李清雅

摘要：作者以實際工作經(jīng)驗為出發(fā)點，分別對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理、融資管理、財務(wù)銷售核算、成本核算、收入核算以及房地產(chǎn)企業(yè)計劃考核等諸多重點財務(wù)管理要點進行了分析闡述，以供房企借鑒參考。

關(guān)鍵詞：融資管理；稅收管理；財務(wù)核算管理；計劃考核

對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)鏈條長，資金需求量大，財務(wù)成本較復(fù)雜等特點，對財務(wù)整體管理提出了較高的要求，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到底應(yīng)該從哪些點去做好財務(wù)管控呢？以下筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗從四個方面談?wù)勛约簩Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理控制要點梳理解析如下：

一、資金管理要點

資金是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈和血液。項目開發(fā)，企業(yè)規(guī)?？焖贁U張，離不開大量資金保障，資金管理的重點就是資金來源和資金支付，資金來源除了股東注冊資金的投入、銷售回款以外，依托外部融資，是企業(yè)快速獲取資金的重要渠道?，F(xiàn)就目前情況下，房地產(chǎn)資金管理需關(guān)注點淺談以下幾點：

（一）融資管理

融資是房地產(chǎn)的命脈，主要有前融和開發(fā)貸。

1.項目“前融”

所謂前融，即前期融資，是指房地產(chǎn)土地獲取階段的資金融措?！扒叭凇毙桕P(guān)注的節(jié)點是：簽訂土地出讓合同，設(shè)立項目公司。在簽訂土地出讓合同后就可立即啟動前融工作，“前融”在前幾年較為盛行，一個好的項目，好的企業(yè)在前期土地獲取階段，金融企業(yè)的資金配比可以達到1：3，即金融機構(gòu)可以就一個項目的土地投資投放到75%。隨著國家對房地產(chǎn)融資政策不斷收緊，宏觀政策及監(jiān)管力度不斷升級，尤其對資金流向的穿透監(jiān)管，禁止金融機構(gòu)資金投向房地產(chǎn)土地獲取，所有對房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入必須符合“四、三、二”項目的要求，前期所謂的“名股實債”等均已叫停，房地產(chǎn)“前融”成為歷史，因此，此處不再過多贅述。

2.項目開發(fā)貸款

項目開發(fā)貸目前仍是房地產(chǎn)項目開發(fā)融資的主要渠道。開發(fā)貸需要關(guān)注以下節(jié)點，一般銀行的開發(fā)貸審批節(jié)奏是三證審批，四證放款，也有部分銀行在兩證一圖階段就可以進行有條件審批，那么兩證一圖即取得《項目土地使用權(quán)證》，《項目建設(shè)用地許可證》，“總平報建圖”；三證即取得《項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；四證即取得《項目建設(shè)工程施工許可證》。所以在新項目獲取后，首先是地毯式搜索了解項目所在地各銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸政策，選定目標(biāo)銀行，完成項目立項審批，在項目取得“兩證一圖”后就可以快速上報審批資料。同時，開發(fā)貸還需注意幾個關(guān)鍵問題，①自有資金的占比問題，大多數(shù)銀行要求自有資金占比必須達到總投的30%，因企業(yè)或項目地域的不同，有些銀行也會要求自有資金占總投的35%-40%；開發(fā)貸的自有資金是指報表中在所有者權(quán)益科目下反映的金額，包含注冊資金和資本公積、未分配利潤等；②土地及在建工程抵押的評估值，有些銀行是按土地評估值的70%，在建工程抵押物的評估值的50%與項目實際投資額二者熟低原則，確定放款額度，也有銀行對土地及在建工程抵押的評估值統(tǒng)一按50%考慮。以上這些節(jié)點和問題的關(guān)注會大大節(jié)約時間，為項目快速實際放款做好提前和奠定基礎(chǔ)。

（二）銷售回款管理

銷售回款是項目預(yù)售后的一個重要資金來源。銷售資金回收主要有以下兩點，銷售首付款和個人按揭，銷售首付款需通過每月下達資金清欠計劃來實現(xiàn)，個人按揭貸款是銷售回款管理的重心。

據(jù)不完全統(tǒng)計一般城市購房客戶中有60%-70%的人選擇按揭貸款方式購房，個人按揭貸款從貸款性質(zhì)上是開發(fā)商提供階段性擔(dān)保，以在售的房屋做為抵押，為客戶做的一項個人貸款。個人按揭貸款也是開發(fā)商快速回籠，解決資金問題的重要渠道，因此按揭管理也是資金管理的重要環(huán)節(jié)，按揭管理重點在：①多點開發(fā)按揭銀行，實現(xiàn)東方不亮西方亮；即在按揭銀行選擇時，針對各行風(fēng)險偏好點不盡相同等特點，廣泛選擇按揭銀行，滿足不同層次、不同情況的客戶按揭需求。②標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化進行按揭資料提報管理；即，將合作按揭銀行所需資料進行清單管理，格式化、流程化，最大限度的縮短客戶準(zhǔn)備資料時間及反復(fù)，高效提供資料，實現(xiàn)快速按揭放款。③在按揭審批環(huán)節(jié)，執(zhí)行梯隊管理，即在按揭資料上報、待審批及待放款環(huán)節(jié)均有源源不斷的客戶，確保按揭放款的持續(xù)性、連續(xù)性。

二、財務(wù)核算管理要點

財務(wù)核算是企業(yè)財務(wù)管理的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算主要包括資源管理、銷售核算管理、成本核算管理、收入核算管理幾個關(guān)鍵點。

（一）資源管理

資源管理是財務(wù)核算的基礎(chǔ)，資源管理的有力抓手是資源統(tǒng)計，資源統(tǒng)計臺帳的內(nèi)容需涵蓋每棟樓、每套房子的資源面積，新簽合同金額、銷售單價、簽訂日期，每個時點的回款、結(jié)算情況、面積差信息，這樣就能根據(jù)資源臺帳管理清楚的知道項目資源的銷售、資金回收、欠款、結(jié)算收入確認情況，為財務(wù)每月準(zhǔn)確下達項目清欠任務(wù)、財務(wù)的指標(biāo)籌劃等打好基礎(chǔ)，做好鋪墊。

（二）銷售核算管理

銷售核算的管理要點主要是按實際業(yè)務(wù)科目設(shè)置為誠意金、定金、房款；精準(zhǔn)分類準(zhǔn)確核算是準(zhǔn)確計算繳納稅金的前提。增值稅下，誠意金不屬于收到的房款性質(zhì)，因此可暫時不預(yù)繳增值稅，而定金和房款按規(guī)定是要按一定比例預(yù)繳增值稅和土地增值稅。另一方面當(dāng)項目體量較大、分期進行開發(fā)建設(shè)時，需按照單體進行核算，且個別項目可能存在按簡易計稅和一般計稅分別計稅的情形，就很有必要對銷售核算進行細化。同時房款還需按項目分業(yè)態(tài)做好輔助核算；土地增值稅的預(yù)繳分不同業(yè)態(tài)，預(yù)繳稅率不同。

（三）成本核算管理

成本核算為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算鏈條上至關(guān)重要的一環(huán)，成本的歸集與分攤是成本核算管理的核心和關(guān)鍵點。在成本歸集時，要充分考慮成本與受益對象的科學(xué)合理匹配?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)周期較長，項目具有分期開發(fā)，分批次竣工交付等特點，在部分批次竣工交付時，要將項目所涉及公共配套（如物業(yè)用房、社區(qū)活動用房及供電設(shè)備等）和基礎(chǔ)設(shè)施（小區(qū)綠化、道路等）提前根據(jù)合同或概算等可計量的依據(jù)進行暫估入賬，確保成本歸集完全完整。即對項目整體成本進行初步核實，確保前期竣工項目的成本相對準(zhǔn)確，避免項目因全成本不全而形成成本核算重大漏項。成本的歸集和分攤也作為年報審計事務(wù)所重點關(guān)注的審核點，主要核查點項目成本分攤是否合理，前后分攤標(biāo)準(zhǔn)是否一致。

（四）收入管理要點

遵循《企業(yè)會計準(zhǔn)則》收入確認原則的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認應(yīng)同時具備以下幾個條件：①項目取得竣工備案報告，即工程已完工具備交付條件，工程完工也就意味著成本能可靠計量；②全款結(jié)清的房屋銷售款項結(jié)算單和全額的房款發(fā)票；③書面交付通知或客戶的驗房單；即完成交付風(fēng)險轉(zhuǎn)移。此處交付的確認需重點關(guān)注的還有，商品房買賣合同對交付時間的約定，如果合同有明確規(guī)定在某個時間點交付，因客戶原因未來收房的視為正常交付，這時如果客戶沒來收房，即沒有驗房單，開發(fā)商可根據(jù)交房公告或交房通知書，以視同交付做收入確認。

三、稅收管理

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)涉及稅收較多，每個稅種都會涉及相當(dāng)大的專業(yè)篇幅，此處僅提示各開發(fā)結(jié)點上需關(guān)注的稅種。簽訂土地出讓合同時起就需繳納土地使用稅，印花稅；辦理土地證繳納契稅；房地產(chǎn)預(yù)售開始預(yù)繳增值稅、土地增值稅及其對應(yīng)的城建稅及教育稅附加等；簽訂銷售合同、設(shè)計、施工合同，融資借款合同等還需繳各類印花稅。竣工驗收或銷售達到85%時應(yīng)開始進行土地增值稅清算準(zhǔn)備。

四、計劃考核管理

房地產(chǎn)開發(fā)周期鏈條長，環(huán)節(jié)多，包括土地獲取、策劃設(shè)計、證照辦理、施工建設(shè)、開盤銷售、竣工交付等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)緊扣，關(guān)系密切，做好各環(huán)節(jié)工作的節(jié)點把握對項目整體開發(fā)周期進度至關(guān)重要，也就直接影響周轉(zhuǎn)速度和資金成本，項目的計劃節(jié)點控制是房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的重要環(huán)節(jié)，筆者所從事的房地產(chǎn)企業(yè)計劃考核工作歸口在財務(wù)部門，因此在此也淺談一下計劃考核的管理要點。

項目的計劃考核重點是項目運營計劃目標(biāo)和年度預(yù)算計劃目標(biāo)，項目的運營計劃制定，根據(jù)項目可研的預(yù)期盈利指標(biāo)，財務(wù)指標(biāo)，倒推項目開發(fā)目標(biāo)，具體步驟是：制定項目的里程碑節(jié)點計劃，明確項目設(shè)計策劃節(jié)點，證照辦理進度、開發(fā)建設(shè)進度及銷售計劃，銷售計劃需包括推盤節(jié)奏，銷售單價和與之相匹配的費用計劃；建設(shè)進度計劃需有與之相對應(yīng)的投資付款計劃，也就能明確項目的單方成本計劃等，據(jù)此排布項目開發(fā)過程中每個環(huán)節(jié)的資金需求，制定資金計劃。最終制定項目的目標(biāo)責(zé)任書，規(guī)定相應(yīng)的獎懲。項目完工時根據(jù)實際完成情況進行對比及考核兌現(xiàn)。此處需注意的是，為了將項目目標(biāo)落到實處，項目目標(biāo)責(zé)任書是需要層層分解的，即分解為具體的年度經(jīng)營計劃，再將年度經(jīng)營計劃分解到季度和月度，將關(guān)鍵節(jié)點具體分配到不同責(zé)任部門、責(zé)任人，設(shè)置不同的權(quán)重，通過逐年逐月的目標(biāo)分解考核來保證項目的目標(biāo)利潤。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的控制點較多，涉及項目開發(fā)的方方面面，結(jié)合企業(yè)及項目實際，抓住關(guān)鍵，多角度全方位有針對性的制定科學(xué)管控制度，是促進資產(chǎn)使用效能，全面提升項目運營，提高房地產(chǎn)企業(yè)效益的重要手段。