丁信利

摘要：現(xiàn)如今，我們國家的經(jīng)濟飛速發(fā)展，那么相對應(yīng)的各項制度也越來越完善，與此同時在整體的財務(wù)稅收方面進行進一步完善工作，從中推出了一系列的“營改增”計劃。進行全方面的執(zhí)行，其中影響最大的行業(yè)應(yīng)當(dāng)屬于房地產(chǎn)行業(yè)。這篇文章主要講述的是“營改增”計劃，在比較發(fā)達(dá)的地區(qū)中城市房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的整體影響情況，并且提出了比較有效的建議。

關(guān)鍵詞：營改增計劃；房地產(chǎn)企業(yè)；影響和方案

在我們國家，現(xiàn)在所執(zhí)行的稅收政策當(dāng)中，增值稅主要來源以第二制造產(chǎn)業(yè)為主。營業(yè)稅主要來源于第三服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主。目前，我們的主要目的是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟的發(fā)展方向，在服務(wù)行業(yè)進一步發(fā)展來改變內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)以服務(wù)經(jīng)濟為主要目的大改變。國家努力推行“營改增”的根本目的是為了減免稅收，按照目前的情況來說，其中大多數(shù)的企業(yè)已經(jīng)開始降低稅負(fù)，伴隨著“營改增”全面推行，稅負(fù)將會有很大程度的降低。我們實行“營改增”的目的是，從中建立一套系統(tǒng)完善的體系，能夠?qū)λ行袠I(yè)和交易行為有一個公平公正的稅收政策，做到真正的公平。

一、營改增的發(fā)展歷史

首先來說一下，營改增發(fā)展的過程。在我們國家稅收結(jié)構(gòu)當(dāng)中，占主要地位是增值稅和營業(yè)稅兩種流轉(zhuǎn)型稅收制度，這兩者是分開并且獨立的。根據(jù)現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展情況，增值稅收和營業(yè)型稅收逐漸的經(jīng)營已經(jīng)打破了現(xiàn)有的商品和勞務(wù)流轉(zhuǎn)課稅的統(tǒng)一性，這樣以來就形成了不公平的稅收制度。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)已經(jīng)充分說明，現(xiàn)行的財務(wù)稅收政策已經(jīng)不適合當(dāng)前的發(fā)展，其中制度不完善的問題也相應(yīng)發(fā)生，這種稅收政策已經(jīng)不再是我們所需要的了。新型的財務(wù)稅收體系進行改革，國家已經(jīng)開始逐漸的推出了“營改增”計劃。在二零一六年三月十八號的時候，國家國務(wù)常務(wù)通過會議審議決定全面的推行“營改增”試點計劃。其中在二零一六年的五月一號那天開始，已經(jīng)將建筑行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)，金融類行業(yè)，有關(guān)于生活服務(wù)類型行業(yè)等這些方面全部歸入到“營改增”的試點范圍以內(nèi)。這其中對于這四大類型的產(chǎn)業(yè)影響是不相同的，這篇文章主要講述的是，在推行“營改增”計劃以后，離不開人們?nèi)粘Ｉ畹姆康禺a(chǎn)行業(yè)的影響以及對應(yīng)的策略等。

二、“營改增”政策對于房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的影響

（一）在稅收負(fù)擔(dān)方面的影響

伴隨著“營改增”政策的大力實施，其中對房地產(chǎn)行業(yè)影響很大，主要體現(xiàn)在企業(yè)稅收方面。由于現(xiàn)在稅種的整體變化，引起稅率方面相關(guān)的變化，出現(xiàn)稅基減少，計稅方法的不同，通過以上的變化導(dǎo)致應(yīng)納稅收的額度也相應(yīng)的發(fā)生了變化。僅僅從營業(yè)稅收和增值稅收這兩個方面進行考慮，房地產(chǎn)的企業(yè)為一般納稅人，一年度內(nèi)整體收入其中包括稅收營業(yè)收入的毛利潤為R，然后再減去進項稅收和整體的營業(yè)成本所得的比例為C，這中間的營業(yè)稅收稅率大約在百分之五左右，其中增值稅率占百分之十一左右。根據(jù)這個數(shù)據(jù)可以得知，營業(yè)稅收的方案下，營業(yè)稅額度為=R*5%。那么在增值稅收方案下，增值稅銷項額度為=R/（1+11%）*11%=0.0991R。

從上述兩種公式中可以看出營業(yè)的稅收和增值稅收的整體征收標(biāo)準(zhǔn)不同的。在進行征收增值稅的時候，稅收基數(shù)中沒有稅收的收入這一項，和征收營業(yè)稅收相比較稅收基數(shù)要小很多。在增值稅收方面有一項規(guī)定，就是允許企業(yè)用進項稅收額度做為抵扣，這中間存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的可能性。

在平衡方面進行分析，我們假設(shè)C等于33.79%的時候，房地產(chǎn)行業(yè)的征收營業(yè)稅收或者是增值稅收，這時候是平等的關(guān)系。當(dāng)C大于33.79%的時候，房地產(chǎn)的征收營業(yè)稅收和增值稅收相比較的話，營業(yè)稅收的稅比較小。那么相反的，當(dāng)C小于33.79%的時候，房地產(chǎn)征收和增值稅收相比較大話，營業(yè)稅收的稅比較大。

通過上述的分析，我們僅僅考慮在營業(yè)稅收和增值稅收兩者平衡的狀態(tài)下，企業(yè)在整體運行的過程中，根據(jù)營改增的規(guī)定稅金和附加的營業(yè)稅收或者是增值稅收的稅基在計算方面計算出應(yīng)該所納的稅收額度，營業(yè)稅收和增值稅收的額度差異會造成營業(yè)整體稅金和土地增值稅，以及企業(yè)所得稅方面的相關(guān)變化。所以，我們說“營改增”的計劃的推行，不是說企業(yè)的稅收一定會減少，而是企業(yè)在結(jié)合自身經(jīng)驗情況以后，通過內(nèi)部的控制和管理使其兩者得到平衡，這樣以來才可以做到最大程度的稅收減免。

（二）“營改增”對于房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的影響

在我們國家開始大力推行“營改增”計劃以后，房地產(chǎn)行業(yè)要想取得更大的利潤增長點，就需要在進項抵扣方面下功夫，進項抵扣方面在房地產(chǎn)行業(yè)中占有比較重要的影響。所以房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠合理的利用好稅收籌劃方面就能夠很好的控制企業(yè)所產(chǎn)生的成本問題，從而減輕稅收的負(fù)擔(dān)。這樣一來就需要我們在土地成本和開發(fā)建設(shè)成本以及財務(wù)費用方面下功夫進行分析和研究。

其中根據(jù)國家規(guī)定可以得知，房地產(chǎn)行業(yè)中一般納稅人在進行銷售自己開發(fā)的土地項目的時候，土地的價格款項可以在銷售額度中進行扣除，以此來實現(xiàn)差額計征?？梢缘弥鄳?yīng)的計算公式：銷售額=（全部款項和價外的整體費用-當(dāng)時可以進行扣除的土地價款）/（1+11%），從這個公式中可以看出相當(dāng)于可以抵扣整體百分之十一的進項稅收，其中允許扣除的土地價款，意思是向政策，或者是有關(guān)土地管理部門所進行直接支付的土地價格款項，這其中包括拆遷補償款項和土地變更用途的款項等一系列相關(guān)的費用、不能夠進行扣除。那么我們假設(shè)其中不能扣除的部分占土地總價值的百分之二十，這樣一來可以進行抵扣的進項稅率大概在百分之八點八左右。

三、整體行業(yè)對策分析

（一）增值稅收發(fā)票管理方面和供應(yīng)商方面的管理

我們知道增值稅收的專用性發(fā)票其中具有交稅收成功的作用，與此同時還是銷貨方面和進貨方面納稅義務(wù)互相抵扣的證明。伴隨著“營改增”的大力發(fā)展，在房地產(chǎn)行業(yè)將迎來了稅收率上升的問題，那么怎樣有效的提高房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對問題的策略，這就需要在增值稅收發(fā)票上面下功夫，可以利用正規(guī)的發(fā)票來進行抵扣稅收。所以，房地產(chǎn)行業(yè)在進行進項的購買之前，首先要做的就是對于供應(yīng)商的選擇方面要有進一步的要求，從中選擇比較正規(guī)的供應(yīng)商，為我們提供質(zhì)量好的商品和正規(guī)的增值稅收專用發(fā)票。在實際工作過程中，我們所獲得的增值稅發(fā)票，應(yīng)該做到仔細(xì)的檢查，確認(rèn)發(fā)票項目是否齊全符合要求，以免造成不必要的損失。

（二）成本控制，稅收計劃

“營改增”在房地產(chǎn)成本方面主要體現(xiàn)在三個方面：土地采購成本方面，建設(shè)安裝成本方面，整體的財務(wù)費用方面。其中土地采購的成本根據(jù)不同地區(qū)和發(fā)展程度整體價格差異是比較大的，其中一些一二線城市房地產(chǎn)的價格大概在幾萬每平方米，那么在一些比較小的城市，價格在一萬元上下。土地的價款差額計征，是按照建設(shè)面積的整體比例從中來計算進行扣除的，在企業(yè)開始建設(shè)以前首先應(yīng)該考慮到這一方面的問題。房地產(chǎn)企業(yè)除了要支付安裝勞務(wù)費以外，還要支付一些零星的勞務(wù)工作費用和整體使用貨物的費用，這一部分款項也是沒有辦法扣除的。這樣一來就需要企業(yè)在施工的過程中進行合理的調(diào)整，把應(yīng)該繳納的增值稅收合理的分?jǐn)偟礁黜棴h(huán)節(jié)中去。

四、結(jié)語

在我們國家全面應(yīng)用“營改增”政策的出發(fā)點，是為了減少企業(yè)的稅收壓力。各方面企業(yè)要積極響應(yīng)國家的這一政策，對于公司內(nèi)部財務(wù)管理方面要逐漸加強，進一步提高內(nèi)部的控制和整體稅收計劃體系，充分的結(jié)合自己企業(yè)的發(fā)展，做到整體的轉(zhuǎn)型，最大程度配合稅收政策，以此來提高企業(yè)的盈利空間。

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