王振

(珠海市測繪院，廣東 珠海 519000)

1 引 言

隨著經(jīng)濟與社會的發(fā)展，城市的建設(shè)規(guī)模越來越大，一些原來在城市邊緣的農(nóng)村也被高樓大廈包圍進來，成為城市的一部分。城中村成為低收入群體在城市生存的聚集地，同時由于規(guī)劃的落后甚至沒有規(guī)劃，城中村存在各種各樣的問題，各種建筑私搭亂建、交通混亂、排水不暢、電線雜亂、治安落后等問題突出，同時隨著城區(qū)的建設(shè)用地越來越緊張，城中村的存在已成為城市發(fā)展的一種障礙。越來越多的城市啟動了城市更新工作，對城中村進行征地拆遷。由于涉及村民的切身利益，城中村的拆遷是一項極其煩瑣、極其困難的事情，需要政府各部門的密切配合，此時測繪部門的作用尤其重要，只有通過測繪部門細(xì)致精確的測繪工作，才能確定各種建(構(gòu))筑物補償?shù)拿娣e，為后續(xù)的拆遷補償工作提供必要的技術(shù)依據(jù)。本文主要從技術(shù)方面對征地拆遷測繪中遇到的各種問題進行分析以引起相關(guān)從業(yè)人員的重視，從而更好更快地解決現(xiàn)實中遇到的難題。

2 測繪中的技術(shù)難點及分析

2.1 測繪內(nèi)容及范圍與商品房測繪有較大不同

征地拆遷由于其特殊性，與商品房測繪有著較大不同，商品房按照建筑設(shè)計規(guī)范進行設(shè)計，嚴(yán)格按圖紙施工，各建筑結(jié)構(gòu)功能清晰明了，測繪人員需嚴(yán)格按《房產(chǎn)測量規(guī)范》對符合面積計算規(guī)則的部分進行施測，需區(qū)分套內(nèi)建筑面積、公攤建筑面積，遵循誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t將公攤建筑面積分配給各套內(nèi)建筑面積，形成完整的各產(chǎn)權(quán)建筑面積。對《房產(chǎn)測量規(guī)范》中明確不符合計算面積的部位比如層高 <2.20 m的部分不進行測量。而征地拆遷測繪前首先需要與委托方明確哪些項目需要進行測繪，哪些項目是無法通過測繪進行確定的。需要測繪的項目要提供哪些最終數(shù)據(jù)給委托方，幫助其與村民在補償計算時使用。對于被征地村民來說，有些建(構(gòu))筑物雖然達(dá)不到計算建筑面積的條件，但是村民在建設(shè)時付出了資金成本，在征地補償時需要被計算進去，因此在進行征地拆遷測繪時需對此部分進行單獨的統(tǒng)計計算。比如層高低于 2.20 m的房屋，村民自己搭建的鐵皮棚，伸出建筑主體的水泥雨篷，院內(nèi)鋪設(shè)的水泥地、地磚地面，磚砌院墻等各種構(gòu)筑物。有些項目雖然在征地補償?shù)姆秶鷥?nèi)，但不能通過測繪手段進行確定，此種情況需區(qū)別對待，比如建筑物的裝修程度，各種果樹的品種、樹齡，魚塘內(nèi)魚苗的品種數(shù)量等不宜在測繪報告中體現(xiàn)，需有其他專業(yè)人員進行判定，但測繪時可對青苗的種植面積及魚塘的范圍進行測定。無法進行測定的不表示，如地下化糞池的面積、地下水池的體積、手搖水井的深度等，如需在成果報告中表示，僅可表示其數(shù)量。

因此，由于征地拆遷的特殊性，在作業(yè)開展前需對甲方的需求進行了解，并根據(jù)甲方的需求制定詳盡的技術(shù)設(shè)計書，此技術(shù)設(shè)計書需得到甲方的認(rèn)可后才可有針對性地開展下一步的測繪工作。

2.2 測繪實體外業(yè)施測困難且缺少施工圖紙的比對

由于城中村建筑的復(fù)雜性、外業(yè)施測時存在較多困難：

(1)城中村房屋經(jīng)常依據(jù)地形地勢為達(dá)到面積利用最大化任意建造，有較多的不規(guī)則形狀房屋。

(2)房屋建筑較為密集，有較多建筑物是緊挨在一起的，不易判斷建筑外輪廓。如圖1所示，在主建筑的外圍，村民又加建了許多的附屬房屋與主房緊挨在一起，并對主房的部分結(jié)構(gòu)進行了改造，加裝了玻璃框架圍護，此種情況下會對各房屋結(jié)構(gòu)的外輪廓判斷造成困難。

圖1城中村建筑物示意圖一圖2城中村建筑物示意圖二

(3)城中村房屋多為出租屋，多數(shù)房間不能有效通達(dá)，有許多尺寸不能直觀方便地測量，需綜合多處測量數(shù)據(jù)進行判定。如圖2所示，為村民自建的兩棟較高層的建筑，兩棟建筑靠得很近，測量員很難在建筑物夾縫中進入測量，且房屋多數(shù)已出租給外來人口，在內(nèi)部也很難對建筑進行完整的測量，此種情況下，測量員需綜合建筑外圍測量數(shù)據(jù)、建筑內(nèi)部測量數(shù)據(jù)、建筑屋頂測量數(shù)據(jù)綜合進行判定分析，有時測量員甚至需要使用全站儀測量建筑物的各點位相對位置進行輔助驗證。

圖3 城中村建筑物分布示意圖

(4)多處尺寸需在室外使用激光測距儀進行測量，由于城中村建筑的雜亂性以及各種室外堆積物的遮擋，測距儀發(fā)出的激光容易在途中被錯誤的物體反射從而顯示距離有誤，且不易被察覺。圖3為廣東省珠海市某城中村的建筑物分布圖，由圖3可見村內(nèi)建筑物排列極不規(guī)則，且大部分建筑物之間通道較為狹小，在現(xiàn)場又由于多數(shù)通道或堆放雜物，或長有樹木花草，會對激光測距儀發(fā)射出的激光束產(chǎn)生錯誤的反射從而得出錯誤的數(shù)據(jù)。

(5)村民住宅在施測時都無法提供施工圖紙，施工圖紙主要用來表示房屋的規(guī)劃位置、外部造型、內(nèi)部布置、細(xì)部構(gòu)造等，若有施工圖紙進行比對，在測量的邊長與圖紙設(shè)計邊長不一致時，可進行重點檢查復(fù)測，以減少出錯率。由于城中村房屋沒有施工圖紙的比對，加之外業(yè)施測環(huán)境差，增大了數(shù)據(jù)出錯的概率。

因此外業(yè)人員外業(yè)測繪時必須小心謹(jǐn)慎，為了避免產(chǎn)生粗差以及對每條邊長進行必要的檢查，對每個尺寸需至少測量兩次，對建筑物必須完整測繪，形成尺寸閉合環(huán)，進行有效的多余尺寸檢核。每棟建筑物拍攝2～4張不同角度的照片，其他測量的附屬物也需進行拍照登記。

2.3 測繪所依據(jù)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)不能完全適應(yīng)建筑現(xiàn)狀

目前，房產(chǎn)測繪執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000，由于國家發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》和相關(guān)文件主要考慮的是通用性和概括性，規(guī)范的制定不能考慮到全國的各種情況，不能面面俱到，在某些規(guī)定中的說明還不是很清楚，個別解釋也不是很清晰，對某些具體細(xì)節(jié)及實際工作中遇到的一些特殊情況并沒有詳細(xì)規(guī)范和具體說明，對一些新問題和一些特殊問題還沒有觸及，尤其是城中村房屋的建設(shè)沒有經(jīng)過有關(guān)政府部門的審批，建設(shè)存在隨意性，主體建筑的外圍又有搭建的其他建筑，錯綜復(fù)雜。現(xiàn)城中村拆遷測繪中遇到較多的問題有以下幾種：

(1)有柱走廊、無柱走廊、不封閉陽臺的區(qū)分，如圖4所示。在外業(yè)測繪中經(jīng)常會遇到以上幾種常見的結(jié)構(gòu)樣式，由于沒有施工圖標(biāo)明以上結(jié)構(gòu)部位的名稱，需外業(yè)人員現(xiàn)場自己判斷，《房產(chǎn)測量規(guī)范》中僅明確規(guī)定與房屋相連的有柱走廊按其柱的外圍水平投影面積計算；未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。判定為有柱走廊還是不封閉陽臺對面積計算影響較大。

圖4走廊與陽臺形式

(2)有柱走廊與無柱走廊的區(qū)分，如圖5所示。墻體支撐是否可等同于有柱，只有兩端有柱是否可算有柱走廊？《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定有柱走廊按其柱外圍水平投影面積計算，而無柱走廊按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。顯然(b)圖比(a)圖中的圍護更充分，而(a)圖卻更容易被判定為有柱走廊，若將(a)圖中的虛線區(qū)域判定為有柱走廊計算全面積，而圍護更充分的(b)圖判定為無柱走廊計算一半面積是不合理的，也無法說服村民。

圖5 走廊形式

(3)對于“一棟多戶的房屋戶型與結(jié)構(gòu)相同而陽臺封閉情況不同”的處理。一棟建筑內(nèi)的各戶型建成之時完全相同，后由于入住之后有些家庭將陽臺用窗體封閉，形成封閉陽臺結(jié)構(gòu)，而造成面積計算不同，并且會因為套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化而對公攤建筑面積的分?jǐn)偖a(chǎn)生影響。此種情況下若按現(xiàn)狀計算并進行分?jǐn)偺幚?，易引起未對陽臺封閉住戶的不滿，給委托方與住戶的拆遷補償談判增加困難。

當(dāng)建筑現(xiàn)狀不能使用現(xiàn)有的國家測繪規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進行判定或判定有異議時，需要測繪人員在國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)以外尋找地方標(biāo)準(zhǔn)進行輔助判斷。在現(xiàn)有的《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000基礎(chǔ)上，很多地方出臺了自己本地的地方標(biāo)準(zhǔn)，如《北京市房地產(chǎn)測繪細(xì)則》的補充規(guī)定(京國土房管辦字(2000)第428號)、深圳市《房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范》(SZJG/T 22-2006)、《武漢市房產(chǎn)測繪實施細(xì)則》(武房產(chǎn)[2004]115號)，這些地方標(biāo)準(zhǔn)都是依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000和國家有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H制定的實施細(xì)則，是對國家標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化，因此，測繪技術(shù)人員在本地還沒有出臺地方標(biāo)準(zhǔn)時，可在取得本單位技術(shù)負(fù)責(zé)人同意時參照其他地方標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2.4 技術(shù)操作流程分析

由于征地拆遷測量涉及的房屋眾多，作業(yè)區(qū)域廣，再加上參與的測繪作業(yè)人員多，技術(shù)力量參差不齊，若沒有行之有效的作業(yè)技術(shù)流程，很容易造成測繪成果標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，質(zhì)量不穩(wěn)定，對客戶造成經(jīng)濟損失，對本單位造成名譽損失及產(chǎn)生不必要法律糾紛。結(jié)合珠海市測繪院多年的征地拆遷測量經(jīng)驗，建議作業(yè)流程如圖6所示。

圖6 征地拆遷測繪測量工藝流程圖

本作業(yè)流程的優(yōu)勢在于特別注重在合同簽訂前與甲方的溝通協(xié)商，通過溝通明確甲方的需求以及本單位在技術(shù)能力范圍內(nèi)能提供的測量成果。對于哪些需要測量、哪些無法通過測繪獲取數(shù)據(jù)需達(dá)成一致。經(jīng)與甲方充分的協(xié)商后依據(jù)相關(guān)的國家測繪規(guī)范制定技術(shù)設(shè)計書。技術(shù)設(shè)計書經(jīng)過甲方的簽字蓋章認(rèn)可后，需組織參與項目的測繪人員進行技術(shù)培訓(xùn)，形成統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，保證成果的質(zhì)量。正式作業(yè)前對技術(shù)協(xié)商及技術(shù)培訓(xùn)的重視是本測量作業(yè)流程的關(guān)鍵所在。

3 結(jié)語及建議

征地拆遷測繪是城市測量中一項重要的組成部分，其測量成果涉及眾多人的切身經(jīng)濟利益，又極易引起法律糾紛。由于其復(fù)雜性及敏感性，作業(yè)前需充分做好前期準(zhǔn)備工作，嚴(yán)格按作業(yè)流程作業(yè)。同時各地方政府應(yīng)在國家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上積極制定適用于本地實際情況的地方標(biāo)準(zhǔn)。使測繪工作在任何情況下都能做到有法可依。