黃寧

摘要：本文講述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中內(nèi)控的基本內(nèi)容及構(gòu)建物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制的作用，筆者通過(guò)分析物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素，并結(jié)合自己的工作情況提出了物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控體系構(gòu)建策略。

關(guān)鍵詞：物業(yè)經(jīng)營(yíng)；風(fēng)險(xiǎn)控制；內(nèi)控體系 ；構(gòu)建；策略

一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中內(nèi)控的基本內(nèi)容

（一）收入控制

在分析物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方案的基礎(chǔ)上，結(jié)合收入控制的過(guò)程，圍繞物業(yè)公司中的內(nèi)部控制制度對(duì)物業(yè)收入問(wèn)題進(jìn)行處理和解決，規(guī)范企業(yè)收支管理，將資源控制的價(jià)值性發(fā)揮到極致。這種制度的實(shí)行具有很多方面的優(yōu)勢(shì)，比如，單據(jù)收入的有效性可以得到直接性的保障。對(duì)此，我們應(yīng)該對(duì)資金安全進(jìn)行科學(xué)有效的控制，在資金使用的每一個(gè)階段都能保證資金的安全使用，從而維持物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行，物業(yè)管理公司才能取得長(zhǎng)遠(yuǎn)的、穩(wěn)定的發(fā)展，并在這一基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作的創(chuàng)新。

（二）庫(kù)存物資控制

在進(jìn)行物業(yè)管理的過(guò)程中，控制庫(kù)存物資是制定物資管理方案的首要條件，同時(shí)在分析市場(chǎng)運(yùn)行狀況的基礎(chǔ)上，確定庫(kù)存管理辦法，加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)工作中各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督和管理，對(duì)采購(gòu)過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的處理，減少損失。財(cái)務(wù)預(yù)算是成功采購(gòu)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，結(jié)合質(zhì)量安全管理，完善統(tǒng)計(jì)管理方案，實(shí)現(xiàn)對(duì)庫(kù)存物資的控制與管理。質(zhì)量安全因素的整合離不開(kāi)統(tǒng)計(jì)部、監(jiān)督部的支持和幫助，在二者的幫助下，可以有效實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品采購(gòu)，提升采購(gòu)質(zhì)量，最大限度的節(jié)約成本，增加經(jīng)濟(jì)利益。

（三）費(fèi)用支出控制

費(fèi)用支出控制也是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中內(nèi)控的基本內(nèi)容之一，它指的是物業(yè)公司在工作運(yùn)行過(guò)程中所涉及到的費(fèi)用支出情況，包括日常支出和代收水電費(fèi)的支出等，對(duì)物業(yè)公司的資金運(yùn)轉(zhuǎn)具有很大的影響。對(duì)此，物業(yè)公司應(yīng)進(jìn)行支出方案的控制，并以此作為財(cái)務(wù)核算的依據(jù)。因此，物業(yè)公司根據(jù)這一情況必須及時(shí)了解水電表的運(yùn)行情況，并對(duì)存在的問(wèn)題提出解決策略。

二、構(gòu)建物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制的作用

（一）保證財(cái)務(wù)核算的真實(shí)性，防止給物業(yè)企業(yè)帶來(lái)不必要的損失

財(cái)務(wù)問(wèn)題和資金問(wèn)題是公司企業(yè)在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中都非常重視的一項(xiàng)工作，物業(yè)企業(yè)也不得不嚴(yán)肅對(duì)待這一經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，很多物業(yè)為了更好的解決這一問(wèn)題而構(gòu)建物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制體系，并在工作過(guò)程中不斷地完善這一結(jié)構(gòu)體系。首先，物業(yè)公司應(yīng)該高度重視財(cái)務(wù)核算的真實(shí)性，建立健全營(yíng)銷管理制度，只有這樣才能對(duì)工作過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)有效的處理和監(jiān)管，降低物業(yè)公司的財(cái)務(wù)損失。對(duì)此，物業(yè)公司要加大物業(yè)收入管理力度，提高會(huì)計(jì)的工作質(zhì)量，降低壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，這不僅能促使物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的全面落實(shí)，對(duì)提升資金的使用效率也是非常有幫助的。完善的內(nèi)部控制體系，對(duì)掌控物業(yè)企業(yè)費(fèi)用支出具有直接性的幫助，對(duì)于企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)支出以及其他方面的支出都能有一個(gè)詳細(xì)的記錄，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，負(fù)責(zé)人可以據(jù)此快速發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)提出解決策略，降低企業(yè)的損失，以保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

（二）確保采購(gòu)原材料質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升

構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系能為材料的成功采購(gòu)和服務(wù)質(zhì)量的提升提供一個(gè)不可忽視的保障作用，也能對(duì)庫(kù)存進(jìn)行有效的管理和控制。為了更好地解決采購(gòu)問(wèn)題，相關(guān)負(fù)責(zé)人在進(jìn)行采購(gòu)之前務(wù)必做好采購(gòu)計(jì)劃，按照一定的購(gòu)買制度和采購(gòu)審批流程確定采購(gòu)清單，并上報(bào)相關(guān)部門進(jìn)行審核，降低采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。而大規(guī)模的采購(gòu)活動(dòng)更要按照相應(yīng)的制度和流程執(zhí)行，并且要及時(shí)與相關(guān)部門取得溝通和聯(lián)系，讓相關(guān)部門共同參與采購(gòu)、落實(shí)采購(gòu)，從而確保采購(gòu)材料的質(zhì)量與安全。提高產(chǎn)品質(zhì)量不僅是對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)，更是對(duì)企業(yè)的自身發(fā)展負(fù)責(zé)，這也是企業(yè)取得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必然要求。

（三）促進(jìn)物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)推動(dòng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)

構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系能為物業(yè)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，能為企業(yè)走向高端服務(wù)、特色服務(wù)、多渠道服務(wù)提供準(zhǔn)備條件，為物業(yè)企業(yè)的轉(zhuǎn)型提供內(nèi)部動(dòng)力，同時(shí)也能帶動(dòng)整個(gè)物業(yè)行業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)。

三、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素

（一）內(nèi)部環(huán)境控制風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)企業(yè)在內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如職能交叉、領(lǐng)導(dǎo)不重視、部門之間缺乏有效的溝通與聯(lián)系等；在制度建設(shè)方面也存在很多需要完善的地方，大多企業(yè)內(nèi)部制度不合規(guī)范，新舊制度相互矛盾等，或者是制度沒(méi)有發(fā)揮出真正的作用，規(guī)章制度流于表面。

（二）成本控制風(fēng)險(xiǎn)

成本控制風(fēng)險(xiǎn)無(wú)論是對(duì)企業(yè)的初步發(fā)展還是未來(lái)的成熟都具有非常突出的重要性，面對(duì)日益激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)和人工成本上升的趨勢(shì)，如何構(gòu)建完善的整體成本管控格局對(duì)行業(yè)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)都是至關(guān)重要的。但是在實(shí)際工作的過(guò)程中，資金預(yù)算與實(shí)際支出肯定是存在一定差異的，由此造成的風(fēng)險(xiǎn)也是必然存在的，如采購(gòu)預(yù)算與實(shí)際支出之間的差距而造成一定的資金浪費(fèi)、資源浪費(fèi)，增加企業(yè)的成本以及人力資源分工不合理造成的部門沖突等。

（三）引發(fā)租金回籠風(fēng)險(xiǎn)

租金收入是維持物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)行的主要經(jīng)濟(jì)支撐，因此，物業(yè)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)租金份額以及相應(yīng)支付形式的重視，并且一定要在合同中有所明確。但是，物業(yè)管理是需要租賃雙方的共同參與，而承租方在這一過(guò)程中的影響也是很大的，如承租方很容易受到個(gè)人觀念以及經(jīng)濟(jì)原因的客觀因素的影響，由此很容易造成租金回籠風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。另外，我國(guó)社會(huì)大眾的契約精神還有待提高，誠(chéng)信建設(shè)也還需要進(jìn)一步完善，這些因素對(duì)租金回籠也會(huì)造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）存在合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)

合同糾紛問(wèn)題不分時(shí)間、地域的存在著，物業(yè)行業(yè)普遍存在于我國(guó)的每一個(gè)城市，由于一些主客觀等各種因素的影響，租售合同在經(jīng)營(yíng)資源、勞務(wù)用工等方面都存在一些不正確、不合理的現(xiàn)象，甚至有些條款與當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)相沖突，并且這些合同為了雙方各自的利益對(duì)有些問(wèn)題未做明確的說(shuō)明，而當(dāng)意外事故發(fā)生時(shí)很容易就形成合同糾紛，給雙方都帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。比如，承租方不顧合同條例私自改裝房產(chǎn)另做他用，造成房屋損害，甚至威脅生命安全。

四、基于物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控體系構(gòu)建策略

（一）物業(yè)內(nèi)控體系的總體思路

加強(qiáng)對(duì)管理內(nèi)部控制的重視，明確物業(yè)管理相關(guān)辦法與實(shí)施條例，這些措施對(duì)于物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行都是非常重要的，這也是整個(gè)行業(yè)為取得更高的發(fā)展而采取的必然措施。物業(yè)內(nèi)控體系的總體思路中，權(quán)威性的法律措施是必不可少的，建立起完善的組織結(jié)構(gòu)是對(duì)法律措施實(shí)行的重要屏障。總經(jīng)理是物業(yè)管理工作的第一負(fù)責(zé)人，對(duì)物業(yè)管理工作起到統(tǒng)攬全局的作用，明確物業(yè)企業(yè)的發(fā)展需求。其中，物業(yè)觀察小組在物業(yè)管理工作中也是不可或缺的，觀察小組能對(duì)物業(yè)的實(shí)際運(yùn)行情況有一個(gè)大致的了解與分析，整合資源、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提高風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)內(nèi)控

提高人們的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)也是行之有效的一項(xiàng)措施。物業(yè)管理工作與一般工作存在一定的區(qū)別，這項(xiàng)工作對(duì)人才的專業(yè)要求相對(duì)比較低，從事這項(xiàng)工作不需要太多的專業(yè)性技術(shù)，但是對(duì)勞動(dòng)力的要求是比較高的，針對(duì)這種特殊現(xiàn)象，物業(yè)人員必須以此為依據(jù)提高自身的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，優(yōu)化各類資源，對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行重組或改造，在實(shí)際工作過(guò)程中，逐步提高人們的警惕意識(shí)，從而改善整個(gè)行業(yè)從業(yè)人員的基本素質(zhì)，提升行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，物業(yè)管理工作必須重視財(cái)務(wù)與資金問(wèn)題，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，嚴(yán)格按照規(guī)定的流程進(jìn)行操作，降低風(fēng)險(xiǎn)。

（三）以物業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向，建立內(nèi)控體系

內(nèi)部控制體系是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系的核心，創(chuàng)新財(cái)務(wù)方法，優(yōu)化內(nèi)部控是整合方案，根據(jù)具體的實(shí)際情況對(duì)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行一定的改組或重造，這是實(shí)現(xiàn)部門高校管理的必然要求。首先，從物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層面來(lái)說(shuō)，必須將內(nèi)部控制意識(shí)重視起來(lái)，為中高層人員樹(shù)立優(yōu)秀的榜樣，從而提升企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的工作質(zhì)量，自上而下的加強(qiáng)內(nèi)部控制。其次，員工的日常工作構(gòu)成了整個(gè)物業(yè)企業(yè)的管理運(yùn)行，鼓勵(lì)員工樹(shù)立內(nèi)部控制的理念，加強(qiáng)員工的內(nèi)部控制意識(shí)，促使員工自覺(jué)地遵守相應(yīng)的規(guī)章制度，提高自己的工作水平，降低工作風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)為企業(yè)追求高端發(fā)展而準(zhǔn)備充足的條件。

（四）構(gòu)建業(yè)務(wù)管理新制度，做到考核與獎(jiǎng)懲相統(tǒng)一

制度建設(shè)是保障工作正常運(yùn)行的重要內(nèi)容，制度控制同樣是物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展與進(jìn)步過(guò)程中不可忽視的建設(shè)內(nèi)容，制度控制能為內(nèi)部控制工作提供多種的優(yōu)勢(shì)與幫助，將財(cái)務(wù)部門、審計(jì)部門、采購(gòu)部門等不同之間的交流變得密切起來(lái)，提升企業(yè)的整體服務(wù)水平，增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部凝聚力，從而不斷滿足企業(yè)發(fā)展與社會(huì)市場(chǎng)的需求，提升企業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力。信息整合辦法是企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息建設(shè)中的重點(diǎn)，對(duì)此，物業(yè)企業(yè)必須建立起科學(xué)合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，并且嚴(yán)格實(shí)行，切勿讓制度與機(jī)制流于表面而不落到實(shí)處，激發(fā)工作人員的工作積極性和工作熱情，提高整個(gè)企業(yè)的工作效率，也能為整個(gè)行業(yè)中的其他企業(yè)樹(shù)立一個(gè)表率。

（五）做好物業(yè)公司各部門的協(xié)調(diào)工作

物業(yè)管理工作總的來(lái)說(shuō)其實(shí)是一項(xiàng)服務(wù)型的工作，建立起科學(xué)的服務(wù)中心整合方式在一個(gè)物業(yè)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中占據(jù)著重要的社會(huì)地位，并且在實(shí)際工作在不斷地充實(shí)與完善，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展，這對(duì)提升整個(gè)企業(yè)的服務(wù)水平都是很有幫助的。同時(shí)，企業(yè)的各個(gè)部門對(duì)企業(yè)的發(fā)展都是很重要的，因此，物業(yè)企業(yè)也必須加強(qiáng)各個(gè)部門之間的溝通與聯(lián)系，協(xié)調(diào)好每個(gè)部門之間的工作，建立起完善的信息服務(wù)及反饋機(jī)制，滿足現(xiàn)代物業(yè)工作不斷增加的發(fā)展需求，實(shí)現(xiàn)物業(yè)內(nèi)部控制管理體系的穩(wěn)定創(chuàng)新。

綜上所述，創(chuàng)新物業(yè)管理辦法，提升物業(yè)管理工作的服務(wù)性，做好物業(yè)財(cái)務(wù)、采購(gòu)等工作的安全防范，協(xié)調(diào)好各部門之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展，從而為物業(yè)企業(yè)提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境，以推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展水平，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的進(jìn)步。

（作者單位：湖南水利水電職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

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