陳明慧

摘 要：隨著房地產(chǎn)信托行業(yè)的迅速發(fā)展，與此同時一系列的風(fēng)險問題也不斷出現(xiàn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險管理不僅對房地產(chǎn)投資信托本身有利，而且對整個房地產(chǎn)和資本市場健康發(fā)展也具有重要影響。加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托風(fēng)險的控制和管理顯得尤為緊迫和必要，防范和控制風(fēng)險是保障信托業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。本文對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)常見的風(fēng)險問題進(jìn)行了深入分析，并提出幾種切實(shí)可行的措施，以此來防范信托風(fēng)險的發(fā)生。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托；風(fēng)險識別；風(fēng)險管理

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1002-2589（2018）03-0130-03

“房地產(chǎn)投資信托”起源于20世紀(jì)60年代的美國，從那以后便逐步擴(kuò)展到歐洲、澳大利亞及日本、韓國、新加坡和中國香港、中國臺灣等國家和地區(qū)。從20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)行業(yè)在我國迅速崛起并迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為目前我國影響最大、國民經(jīng)濟(jì)中最重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。信托作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的另一融資渠道已經(jīng)被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。房地產(chǎn)信托為金融市場的發(fā)展補(bǔ)充了新鮮的活力，研究房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險問題對于我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的良性發(fā)展有至關(guān)重要的作用。

一、房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)信托（Real Estate Investment Trust），簡稱REITS，房地產(chǎn)信托是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定眾多投資者資金，由特定的投資機(jī)構(gòu)對收益型的商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)行投資和經(jīng)營管理，并將投資收益按照一定的比例分配給投資者的一種信托基金制度。獨(dú)立性、靈活性和經(jīng)濟(jì)性也是房地產(chǎn)信托的幾大特點(diǎn)，也正是由于這些特點(diǎn)和優(yōu)勢，使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈緊張問題得到緩解，但與此同時也使其自身的發(fā)展邁上了一個臺階[1]。

以下圖表通過對統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，針對我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)自2010年起至2015年各信托業(yè)務(wù)類型新增金額以及新增項(xiàng)目個數(shù)的變化進(jìn)行了綜合分析。結(jié)果如下：

由圖可知，從2010年至2015年我國集合信托業(yè)務(wù)類型和財產(chǎn)信托業(yè)務(wù)類型的新增金額總體上是呈上升趨勢的。2012年至2013年上半年的單一信托產(chǎn)品新增金額基本呈直線上升趨勢，但是從2013年下半年至2015年卻呈下降趨勢。針對折線圖的整體走勢，具體分析如下。

可以說2012年對于中國信托業(yè)來說是至關(guān)重要的一年。但2012年以來，信托行業(yè)信托產(chǎn)品兌付風(fēng)險的暴露卻日漸頻繁，信托業(yè)頻頻爆發(fā)的兌付危機(jī)折射出了信托業(yè)發(fā)生的深層次困境。首先，對于暴露出的這些危機(jī)，信托公司究竟該如何處理，以及能否保證自己的處理可以使投資者感到滿意，輿論上給予了空前廣泛的關(guān)注；其次，從以上圖表中顯示的數(shù)據(jù)可以看出，2012年一年的信托業(yè)務(wù)的新增金額為453 262 971萬元，達(dá)到了這組數(shù)據(jù)的峰值。這對于國民經(jīng)濟(jì)的上漲以及我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)繁榮都產(chǎn)生了巨大的影響，不得不承認(rèn)這對于信托業(yè)來講無疑具有劃時代的意義[2]。

但是從2013年上半年以后房地產(chǎn)信托又開始走下坡路。2013年，房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展的外部條件是十分艱巨的。不僅經(jīng)濟(jì)上的不景氣給信托公司帶來了經(jīng)營上的困難，而且利率的市場化也增加了信托行業(yè)經(jīng)營與發(fā)展上的困難，但令人感到喜悅的是，2013年年末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)表明，信托業(yè)承受住了上述的種種艱難與考驗(yàn)，并且一直保持著信托行業(yè)的良性發(fā)展，面對人們的種種質(zhì)疑與揣測，我國房地產(chǎn)行業(yè)依然交出了令人滿意的答卷[3]。

自2013年以來，2014年信托業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)與行業(yè)的雙重壓力，結(jié)束了其自身高速發(fā)展的階段，進(jìn)入新的發(fā)展期。2014年4月8日，銀監(jiān)會辦公廳發(fā)布的《關(guān)于信托公司風(fēng)險監(jiān)管的指導(dǎo)意見》（銀監(jiān)辦發(fā)〔2014〕99號）明確提出了信托行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新階段時需要達(dá)成的目標(biāo)以及如何達(dá)到目標(biāo)的方法途徑。準(zhǔn)確地說來，2014年是信托行業(yè)步入全新發(fā)展階段的“元年”。信托業(yè)務(wù)發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變是令人感到欣慰的，與此同時，信托業(yè)也面臨著各種各樣的風(fēng)險，如業(yè)績下滑、財務(wù)風(fēng)險、融資風(fēng)險增加等方面的挑戰(zhàn)[4]。

2015年，信托業(yè)取得了巨大突破。2015年就國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，總體上是穩(wěn)步前進(jìn)的，并且在穩(wěn)步發(fā)展中取得了巨大進(jìn)步。我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了6.9%的增長率，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面取得了巨大突破，中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布“2015年信托公司業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)”各項(xiàng)指標(biāo)表明：信托業(yè)在其發(fā)展過程中，經(jīng)歷了認(rèn)識新常態(tài)，適應(yīng)新常態(tài)，并逐漸引領(lǐng)新常態(tài)的過程，尤其是2015年的股市波動對其提出了巨大的挑戰(zhàn)，但是正是在這種挑戰(zhàn)中，我國的信托業(yè)發(fā)現(xiàn)了新的市場機(jī)會并且抓住了這個機(jī)會，培育出新的強(qiáng)大的增長力，在其發(fā)展過程中信托業(yè)提高了對產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)注度，重點(diǎn)抓質(zhì)量。并且在2016年的第4季度行業(yè)的資產(chǎn)發(fā)展規(guī)模也愈來愈大，信托行業(yè)的經(jīng)營收入和營業(yè)利潤更是一路上漲。僅2015年，信托資產(chǎn)的規(guī)模就達(dá)到了16萬億元，因此我們說信托行業(yè)轉(zhuǎn)入新的發(fā)展軌道對其本身的利益是巨大的，并且業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的分配也逐漸合理化，公司內(nèi)部的管理水平和投資功能都得到了強(qiáng)化，信托公司對于資產(chǎn)的主動管理能力顯著提升，資金的供給與資產(chǎn)的需求匹配度更是不斷提高，這就為2016年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革條件下信托行業(yè)邁入新的發(fā)展軌道和進(jìn)一步的調(diào)整打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)[5]。

二、我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險問題

房地產(chǎn)投資信托作為一種專門用于投資于房地產(chǎn)行業(yè)的信托產(chǎn)品剛剛在我國發(fā)展起來， 可以說還處于新生階段，它的發(fā)展受多重風(fēng)險的影響， 如房地產(chǎn)業(yè)、信托業(yè)和金融市場等。同時在對產(chǎn)品的經(jīng)營過程中也隱藏著諸多隱患。近年來伴隨著房價的狂飆突進(jìn)，一度沉寂的房地產(chǎn)信托在逐漸復(fù)蘇，并逐漸呈現(xiàn)火爆態(tài)勢。在其突飛猛漲的同時，它的背后也蘊(yùn)藏著許多風(fēng)險。

（一）國家宏觀政策風(fēng)險

由于房地產(chǎn)行業(yè)與國家的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切，而且房地產(chǎn)業(yè)又是資金聚攏集型的產(chǎn)業(yè)，它與金融行業(yè)也有著密切的聯(lián)系，因此在很大程度上受到政府的宏觀控制。政府只要對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稍微的調(diào)整與控制，便會波及房地產(chǎn)信托業(yè)，從而不僅對信托公司產(chǎn)生一定的影響，也會給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險。就目前我國的房地產(chǎn)信托發(fā)展階段來看，其信托市場和資本市場的完善程度都還不夠，政府的監(jiān)管力度也還不夠，因此經(jīng)常會針對發(fā)展過程中出現(xiàn)的一系列問題而制定相應(yīng)的政策和法律法規(guī)。這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了許多風(fēng)險，因此信托公司在面對國家的宏觀政策所帶來的風(fēng)險時，要學(xué)會妥善地規(guī)避，盡量把風(fēng)險給公司造成的損失程度降到最低[6]。

（二）房地產(chǎn)信托體系本身的內(nèi)在脆弱性

除了國家政策的宏觀調(diào)控會給房地產(chǎn)信托帶來風(fēng)險外， 就房地產(chǎn)信托體系本身來說也存在著潛在的風(fēng)險。宏觀性房地產(chǎn)信托風(fēng)險指的是整個房地產(chǎn)信托體系乃至一國金融體系面臨的整體性風(fēng)險，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這種系統(tǒng)風(fēng)險是普遍存在的。其中有些是由于信托市場交易者的不正當(dāng)及違規(guī)違法行為引起的，但更多的是由于信托市場體系本身的漏洞使信托體系難以維持穩(wěn)定性，這種不穩(wěn)定性隨著時間的推移就會逐漸演變成房地產(chǎn)信托系統(tǒng)的脆弱性。從房地產(chǎn)方面來看，由于房地產(chǎn)商品具有價值量大、生產(chǎn)周期長的特點(diǎn)，與此同時，房地產(chǎn)業(yè)會占用社會大量資金，房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有許多的不穩(wěn)定性和風(fēng)險性，因此就會對房地產(chǎn)信托也產(chǎn)生一定的消極影響。導(dǎo)致房地產(chǎn)信托系統(tǒng)不穩(wěn)定性的另一個更重要的因素是，在房地產(chǎn)信托市場的運(yùn)營過程中，會由于主體的非理性行為對其產(chǎn)生一定的風(fēng)險，這些非理性行為有盲目從眾行為、不重視信息行為以及對于同一產(chǎn)品認(rèn)識的不一致行為等，這些因素都會對房地產(chǎn)信托系統(tǒng)造成一定的威脅，從而影響它的發(fā)展，難以保證系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化[7]。

（三）房地產(chǎn)信托剛性兌付風(fēng)險

所謂“剛性兌付”，通俗地來講，就是指當(dāng)信托公司與投資者按照合同約定的期限到期后，無論信托公司中經(jīng)營的信托項(xiàng)目是否成功，信托公司都必須按照合同的約定的高收益率向投資者支付本金和投資收益。這樣一來就暴露出了一個問題：當(dāng)房地產(chǎn)信托公司所經(jīng)營的信托產(chǎn)品無法保證自己的收益時，該怎樣以高收益率向投資者支付本金和投資收益呢？有關(guān)分析人士認(rèn)為，信托公司之所以“剛兌”，主要是因?yàn)樾磐泄咀陨頉]有承擔(dān)違約風(fēng)險的能力。他們擔(dān)心的是一旦發(fā)生違約，不僅會使公司的信譽(yù)受損，而且對于以后產(chǎn)品的暢銷會產(chǎn)生致命的打擊，甚至可能會陷入無人購買的絕境，因?yàn)橄M(fèi)者們當(dāng)然不會冒著風(fēng)險選擇會使自己利益受損的信托投資公司的。然而，如果違約風(fēng)險的發(fā)生成為事實(shí)，不僅會對投資者以及信托公司帶來沉重的打擊，還會波及整個行業(yè)。因此，不論是投資者個人還是信托公司都要高度重視風(fēng)險兌付問題，有一定的風(fēng)險意識[8]。

三、我國房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險應(yīng)對策略

（一）加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險的監(jiān)控

針對信托行業(yè)出現(xiàn)的各種各樣的風(fēng)險，我們必須更進(jìn)一步完善關(guān)于信托投資方面的法律法規(guī)來對其進(jìn)行監(jiān)控。房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)涉及方方面面的利益關(guān)系，并且這些復(fù)雜的關(guān)系必須通過有關(guān)的法律進(jìn)行調(diào)整與確認(rèn)。之所以對這些利益關(guān)系的各方面要用相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行約束和調(diào)整，是因?yàn)檫@樣一方面能使危險防范的法律意識深入人心，另一方面也能夠通過這種措施對風(fēng)險的發(fā)生進(jìn)行有效的控制。同時對于這些風(fēng)險的法律制定我們要充分吸收和借鑒外國已有的經(jīng)驗(yàn)，這樣不僅能為我們對這樣一種法律的制定道路的探索節(jié)省時間，同時又能夠保證法律規(guī)范條例的充分性，當(dāng)然具體落實(shí)的時候我們必須根據(jù)我國的房地產(chǎn)信托發(fā)展?fàn)顩r來制定，不可以全盤照抄外國的法律法規(guī)。通過這樣的方式來對我國房地產(chǎn)信托行業(yè)出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行控制，是目前比較見效的一種辦法[9]。

（二）引入第三方評價機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)

針對目前很多投資信托公司在有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力上的欠缺，風(fēng)險控制能力較差的問題，除了上述法律法規(guī)方面的要求以外，我們還必須通過引入第三方評價機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)來加強(qiáng)控制。比如，信托公司可以引進(jìn)經(jīng)營房地產(chǎn)行業(yè)的一些機(jī)構(gòu)，來為信托公司提供咨詢等方面的服務(wù)。這樣房地產(chǎn)信托公司對于風(fēng)險的控制就可以雙管齊下，一部分可以通過法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，一部分可以通過引入的第三方評價或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)控。另外還要防止一旦出現(xiàn)有關(guān)風(fēng)險方面的法律問題而信托公司自己決定，或者僅憑自己的主觀臆斷而改變風(fēng)險問題的判斷與利益上的糾紛時，能保證風(fēng)險方面的法律問題得到公平合理的解決，加固了保護(hù)各方利益的防線。但是必須需面對的一個問題就是，人們可能會對這種第三方機(jī)構(gòu)的合法性與合理性以及對法律案件的判決公平性問題產(chǎn)生懷疑。因此，信托公司為了避免這一類問題的發(fā)生，還需要引入有關(guān)房地產(chǎn)信托會計事務(wù)所，并且使用多種專業(yè)合理的財產(chǎn)評估方式對有關(guān)房地產(chǎn)價值進(jìn)行合理準(zhǔn)確的評估，此外還要引入房地產(chǎn)行業(yè)方面的律師事務(wù)所對評估材料的準(zhǔn)確性和合法性做出一定的法律方面的評判，這樣可以解決很多有關(guān)房地產(chǎn)信托方面的風(fēng)險問題，同時也提高了我國在房地產(chǎn)信托行業(yè)風(fēng)險控制方面的能力[10]。

（三）信托公司提高自身風(fēng)險管理水平

不論是采取法律法規(guī)方面的控制措施還是引入第三方機(jī)構(gòu)或仲裁組織，這些都是對信托公司進(jìn)行的外部控制，而要想從根本上避免這些風(fēng)險問題，信托公司必須加強(qiáng)自身的風(fēng)險控制與管理能力。首先由于信托公司經(jīng)營項(xiàng)目品種的不同以及經(jīng)營方式的不同就決定了其內(nèi)部風(fēng)險也是多種多樣的，針對這些風(fēng)險，信托公司必須提高自己各方面的控制能力。如對于影響著投資項(xiàng)目的風(fēng)險大小控制，信托公司必須加強(qiáng)自身對于投資風(fēng)險的預(yù)測與評估的能力。其次還要對信托資金的安全采取擔(dān)保措施，這樣可以有效地分散一部分風(fēng)險。最后，要對各方的合同履行情況進(jìn)行有效的監(jiān)督，從而對于項(xiàng)目的執(zhí)行情況能有一個翔實(shí)的掌握。同時信托公司在其日常的產(chǎn)品經(jīng)營過程中就要注意自身的控制風(fēng)險能力的提高，信托公司才能不斷加強(qiáng)自身對風(fēng)險的控制管理能力[11]。

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Abstract： with the rapid development of the real estate trust industry， at the same time a series of risk problems are also appearing. Therefore， strengthening the risk management of real estate investment trusts is not only beneficial to the real estate investment trusts itself， but also has an important impact on the healthy development of the entire real estate and capital market. It is very urgent and necessary to strengthen the control and management of the risk of real estate trust， and the prevention and control of risk is an important link to ensure the sustainable development of the trust industry. This paper analyzes the common risk problems of real estate trust business， and puts forward several practical measures to prevent the occurrence of trust risks.

Key words： Real estate trust； risk identification； risk management