李娟

摘 要：住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收制度實(shí)施以來(lái)，不僅消除住宅工程觀感質(zhì)量和使用功能方面的一些通病，有效降低工程返修率，強(qiáng)化了工程參建責(zé)任主體質(zhì)量意識(shí)，提高了居民對(duì)住宅工程的滿(mǎn)意度，同時(shí)也體現(xiàn)了政府對(duì)住宅工程質(zhì)量的監(jiān)管職能。但分戶(hù)驗(yàn)收是工程質(zhì)量管理的一項(xiàng)制度創(chuàng)新，分戶(hù)驗(yàn)收的監(jiān)督也是全新的，需要不斷的探索總結(jié)和完善。

關(guān)鍵詞：住宅；分戶(hù)驗(yàn)收；監(jiān)督

1 引言

住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收（以下簡(jiǎn)稱(chēng)分戶(hù)驗(yàn)收），是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，在住宅工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每戶(hù)住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證明的活動(dòng)。

住宅工程分戶(hù)驗(yàn)收的實(shí)施，有效降低了住宅工程交付使用后的投訴率。對(duì)提升住宅工程的整體質(zhì)量具有重要意義。

2 關(guān)于住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收的全面分析

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2009年12月22日頒發(fā)了《關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收工作的通知》（建質(zhì)[2009]291號(hào)），目的是為了進(jìn)一步加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理，落實(shí)住宅工程參建各方主體質(zhì)量責(zé)任，提高住宅工程質(zhì)量水平。該通知頒布后，各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)均結(jié)合本地實(shí)際制定了各地的分戶(hù)驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則或管理辦法，住宅工程分戶(hù)質(zhì)量驗(yàn)收的依據(jù)和范圍都定格在《關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收工作的通知》（建質(zhì)[2009]291號(hào)）內(nèi)，通過(guò)對(duì)樓層地面、頂棚和墻面的施工質(zhì)量；所安裝門(mén)窗的質(zhì)量、欄桿、護(hù)欄的安裝質(zhì)量；室內(nèi)主要空間尺寸、防水工程質(zhì)量；給排水系統(tǒng)的安裝質(zhì)量、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；建筑節(jié)能和采暖工程質(zhì)量等涉及重要使用功能的重點(diǎn)檢查、測(cè)量驗(yàn)收，有效地降低了住宅工程質(zhì)量問(wèn)題的投訴率，對(duì)住宅工程整體質(zhì)量的提升起到了一定的推動(dòng)作用。

3 目前分戶(hù)驗(yàn)收實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題

3.1 分戶(hù)驗(yàn)收質(zhì)量責(zé)任落實(shí)模糊不清

雖然各地對(duì)商品住宅工程紛紛制定了分戶(hù)驗(yàn)收細(xì)則或管理辦法，但是由于該制度實(shí)施的時(shí)間還不是很不長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)積累不足，各方面考慮尚不周全，對(duì)參建各方責(zé)任單位的質(zhì)量責(zé)任劃分約束不強(qiáng)，從而導(dǎo)致效果提升很有限。這些問(wèn)題主要體現(xiàn)在：（1）建設(shè)單位對(duì)分戶(hù)驗(yàn)收工作程序控制不嚴(yán)、組織不利，從而導(dǎo)致工程質(zhì)量保證體系失去控制，分戶(hù)驗(yàn)收組織工作流于形式；（2）監(jiān)理單位工程監(jiān)理人員責(zé)任心不強(qiáng)，對(duì)施工單位檢查測(cè)量成果監(jiān)督驗(yàn)收不到位，分戶(hù)驗(yàn)收監(jiān)理工作流于形式；（3）施工單位不能正確的理解分戶(hù)驗(yàn)收制度實(shí)施的意義，從而對(duì)分戶(hù)驗(yàn)收制度的實(shí)施意識(shí)不強(qiáng)，且有消極的對(duì)待分戶(hù)驗(yàn)收工作的情況，使住宅工程分戶(hù)驗(yàn)收檢查測(cè)量及整改工作流于形式，不能達(dá)到預(yù)期的效果。

3.2 分戶(hù)驗(yàn)收流程受表面形式限制

近年來(lái)我國(guó)住宅工程規(guī)模不斷擴(kuò)大，直接結(jié)果就是住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收的工作量呈現(xiàn)直線增長(zhǎng)趨勢(shì)。這就間接導(dǎo)致在住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收中工作量大增，而工作量的急劇增加并沒(méi)有和工作人員的工資效益形成正比，這就造成工作人員積極性不高，使分戶(hù)驗(yàn)收流于形式，直接了影響分戶(hù)驗(yàn)收工作的執(zhí)行和落實(shí)，導(dǎo)致分戶(hù)驗(yàn)收不能達(dá)到預(yù)期效果。

3.3 分戶(hù)驗(yàn)收讓政府監(jiān)督部門(mén)力不從心

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、施工單位、監(jiān)理單位組成的分戶(hù)驗(yàn)收組檢查驗(yàn)收完成后，政府部門(mén)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)還要進(jìn)行監(jiān)督抽查，但目前各地政府部門(mén)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督人員數(shù)量普遍不足，監(jiān)督機(jī)構(gòu)的人員配備數(shù)量與規(guī)定的監(jiān)督抽查的戶(hù)數(shù)要求相去甚遠(yuǎn)，無(wú)法滿(mǎn)足監(jiān)督抽查所需人員數(shù)量。在監(jiān)督力量嚴(yán)重不足的情況下，讓政府職能部門(mén)充當(dāng)分戶(hù)驗(yàn)收的守門(mén)員角色，既讓政府職能部門(mén)力不從心，也與目前中央簡(jiǎn)政放權(quán)的總體方針相背離，更無(wú)法體現(xiàn)工程質(zhì)量應(yīng)由工程參建各方責(zé)任主體負(fù)責(zé)的法治要求。最糟糕的是，政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)界入過(guò)深，給社會(huì)各界及普通民眾留下了深深的誤區(qū)，將政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)作為工程質(zhì)量的首要責(zé)任人予以要求，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量投訴處理糾紛，所有的矛盾都直指政府，反而將真正需要承擔(dān)工程質(zhì)量責(zé)任的主體忽略不計(jì)。而由此而延伸出的群體投訴或是上訪時(shí)有發(fā)生，給建設(shè)和諧社會(huì)帶來(lái)了諸多負(fù)面影響。所以，政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)在此環(huán)節(jié)的監(jiān)督方式、手段以及所處的角色位置，都有必要重新探討定位，在質(zhì)量監(jiān)管上真正坐回到“裁判員”的位置上，來(lái)對(duì)企業(yè)的質(zhì)量行為進(jìn)行監(jiān)管、規(guī)范，從根本上強(qiáng)化企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任意識(shí)，從而保證住宅工程整體質(zhì)量的提升。

3.4 分戶(hù)驗(yàn)收雖然量大面廣，但還是不能包治百病

目前的分戶(hù)驗(yàn)收僅側(cè)重于房屋的空間尺寸、基本使用功能方面，對(duì)房屋的內(nèi)在質(zhì)量如主體工程質(zhì)量尚無(wú)涉及。另外，近些年人民生活水平提高后，對(duì)住宅內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑節(jié)能、噪音影響等方面也有較高要求，而這些方面的質(zhì)量狀況在分戶(hù)驗(yàn)收并時(shí)沒(méi)有涵蓋，投訴也時(shí)有發(fā)生。分戶(hù)驗(yàn)收不能包治百病，所以住宅工程分戶(hù)驗(yàn)收制度還需進(jìn)一步探索完善，以適應(yīng)和滿(mǎn)足新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的居住要求。

4 加強(qiáng)分戶(hù)驗(yàn)收制度的落實(shí)與務(wù)實(shí)改進(jìn)探討

4.1 嚴(yán)格執(zhí)行分戶(hù)驗(yàn)收程序

在分戶(hù)驗(yàn)收過(guò)程中要嚴(yán)格地按照住宅工程的質(zhì)量、技術(shù)施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。施工過(guò)程中施工單位定期或者不定期的培訓(xùn)提高施工操作人員的相關(guān)技能，使施工操作人員充分地掌握工程施工中一般項(xiàng)目和主要項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一道工序完成后，要進(jìn)行科學(xué)合理的檢查抽測(cè)和質(zhì)量驗(yàn)收，符合施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后再進(jìn)行下一道工序的施工，以提高工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收的效率和質(zhì)量，保證一次性的合格率。

4.2 詳細(xì)記錄分析

分戶(hù)驗(yàn)收過(guò)程中出現(xiàn)不符合要求的應(yīng)及時(shí)記錄、現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)注，處理后再行驗(yàn)收。在驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)出現(xiàn)滲漏、墻體開(kāi)裂、室內(nèi)空間尺寸有誤等問(wèn)題，應(yīng)該在相關(guān)統(tǒng)計(jì)和總結(jié)中詳細(xì)列出重點(diǎn)并注明在圖紙對(duì)應(yīng)處，以便隨后進(jìn)行返修整改。若工程中使用了新技術(shù)或者新材料，應(yīng)該將工程的實(shí)際質(zhì)量情況進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)預(yù)防和整治并依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行論證。

4.3 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對(duì)分戶(hù)驗(yàn)收的組織管理

在住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收中，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)組織管理，根據(jù)工程實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整分戶(hù)驗(yàn)檢查的收細(xì)則及重點(diǎn)。在分戶(hù)驗(yàn)收中對(duì)住戶(hù)投訴率高的部位和投訴相對(duì)集中的熱點(diǎn)問(wèn)題，應(yīng)給予側(cè)重檢查和驗(yàn)收，保證住宅工程分戶(hù)驗(yàn)收質(zhì)量的可控性和有效性。在健全完善分戶(hù)驗(yàn)收管理制度過(guò)程中，除做到住建部的規(guī)定要求外，企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，逐步增加對(duì)房屋內(nèi)部的環(huán)境質(zhì)量和噪音控制等方面質(zhì)量的驗(yàn)收，從而滿(mǎn)足人們對(duì)居住品質(zhì)的要求。

4.4 引入第三方加入住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收，激發(fā)業(yè)主參與意識(shí)

目前的住宅工程分戶(hù)驗(yàn)收都是由工程參建各方責(zé)任主體進(jìn)行，因利益驅(qū)使很難做到客觀公正，廣大商品房的業(yè)主對(duì)分戶(hù)驗(yàn)收的結(jié)果也普遍持懷疑態(tài)度，而政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)又限于監(jiān)管力量不足而無(wú)法面面俱到，因此可考慮引入社會(huì)力量開(kāi)展第三方驗(yàn)收，如近幾年悄然興起的民間驗(yàn)房師，有一定專(zhuān)業(yè)水平又相對(duì)公正，很受業(yè)主們的信賴(lài)。因民間驗(yàn)房師是由業(yè)主委托的，與參建各方無(wú)關(guān)，讓民間驗(yàn)房師參與分戶(hù)驗(yàn)收或作為分戶(hù)的必要補(bǔ)充，這樣既激發(fā)了業(yè)主參與房屋質(zhì)量的監(jiān)督意識(shí)，也可以在一定程度上促進(jìn)企業(yè)自我質(zhì)量意識(shí)的提高。

5 結(jié)束語(yǔ)

實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收是對(duì)現(xiàn)行國(guó)家住宅工程竣工驗(yàn)收制度的完善，改變了以往只注重住宅工程整體質(zhì)量的評(píng)價(jià)而對(duì)住宅套內(nèi)的觀感、使用功能等微觀質(zhì)量檢驗(yàn)不足的做法，能夠進(jìn)一步促進(jìn)工程參建各方責(zé)任主體落實(shí)質(zhì)量責(zé)任，從而提高住宅工程的整體質(zhì)量。

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