(guó)的房市調(diào)控下了很大的力氣,也出臺(tái)了很多的政策,這個(gè)對(duì)于普通老百姓來(lái)講,是好事一件件。有了國(guó)家的政策的出臺(tái)與實(shí)施,房?jī)r(jià)的理性回歸,讓普通老百姓都能夠買(mǎi)得起房,住得起房,這就真正的實(shí)現(xiàn)了居者有其房。讓房市回歸李克強(qiáng)總理所講的,房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的。

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