畸形的“維權(quán)”不應(yīng)被鼓勵

王建斌（大學講師）

為什么近段時間樓市降價引發(fā)的“房鬧”事件又開始呈蔓延之勢？原因很簡單：

第一，宏觀環(huán)境開始發(fā)生變化。

這一輪房價上漲以2014年為起點，持續(xù)到現(xiàn)在已經(jīng)4年了。當下從全國范圍看，房價上行城市依然占主流，但市場已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸平穩(wěn)的跡象，調(diào)控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房價也改變了單邊向上走勢。

隨著熱點城市房價走勢的改變，市場購很難再支撐房價繼續(xù)沖高。與此同時，政策上不僅對商業(yè)貸款繼續(xù)實行嚴格的控制，公積金的使用也開始收緊，市場觀望情緒更加濃厚。房價一旦不漲，對于習慣了通過投資投機房產(chǎn)獲益的人群來說，必然難以接受。

第二，“快周轉(zhuǎn)”帶來的惡果。

受調(diào)控影響，房地產(chǎn)在銷售環(huán)節(jié)呈現(xiàn)明顯的“大小年”變化，其實房屋建筑質(zhì)量也一樣。房價在上漲周期，涉及房屋質(zhì)量只要問題不大，都可以被“忽略”。而2018年，隨著房價逐漸開始出現(xiàn)平穩(wěn)下行的苗頭，質(zhì)量問題集中爆發(fā)，越是小城市，關(guān)于質(zhì)量問題的糾紛就越多發(fā)。

為什么？原因就在很多房地產(chǎn)企業(yè)都是“快周轉(zhuǎn)”模式，只求“短平快”蓋好房子賣出去，在質(zhì)量問題上著力過多顯得性價比不高。

于是，在很多地方，尤其是中小城市，“精裝”標準越來越低：裝飾減配，外檐石材變涂料;綠化減配，江南園林變疏林草地;設(shè)施減配，園林小品、桌椅板凳撤去，石材路面變油路，電梯內(nèi)的豪華裝飾變成單一大鏡面等。

第三，是購房者的心態(tài)。

長久以來普遍存在畸形的維權(quán)心態(tài)，導(dǎo)致有些人僥幸地認為在不觸及法律底線前提下，可以通過“鬧”向“侵權(quán)者”索要一定的賠償或補償，而且這種方式往往被證明有效?！皶薜暮⒆佑心坛浴钡男膽B(tài)助推了房鬧事件蔓延。

一降價就“維權(quán)”絕不應(yīng)該被鼓勵，市場機制需要契約精神的支撐，要讓投機者知道，地產(chǎn)泡沫和暴利時代一去不復(fù)返了。

“雙合同”也是“房鬧”禍根

張大偉（中原地產(chǎn)首席分析師）

近段時間全國很多城市“房鬧”多發(fā)，而退房的理由除了降價外，還有一個禍根不可忽視，那就是“雙合同”。

“雙合同”是開發(fā)商在政府限價、限簽雙重壓力下，為了能夠賣房采取的一種違規(guī)行為。在2016到2017年，二三線城市采用“雙合同”售房相當普遍。

比如，為了控制房價上漲，某地相關(guān)部門要求，某某地塊的樓盤，網(wǎng)簽價格不能高于2.8萬元/平方米，然而市場上多數(shù)樓盤已經(jīng)賣到了4.2萬元/平方米-4.8萬元辟：方米。這個時候開發(fā)商就采用“雙合同”：在購房合同上顯示均價為2.7萬元/平方米，再簽一份裝修合同，裝修價為2萬元/平方米，其中僅購房合同用于網(wǎng)簽備案。這樣一來，售樓價格就在當?shù)卣南迌r范圍內(nèi)了。

“雙合同”違規(guī)操作必然是有風險：

第一，房價上漲還好，一旦出現(xiàn)了滯漲或下調(diào)，部分購房者就用這個漏洞要挾開發(fā)商，開發(fā)商違規(guī)在前，購房者“鬧”起來就更顯得理直氣壯。

第二，簽訂“雙合同”捆綁裝修，其實給購房者帶來更大的首付壓力，而且這種裝修在開發(fā)商看來如同“贈送”，質(zhì)量難以保證。同時，由于購房合同上的價格比實際付出的價格低不少，購房者將來出售房產(chǎn)時，將會面對更高的差價稅費。

最重要的是，這種操作違反政策、擾亂市場。拆分售房合同和裝修合同的形式掩蓋了真實的市場數(shù)據(jù)，迷惑了監(jiān)管部門。

今年樓市出現(xiàn)沖高回落的跡象，這種情況下，房企不降價促銷，銷售難有起色;但如果降價，一旦遭到老業(yè)主退房，事情就更加棘手。開發(fā)商忌憚于降價后的糾紛麻煩，選擇暫時觀望。

四季度恰是售房高峰期，大量房企都進入加快回款的節(jié)奏中，我預(yù)計打折、降價現(xiàn)象很可能由點到面擴散。監(jiān)管層需要重視，過去因房價上漲而掩蓋的各種問題，下一階段可能幾種爆發(fā)。

要區(qū)別考慮兩種情形

呂士威（律師）

“退房維權(quán)”有兩種情形：

一種是已簽訂認購書、支付定金，在簽訂預(yù)售合同前開發(fā)商對同一樓盤的其他房屋實施降價，導(dǎo)致購房人拒簽預(yù)售合同、要求退還定金的;另一種是購房人已簽訂預(yù)售合同、支付購房款，但因開發(fā)商對同一樓盤的其他房屋實施降價，導(dǎo)致購房人主張解除預(yù)售合同或給予減價、補償?shù)摹?/p>

一般而言，簽訂認購書與約定的簽訂正式預(yù)售合同時間相距很短（多在一周至十天），如果在如此短的時間內(nèi)，開發(fā)商對同一樓盤的其他房屋實施降價，對已簽訂認購書的購房^確實有失公平。

第一種情形下，若購房人主張解除認購書、返還定金，開發(fā)商從社會影響、避免激化矛盾的大局考慮，我認為應(yīng)當同意解除并返還定金。

當然，如果購房人違約，未于認購書約定的期限內(nèi)簽署商品房預(yù)售合同，在逾期簽約之后又以降價為由要求解除認購書、返還定金的，不應(yīng)獲得支持。

再來看第二種情形。合同生效有兩個要件：一是依法簽署，二是意思表示真實。符合這兩個條件，合同就已生效。依法生效的合同對當事人具有約束力，各方都要遵照履行，除非出現(xiàn)法定的或者合同約定的解除條件。

商品房價格下跌是市場風險，購房人有權(quán)享受市場波動帶來的利益，也應(yīng)當自行承擔市場波動帶來的虧損。因此，除非合同有明確約定，否則購房^不能以價格下跌為由要求解除合同或主張賠償。

需要說明的是，雖然購房人不得以商品房價格下跌為由解除合同，但如果真想退房，完全可以以從設(shè)計變更未通知購房人、嚴重房屋質(zhì)量問題、交付超過約定期限等諸多方面找到解除合同的理由。這些主張能否被支持則需要具體情況具體分析。

另外，如果購買的房子已經(jīng)過戶入住，從法律角度看，這類案例視同已經(jīng)完成了合同的各項任務(wù)，是沒有理由退房的。

單邊風險承擔機制有失公平

朱正陽（樓市評論人）

在那些降價“維權(quán)”的參與者中，相當部分房屋是通過預(yù)售取得的。業(yè)主們預(yù)付了房款，甚至不知道什么時候才能拿到鑰匙，卻要眼瞅著房子價值“縮水”，由此引發(fā)不滿也算情理之中。

“房鬧”中很少有通過現(xiàn)房或二手房市場購得房屋的。對這一現(xiàn)象，我認為在要求他們遵守契約精神的同時，確實也要考慮到對他們不公平的地方。

所謂商品房預(yù)售制度是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的制度。實行這一制度的初衷是當時認為我國房地產(chǎn)業(yè)尚處于成長發(fā)育階段，期望通過這一制度降低開發(fā)商的門檻，給他們提供融資便利，促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

正是這一初衷，決定了這項制度在設(shè)計上很難做到科學、合理和公平。實際上等于把房地產(chǎn)開發(fā)中的風險推給了購房者和銀行，是一種單邊的風險承擔機制，這對于購房者來說本就不公平。

再加上開發(fā)商與購房者簽訂的大都是格式化條款合同。購房者與開發(fā)商之間涉及面積不足、會所和附屬設(shè)施產(chǎn)權(quán)不清、不按時交房等問題的矛盾和糾紛一直存在，在房價處于上升的情況下，大多數(shù)購房者都會采取妥協(xié)態(tài)度。

現(xiàn)實中，一些不講誠信的企業(yè)利用預(yù)售制度中的漏洞，人為操控期房的供求關(guān)系，預(yù)售中以廣告和宣傳資料欺騙消費者，所建項目延期甚至停工爛尾，使市場信號發(fā)生混亂。種種問題一旦被房價下跌的導(dǎo)火素點燃，“維權(quán)”現(xiàn)象便會蔓延。

一個良性的房地產(chǎn)交易市場，應(yīng)該建立起有效的監(jiān)管機制和完善的市場環(huán)境。對于當下的“房鬧”，當?shù)卣畱?yīng)參與協(xié)調(diào)開放商與購房者的矛盾，推動開發(fā)商提供更合理更公平的解決方案。

萬宏蕾/采訪整理 劉章豐/設(shè)計