楊春霞　高方方

一邊賣一邊買，華僑城似乎在戰(zhàn)略調(diào)整上更加聚焦于文旅產(chǎn)業(yè)

加速布局文旅產(chǎn)業(yè)的央企華僑城，又開始“賣賣賣”了。

10月19日，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司（下稱“華僑城”）在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售旗下子公司上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“上海華合”）50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，這是半個月內(nèi)華僑城第4次披露資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息。

而在售賣資產(chǎn)的同時，華僑城另一邊也在不斷拿地。半年報顯示，2018年上半年，華僑城通過市場競拍、合作拍地、股權(quán)收購等多種方式，獲取了濟南章丘項目、天津西青精武項目、杭州丁橋項目、重慶悅來項目、蓬萊尚島項目等一批優(yōu)質(zhì)資源，共支付地價款127億元，支付股權(quán)投資款74億元。耐人尋味的是，上述項目普遍為文旅項目。

業(yè)內(nèi)有觀點認為，華僑城此舉或是剝離不良資產(chǎn)，為其文旅戰(zhàn)略調(diào)整做前期鋪墊；也有觀點認為，是國資委對央企負債率要求所致?！锻顿Y者報》記者致函華僑城未能獲得回復(fù)。不過，從其所拿項目來看，華僑城拋售資產(chǎn)背后或是為文旅地產(chǎn)輸血，加速布局文旅地產(chǎn)。

頻繁拋售資產(chǎn)

10月19日，華僑城在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售旗下子公司上海華合50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價暫未公布。

上海華合成立于2016年7月26日，由華僑城和華潤置地（上海）有限公司共同出資設(shè)立，各占比50%，旗下負責(zé)開發(fā)的項目為2016年華僑城與華潤置地聯(lián)合拿下的天目社區(qū)C070102單元33-02街坊地塊商住辦項目。

克而瑞顯示， 33-02街坊地塊已于2017年開工，竣工時間預(yù)計要到2020年，預(yù)計總投資額45億元。此外，據(jù)媒體報道，2018年上半年，華僑城、上海華潤還為上海華合拆借了10億元。

上海華合并不是華僑城今年以來擬出售的第一個項目資產(chǎn)。在此之前，海南華僑城實業(yè)有限公司（下稱“海南公司”）100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、泰州華僑城有限公司（下稱“泰州公司”）部分資產(chǎn)、成都天府華僑城湖濱商業(yè)管理有限公司51%股權(quán)、成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)、成都安仁華僑城仁里文化旅游開發(fā)有限公司（下稱“安仁仁里”）100%股權(quán)、成都安仁華僑城仁嘉文化旅游開發(fā)有限公司（下稱“安仁仁嘉”）100%股權(quán)、深圳市協(xié)豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“協(xié)豪地產(chǎn)”）100%股權(quán)等均被華僑城列入出售資產(chǎn)名單。

對于華僑城頻繁出售資產(chǎn)這一現(xiàn)象，多位業(yè)內(nèi)人士都提到了一個關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略調(diào)整。易居研究院總監(jiān)嚴躍進認為，從此類項目的拋售邏輯看，其實也是一個資產(chǎn)組合的概念，對于此類資產(chǎn)來說，充分體現(xiàn)了當前房企的投資邏輯，即不斷做優(yōu)化，對于部分增值空間少的項目會積極拋售。

以上述項目為例，上海華合旗下蘇河灣項目仍未竣工，截至2018年9月30日，上海華合凈利潤僅為36.42萬元；海南公司旗下項目因進展緩慢曾被海口市重點項目推進管理委員會發(fā)函；泰州公司年均虧損近2億元；安仁仁里公司截至2018年9月30日，凈利潤為-10.13萬元，同期內(nèi)安仁仁嘉凈利潤為-9.55萬元；此外，截至2018年5月31日，協(xié)豪地產(chǎn)凈利潤僅為7100元。

中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院陳晟也認為，作為央企華僑城優(yōu)化資產(chǎn)是正常的。“其（華僑城）在文旅方面是有自己的一些優(yōu)勢的，那么在文旅地產(chǎn)上面的布局，當然是需要去做的一些工作，有些不符合方向的，有些或者是前景不大的項目，進行調(diào)整也很正常?！标愱杀硎?。

不過，也有業(yè)內(nèi)觀點認為，是國資委對國企、央企的資產(chǎn)負債率考核要求所致。據(jù)媒體報道，國資委對央企資產(chǎn)負債率規(guī)定為工業(yè)企業(yè)不得超過75%，非工業(yè)企業(yè)不得超過80%。而今年年初，在去杠桿的背景下，國資委要求國有企業(yè)資產(chǎn)負債率進一步下降。2018年上半年，華僑城的資產(chǎn)負債率為73.28%。

加速文旅布局

值得一提的是，在不斷拋售地產(chǎn)項目的同時，華僑城也在進行大手筆投資，且普遍為文旅項目。

10月16日，湛江市和華僑城簽訂了全域旅游開發(fā)合作協(xié)議，準備在5年內(nèi)投資不少于500億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，華僑城以“政商合作的模式”在文旅項目上跑馬圈地，已布局了50個城市，投資總額近萬億元。

此外，2018年上半年，華僑城還通過市場獲取了濟南章丘、天津西青精武、杭州丁橋、重慶悅來、蓬萊尚島等文旅項目，共支付地價款127億元，支付股權(quán)投資款74億元。

對此，業(yè)內(nèi)人士認為，無論是與政府合作還是通過市場獲取文旅項目，都體現(xiàn)了華僑城在文旅方面持續(xù)推進的策略思路。

“這兩年很多文旅資源豐富的城市，類似云貴和西北，都面臨基礎(chǔ)設(shè)施改善的機會，所以此類文旅項目的發(fā)展還是有較好的市場機會，本身也和當前文旅消費需求快速釋放的空間有關(guān)。”易居研究院總監(jiān)嚴躍進表示。

諾亞財富地產(chǎn)研究負責(zé)人黃琳珊則認為，文旅項目為未來房企競爭的一大實力，將會成為一個潛在的競爭新賽道?！拔穆庙椖孔鳛槠髽I(yè)的一大品牌，可以提升其綜合地產(chǎn)運營實力，成熟之后還可以給其他地產(chǎn)商輸出自己的綜合運營服務(wù)，符合未來的地產(chǎn)存量市場發(fā)展趨勢。”黃琳珊表示。

不過，文旅產(chǎn)業(yè)投資是一個重資產(chǎn)投資模式，且回報周期長，需要大量的資本輸血，對資金是一種考驗。易居研究院總監(jiān)嚴躍進表示，“華僑城的戰(zhàn)略思路很集中，文旅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)力，類似發(fā)力也要求其資金方面保持充裕的態(tài)勢。”

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，華僑城近兩年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均為負值。2017年為-77億元，2018年上半年為-92.45億元，且華僑城2018年上半年資產(chǎn)負債率也由2017年底的69.89%增加到73.28%。

原國家旅游局規(guī)劃專家王興斌曾在接受媒體采訪時表示，華僑城前20多年的發(fā)展給旅游業(yè)樹立了很好的榜樣，但這兩年發(fā)展有點冒進。

一個不爭的事實是，目前華僑城文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不理想，其仍然一直依靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸血。半年報顯示，2018年上半年，華僑城旅游綜合行業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入46.75億元，同比減少27.31%，房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入為98.97億元，同比增長39.05%。