王征強，孫幼政

(1.寶雞市勘察測繪院，陜西 寶雞 721000； 2.國家測繪地理信息局第一航測遙感院，陜西 西安 710054)

1 引 言

對城鎮(zhèn)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)進行整合是構(gòu)建全國不動產(chǎn)統(tǒng)一整合的必要一步，城鎮(zhèn)不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)整合也是構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。目前，我國各地國土資源部門都已基本建成了完善的地籍管理系統(tǒng)，業(yè)務(wù)庫和圖形庫均已完善，并且對宗地按照標(biāo)準(zhǔn)進行了統(tǒng)一編碼[1，2]。但大部分地市的房產(chǎn)數(shù)據(jù)只有業(yè)務(wù)庫，沒有圖形庫，只有分戶平面圖照片，不能確定房產(chǎn)空間位置。而對城鎮(zhèn)不動產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫進行整合，最重要的一步就是房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)與城鎮(zhèn)地籍空間數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)，即房屋的空間落宗。而且房產(chǎn)落宗是不動產(chǎn)單元編設(shè)統(tǒng)一不動產(chǎn)編碼的前提[3]，所以解決房產(chǎn)落宗的問題迫在眉睫，但能否落宗，如何落宗，應(yīng)用什么技術(shù)落宗是房產(chǎn)落宗需要討論的主要問題[4]。

2 傳統(tǒng)房產(chǎn)落宗的方法

房產(chǎn)落宗就是為房屋找到其空間位置，將房屋在空間關(guān)系上和宗地相互關(guān)聯(lián)。傳統(tǒng)的房產(chǎn)落宗方法是首先布設(shè)控制點，之后進行碎部測量測出每幢樓房拐點或特征點的平面坐標(biāo)，確定自然幢的空間位置，從而實現(xiàn)房屋落宗。

傳統(tǒng)房屋落宗方法有兩種：一種是應(yīng)用傳統(tǒng)控制測量來進行房產(chǎn)落宗，即根據(jù)測區(qū)已有的高等級控制點布設(shè)首級控制網(wǎng)，然后再加密一些低一級的控制網(wǎng)或點，經(jīng)平差后得出每個待測點的坐標(biāo)[5]，最后在這些控制點上設(shè)站，來采集所需要的自然幢拐點坐標(biāo)。傳統(tǒng)的控制測量模式的不足之處是需布設(shè)多等級的控制網(wǎng)，外業(yè)工作量較大，內(nèi)業(yè)平差處理數(shù)據(jù)極為煩瑣，費時費力、效益低下[6]；隨著GPS RTK測量技術(shù)的發(fā)展，又出現(xiàn)了另一種房產(chǎn)落宗方法，即應(yīng)用GPS RTK測量技術(shù)對房產(chǎn)進行落宗，GPS RTK在測量中具有控制面積大、精度高、點位精度均勻、無誤差積累等特點，顯現(xiàn)了比全站儀更大的優(yōu)勢[7]。但是在局部地區(qū)，由于GPS-RTK受衛(wèi)星信號、測區(qū)環(huán)境等外部因素影響，使得用GPS RTK模式的測量也會受到影響，尤其是城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量是在高樓林立的鬧市地區(qū)作業(yè)，基準(zhǔn)站的設(shè)置就比較困難，電臺數(shù)據(jù)鏈與傳輸就會受到比較大的影響，以至RTK無法接收信號或測量精度大大降低[8]，無法滿足城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的要求，所以RTK測量技術(shù)在城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量當(dāng)中很難實施。如圖1所示為傳統(tǒng)房屋落宗方法。

圖1 傳統(tǒng)房屋落宗方法

3 自由設(shè)站法房產(chǎn)落宗

傳統(tǒng)的控制測量在房產(chǎn)落宗中，都有各自的不足。這樣就需要一種更加適合房產(chǎn)外業(yè)補測的新方法，即不用布設(shè)控制網(wǎng)，而且不會受到信號的影響。在統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)條件、工作需求、經(jīng)濟可行性和技術(shù)可能性，本文提出“全站儀自由設(shè)站法”進行房屋落宗。

自由設(shè)站法：在自然幢或房屋所在宗地區(qū)域內(nèi)，全站儀不受控制點約束自由設(shè)站，但是設(shè)站點的選擇仍然需要滿足一定的條件，設(shè)站點必須能觀測到已有宗地圖中的2個或2個以上的特征點，并盡量能觀測到被測自然幢均勻分布的3個及3個以上的拐角，如果一次設(shè)站不能測得被測自然幢的3個樓拐點，可以選擇新的設(shè)站點，并進行巡回觀測，即在新的設(shè)站點重復(fù)觀測上個設(shè)站點所測的樓拐點，再在新設(shè)站點測可通視的自然幢拐點，這樣就能保證形狀不規(guī)則的自然幢也能用自由設(shè)站法進行房屋落宗。全站儀在設(shè)站點分別測出2個宗地特征點和自然幢3個拐點的相對坐標(biāo)，利用宗地已知界址點的坐標(biāo)與測得的宗地界址點坐標(biāo)就可以算出兩個平面坐標(biāo)系轉(zhuǎn)換的四參數(shù)，通過四參數(shù)就可以測算出該幢樓的樓拐角的坐標(biāo)，即實現(xiàn)了房產(chǎn)落宗[9，10]。

自由設(shè)站法突破了傳統(tǒng)控制測量中設(shè)站點必須為已知控制點的限制，可以選擇任意一個方便觀測的待定點作為測站點，這對于城鎮(zhèn)中建筑物和公共設(shè)施密集，導(dǎo)致控制點上不便安置儀器時非常有利，必將在城鎮(zhèn)不動產(chǎn)登記中得到廣泛應(yīng)用。而且自由設(shè)站法與傳統(tǒng)控制測量相比，不用布設(shè)控制網(wǎng)，減少很多工作量，也不會存在GPS-RTK在高樓林立的市區(qū)信號差的問題。該方法能夠提高工作效率，節(jié)省人力物力，并能保障不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的快速進行[11～13]。如圖2所示自由設(shè)站法落宗流程。

圖2 自由設(shè)站法落宗方法

3.1 自由設(shè)站法原理與步驟

自由設(shè)站法房產(chǎn)落宗的測量詳細(xì)步驟如下：

(1)在宗地范圍內(nèi)，選擇一點作為設(shè)站點K，K點滿足既可以觀測到該宗地的至少2個界址點，又可以觀測到宗地內(nèi)房屋的3個及以上特征點。

(3)B，D是宗地的已知界址點，記B，D點在西安1980坐標(biāo)系下的坐標(biāo)為(XB，YB)(XD，YD)。

圖3 自由設(shè)站法示意圖

3.2 “自由設(shè)站法”的落宗成果

目前城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)中的基礎(chǔ)圖件是有坐標(biāo)系的宗地圖(如圖4所示)，利用城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)中的界址點，通過“全站儀自由設(shè)站法”對自然幢進行外業(yè)測量，然后測算出自然幢的絕對坐標(biāo)，就可以繪制出房產(chǎn)分丘圖，即完成了房產(chǎn)落宗，所得到的落宗成果圖如圖5所示。

全站儀自由設(shè)站法在同一個測站點上同精度觀測界址點與房屋特征點，完全可以保證房屋特征點的測量精度，從而保證房屋位置、形狀和大小的測量精度[16]。

圖4 城鎮(zhèn)地籍宗地圖

圖5 城鎮(zhèn)不動產(chǎn)落宗成果圖

4 結(jié) 語

本文主要是針對城鎮(zhèn)不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)落宗問題，提出了“全站儀自由設(shè)站法”。該方法既能節(jié)省時間和人力，又合理地利用上已有的宗地空間數(shù)據(jù)，而且避免了儀器對中誤差，保證了測量精度[17]，通過對設(shè)站點的合理選擇，可以在一個設(shè)站點對多幢房屋進行測算落宗，大大提高效率[18]。但是，該方法仍然存在一些不足，設(shè)站點的選擇必須滿足一定的條件，這就使該方法存在了局限性，因此還需進行新技術(shù)的不斷研究。