朱靜雯

摘 要：近些年來(lái)，學(xué)界有學(xué)者呼吁中國(guó)應(yīng)當(dāng)效仿歐美國(guó)家改革房產(chǎn)稅，以抑制嚴(yán)重的炒房現(xiàn)象，國(guó)家也在2011年于上海、重慶分別進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革。然而，我國(guó)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革無(wú)論是在財(cái)政稅收還是抑制房?jī)r(jià)方面都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。為何中國(guó)要征收房產(chǎn)稅？其意義在哪？是否具有可行性？還是值得深思。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；改革；房產(chǎn)稅

中圖分類(lèi)號(hào)：F42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2018）04-0101-02

進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們對(duì)居住需求的日益增高。住房供不應(yīng)求，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高。針對(duì)這一問(wèn)題。國(guó)家進(jìn)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革。本文即針對(duì)國(guó)家房產(chǎn)稅這一措施意義與可行性進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。本文共分為四部分內(nèi)容，第一部分主要介紹房產(chǎn)稅的相關(guān)概念；第二部分從四個(gè)層面簡(jiǎn)述中國(guó)征收房產(chǎn)稅的意義；第三部分從現(xiàn)狀出發(fā)，分析我國(guó)征收房產(chǎn)稅存在的難處；第四部分從實(shí)際出發(fā)，給出幾點(diǎn)中國(guó)房產(chǎn)稅改革的方向意見(jiàn)。

一、房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅是當(dāng)代國(guó)家稅收體系中的重要稅種，與地產(chǎn)稅共同構(gòu)成房地產(chǎn)稅收的基本系統(tǒng)。目前西方國(guó)家普遍開(kāi)征房產(chǎn)稅，以美國(guó)為例，美國(guó)征收房產(chǎn)稅是指就“房產(chǎn)與房產(chǎn)相連的土地的價(jià)值”征收一定比率的稅。其中，“價(jià)值”的判斷可采用市場(chǎng)估價(jià)法、成本法、收入法。在美國(guó)，不是使用這三種方法中的某一種來(lái)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，而是用不同的方法對(duì)不同類(lèi)型的房產(chǎn)估值[1]。“對(duì)于有頻繁交易的房產(chǎn)，采用市場(chǎng)價(jià)值法；對(duì)于新建房產(chǎn)或有特殊用途的房產(chǎn)，采用成本法；對(duì)于類(lèi)似商場(chǎng)購(gòu)物中心等能夠創(chuàng)造收入的商業(yè)性房產(chǎn)，采用收入法。同時(shí)“稅率”也一直呈現(xiàn)不斷變化的趨勢(shì)，不僅僅體現(xiàn)在每個(gè)州的稅率不同，同一個(gè)州在不同年度的稅率也不相同。這是因?yàn)椋绹?guó)在計(jì)算房產(chǎn)稅稅率時(shí)主要考慮稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控作用，所以，房產(chǎn)稅率會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況不斷變化。

所以說(shuō)，稅收不僅是財(cái)政收入的主要來(lái)源，也是調(diào)解社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要杠桿。我們不能只關(guān)注到稅收的經(jīng)濟(jì)效益，還要關(guān)注到稅收的社會(huì)效益。

二、中國(guó)征收房產(chǎn)稅的意義

（一）增加財(cái)政收入

毋庸置疑，征稅的首要目的就是增加財(cái)政收入。而房產(chǎn)業(yè)在任何一個(gè)國(guó)家都是利潤(rùn)及其豐厚的產(chǎn)業(yè)，對(duì)房產(chǎn)征稅能顯著增加財(cái)政收入。但正像我們前面所提到的，增加財(cái)政收入不是稅收的唯一作用，如果國(guó)家僅僅為了拓寬財(cái)政融入渠道而征收房產(chǎn)稅其實(shí)是一個(gè)非常危險(xiǎn)的行為。因?yàn)?，?guó)家今天能夠?yàn)樵黾迂?cái)政收入開(kāi)征房產(chǎn)稅，明天就能為增加財(cái)政收入開(kāi)征另一個(gè)稅種，這是不符合社會(huì)效益的舉措。中國(guó)征收房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)還有其他更重要的意義。

（二）抑制高房?jī)r(jià)

近些年來(lái)，中國(guó)人民對(duì)于住房、看病、醫(yī)療問(wèn)題怨言不斷，尤其是住房問(wèn)題，成為許多中國(guó)人一輩子的負(fù)擔(dān)，原因就是房?jī)r(jià)過(guò)高，難以承受。事實(shí)上，住房相對(duì)于其他商品，價(jià)格高昂是理所應(yīng)當(dāng)?shù)模胰澜缍即嬖诜慨a(chǎn)投資的行為，所以，高房?jī)r(jià)不是僅存于中國(guó)的現(xiàn)象。但是，由于中國(guó)人均收入不高，物價(jià)水平飛漲，其他社會(huì)負(fù)擔(dān)也十分繁重，所以高房?jī)r(jià)給人民帶來(lái)的“災(zāi)難”可以說(shuō)是毀滅性的，抑制高房?jī)r(jià)也是人民群眾的呼聲。

（三）促進(jìn)財(cái)富再分配

目前中國(guó)貧富差距現(xiàn)象比較嚴(yán)重，由此導(dǎo)致的社會(huì)問(wèn)題層出不窮。稅收是資源再分配的高效工具，而房產(chǎn)稅又是促進(jìn)二次分配的極佳稅種。正如上文所述，住房在中國(guó)的價(jià)額一直都是居高不下，如果對(duì)個(gè)人房屋，尤其是對(duì)富人擁有的兩套及兩套以上房屋征收房產(chǎn)稅，在調(diào)節(jié)財(cái)富分配方面可以發(fā)揮積極作用[2]。

（四）防止腐敗的作用

2017年，不動(dòng)產(chǎn)登記制度在中國(guó)正式實(shí)施，學(xué)界也就此機(jī)會(huì)呼吁房產(chǎn)稅改革，期望建立與不動(dòng)產(chǎn)登記制度配套的房產(chǎn)稅征收制度。其中有不動(dòng)產(chǎn)登記制度和房產(chǎn)稅雙重阻遏腐敗行為。雖說(shuō)不從制度層面抑制腐敗是沒(méi)有辦法真正防止腐敗的，但是作為一種防范或預(yù)警措施，房產(chǎn)稅的實(shí)施或許對(duì)防止腐敗有一定作用。

三、中國(guó)征收房產(chǎn)稅的困難

中國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅法的基本規(guī)范，是1986年9月15日國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。中國(guó)房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋，不涉及農(nóng)村及城鎮(zhèn)居民居住用房?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅采用比例稅率，主要有兩種：一種是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)征，稅率為1.2%；另一種是按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征，稅率為12%[3]，這樣的房產(chǎn)稅征收方式，存在許多嚴(yán)重的弊端。

（一）與房產(chǎn)相關(guān)的稅種較多，征收房產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致重復(fù)征稅

在我國(guó)，與房地產(chǎn)有關(guān)的納稅名目竟多達(dá)14種，房產(chǎn)稅僅作為其中的一個(gè)具體稅種，主體性不強(qiáng)，重要性也沒(méi)有受到應(yīng)有的重視，更無(wú)法與國(guó)際通行的以房產(chǎn)稅統(tǒng)一各種房地產(chǎn)稅收的做法接軌[4]?！稐l例》所明確的房產(chǎn)稅征收辦法，可能與其他稅種的稅收方式存在重合或交叉，房產(chǎn)稅與契稅、城市土地使用費(fèi)、土地增值稅以及與房產(chǎn)有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅所得稅等，都是一攬子房產(chǎn)稅收課目。重復(fù)征稅只在增加財(cái)政收入上有貢獻(xiàn)，而無(wú)其他任何社會(huì)效益，更徒增納稅主體的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，本質(zhì)上是不公平的。

（二）房產(chǎn)稅稅率不適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化，難以起到稅收杠桿的作用

我國(guó)的房產(chǎn)稅率是恒定稅率，一種是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)征，稅率為1.2%；另一種是按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征，稅率為12%。恒定稅率在計(jì)算上較為簡(jiǎn)便，有利于稅款的快速計(jì)算與征繳，但恒定稅率最大的弊端就在于難以發(fā)揮稅收杠桿的作用。社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境是在不斷變化的，房?jī)r(jià)也有高低起伏。房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，要降低房產(chǎn)稅率刺激消費(fèi)；房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫涌起時(shí)，要增加房產(chǎn)稅率，抑制炒房行為。上文中提到，美國(guó)在征收房地產(chǎn)稅時(shí)，就是采取浮動(dòng)稅率，不僅每個(gè)州的稅率不同，同一個(gè)州在不同年度的稅率也不相同。中國(guó)在房產(chǎn)稅稅率的設(shè)置上可以借鑒美國(guó)的做法。

（三）房產(chǎn)稅的征收對(duì)象不全面，很難起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用

人民群眾最關(guān)心的是住房?jī)r(jià)格的問(wèn)題，而房產(chǎn)稅的征收對(duì)象中恰恰沒(méi)有住宅。中國(guó)房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋，不涉及農(nóng)村及城鎮(zhèn)居民居住用房，也就是說(shuō)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅對(duì)那些故意炒高住宅價(jià)格的行為毫無(wú)約束力。但是，如果一味地對(duì)住宅征稅，又會(huì)使已經(jīng)花費(fèi)一筆巨款購(gòu)置房屋的普通百姓在經(jīng)濟(jì)上雪上加霜，所以即使對(duì)住宅征收房產(chǎn)稅也要分人群分對(duì)象，而不是統(tǒng)一口徑，只有這樣，稅收的調(diào)控作用才能彰顯出來(lái)，房產(chǎn)稅才能實(shí)現(xiàn)其社會(huì)效益。

（四）國(guó)家難以合理運(yùn)用房產(chǎn)稅

稅法的基本原理之一就是“取之于民，用之于民”，而我們國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)稅的適用規(guī)定不清、執(zhí)行不明。房產(chǎn)稅的征收可以給政府帶來(lái)巨大的財(cái)政收入，如果政府可以落實(shí)運(yùn)用到百姓身上，稅收的真正意義方能得到體現(xiàn)[5]。房產(chǎn)稅從理論上應(yīng)該用于城市公共房屋及其配套設(shè)施的建設(shè)，倘若政府能夠利用房產(chǎn)稅新建大量的住宅保障房，居民的住房問(wèn)題將得到很大改善，高房?jī)r(jià)也會(huì)在一定程度上得到控制。

四、中國(guó)房產(chǎn)稅改革的方向

從上文論述中可以看出目前中國(guó)確實(shí)需要征收房產(chǎn)稅；但同時(shí)也可以看到在征收房產(chǎn)稅上的不足之處，說(shuō)明目前中國(guó)房產(chǎn)稅的征收在制度設(shè)計(jì)層面上已經(jīng)落后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，需要進(jìn)行改革。2011年，首輪房產(chǎn)稅改革分別在上海、重慶拉開(kāi)帷幕，改革既帶來(lái)了可喜的變化，也暴露出許多新問(wèn)題。

（一）擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍

我國(guó)目前房產(chǎn)稅的征收范圍還不涉及公民的住宅，應(yīng)當(dāng)適時(shí)地將公民住宅也納入房產(chǎn)稅的征收范圍中。隨著社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，人民生活水平有所提高，這一切都使得房產(chǎn)征稅的基礎(chǔ)日益建立起來(lái)，擴(kuò)大征收范圍成為可能[6]。稅收基礎(chǔ)的增大首先增加的是財(cái)政收入，但更重要的是稅收杠桿得以發(fā)揮作用，減少房產(chǎn)投機(jī)，抑制房產(chǎn)泡沫，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加合理健康。對(duì)于住宅征收房產(chǎn)稅，既可以面向城市住宅，也可以面向部分農(nóng)村住宅，綜合考慮各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平，逐步實(shí)現(xiàn)稅收在地區(qū)間的平衡。

（二）設(shè)計(jì)合理的房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制

房產(chǎn)稅的開(kāi)征，首先要求對(duì)房屋的價(jià)格有明確的估測(cè)，因此設(shè)計(jì)合理的房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制迫在眉睫。房產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估必須權(quán)威、公平、公開(kāi)，能夠受到監(jiān)督，否則會(huì)使人民群眾產(chǎn)生不信任感。房屋可能是普通中國(guó)人窮盡一生心血才換來(lái)的，倘若標(biāo)準(zhǔn)不合理或者評(píng)估員任性評(píng)估，導(dǎo)致房屋估價(jià)過(guò)高，迫使戶(hù)主多繳稅，則嚴(yán)重侵害了公民的權(quán)益；相反，房屋估價(jià)過(guò)低，不但會(huì)使國(guó)家財(cái)政收入減少，也直接削弱了稅收杠桿的作用，房產(chǎn)稅征收的目的難以得到實(shí)現(xiàn)。所以，借助現(xiàn)代的計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)，設(shè)立相關(guān)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，為房產(chǎn)稅的征收和發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障[7]，并根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況設(shè)置浮動(dòng)房產(chǎn)稅率或許是一種較好的策略。

（三）明確房產(chǎn)稅的用途

房產(chǎn)稅應(yīng)該用于與公益住房相關(guān)的公共事業(yè)。美國(guó)的做法是：房產(chǎn)稅的70%都用于義務(wù)教育、治安改善和公共環(huán)境的優(yōu)化等方面，很好地將房產(chǎn)稅用于民生事業(yè)，真正做到房產(chǎn)稅取之于民用之于民，提高了房產(chǎn)稅的公信度以及民眾的參與積極性[8]。我們國(guó)家在對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行改革的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)充分重視房產(chǎn)稅利用的透明度。只有讓納稅人清楚地知道自己繳納的稅款用于何處，他們才能對(duì)稅收保有較大的信心，征收房產(chǎn)稅的阻力才會(huì)減少。

（四）完善相關(guān)配套制度

正所謂羅馬不是一天建成的，房產(chǎn)稅計(jì)劃也不是一日可以完成的，它需要很多配套制度配合完成。缺少了這些輔助措施，房產(chǎn)稅的征收相對(duì)會(huì)困難些，實(shí)施起來(lái)也沒(méi)有那么容易。相應(yīng)的制度主要有：不動(dòng)產(chǎn)登記制度、財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、不動(dòng)產(chǎn)交易平臺(tái)、稅收監(jiān)管平臺(tái)等。我國(guó)可以學(xué)習(xí)這些國(guó)際上面通用的做法，實(shí)施房地產(chǎn)評(píng)估制度，這樣可以建立一種“稅收收入隨著房地產(chǎn)價(jià)格和一般物價(jià)上漲而增長(zhǎng)的機(jī)制”[9]。

五、結(jié)語(yǔ)

中國(guó)房產(chǎn)稅改革的最終目標(biāo)是建立和健全中國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度，解決居民住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。上海和重慶的房產(chǎn)稅改革雖然暴露出不少問(wèn)題，但也呈現(xiàn)出許多新氣象，給我們帶來(lái)不少啟示。未來(lái)中國(guó)要在全國(guó)范圍內(nèi)推行改革后的房產(chǎn)稅，根本上要從人民利益出發(fā)，并結(jié)合各地不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件，審時(shí)度勢(shì)，因地制宜，推出符合我國(guó)國(guó)情的房產(chǎn)稅制度。

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