曾建中

摘要：在當前堪稱史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下.REITs成為解決房地產(chǎn)融資的主要工具。本文分析了REITs的內(nèi)涵及特征，在此基礎(chǔ)之上，指出了當前我國發(fā)展REITs面臨著法律、稅收、資產(chǎn)以及人才等四大障礙，并提出了相應的政策建議。

關(guān)鍵詞：REITs;困境;對策

在當前堪稱史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，房地產(chǎn)融資全面收緊，大量房企面臨資金鏈斷裂，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（即REITs）迫在眉睫。但由于目前中國沒有成立真正意義上房地產(chǎn)投資信托基金，如何在我國加快發(fā)展REITs是社會各界普遍關(guān)注的焦點。

一、什么是真正意義上的REITs

REITs是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫，譯成中文即為房地產(chǎn)投資信托基金。它意指通過以資產(chǎn)證券化的方式籌集眾多投資者的資金，交由專業(yè)的房地產(chǎn)投資機構(gòu)進行經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

從本質(zhì)上看.REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，性質(zhì)上等同于基金。真正意義上的REITs.具備以下幾個明顯特征：（一）從組織結(jié)構(gòu)來看，目前，REITs的組織結(jié)構(gòu)主要有公司型，契約型和有限合伙型三種。（二）從資金來源來看，一方面來源于發(fā)行股票，由機構(gòu)投資者認購。另一方面，來源于金融市場上融資。（三）從收入結(jié)構(gòu)，至少90%的總收入來自不動產(chǎn)租金收入和資產(chǎn)的增值;（四）從分配結(jié)構(gòu)，每年至少將其應納稅收入的90%分配給投資者。

REITs作為一種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具，從我國REITs發(fā)展的現(xiàn)狀來看，由于沒有出臺REITs制度相關(guān)法律法規(guī)，目前國內(nèi)有少量探索面世的專項信托資產(chǎn)管理計劃，只能夠稱之為準REITs產(chǎn)品，還沒有真正意義上的REITs產(chǎn)品。

二、當前我國發(fā)展REITs面臨的主要困境

當下，大量房企面臨資金鏈斷裂，市場對REITs的推出呼聲很大，社會各界都在積極推動中國版REITs落地生根，但效果依然是雷聲大雨點小，究其原因，主要是面臨以下幾大障礙：

（一）法律障礙。一方面REITs在本質(zhì)上屬于產(chǎn)業(yè)投資基金，但我國現(xiàn)行法律中只出臺了《證券投資基金法》，缺乏《從業(yè)投資基金法》。因此，REITs在實際操作過程中將面臨法律障礙。

（二）稅收障礙。目前國外房地產(chǎn)投資信托業(yè)務在稅收方面都有優(yōu)惠政策，如可免除利得稅，使信托投資人的回報率相應比較高。而在我國，按現(xiàn)行稅制，商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳增值稅和房產(chǎn)稅，之后還要交25%的所得稅，稅收上存在雙重征稅等問題。這就意味著，在相關(guān)的免稅政策沒有出臺之前，REITs很難得到規(guī)模化發(fā)展。

（三）資產(chǎn)障礙。REITs所運營資產(chǎn)的收益率決定了它的回報率，回報率和風險是投資者最終能否接受的關(guān)鍵。另外，國內(nèi)大部分物業(yè)，一方面硬件條件不足、維護成本過高，另一方面后期運營管理差導致租戶質(zhì)量低下或產(chǎn)權(quán)分散混亂，都是制約REITs規(guī)?；闹匾蛩?。

（四）人才障礙。REITs產(chǎn)品涉及房地產(chǎn)、基金、證券、資產(chǎn)評估、審計、稅收、產(chǎn)權(quán)管理、會計等多個領(lǐng)域，需要大量懂這些領(lǐng)域的復合型人才，由于對相關(guān)領(lǐng)域人才的缺乏，導致REITs制度建設滯后，相應也無法開拓相關(guān)的市場。

三、加快發(fā)展REITs的政策建議

針對當前REITs發(fā)展存在的困境和障礙，筆者提出以下幾點政策建議：

（一）建議加快出臺REITs相關(guān)法律法規(guī)

REITs作為一種新型房地產(chǎn)投融資工具，需要制定REITs制度的相關(guān)法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，進而推進REITs產(chǎn)業(yè)健康、理性地發(fā)展。首先，需要盡快修訂完善《公司法》《信托法》《投資基金法》等有關(guān)REITs制度方面的法律法規(guī)。其次，還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施。另外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為REITs發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

（二）優(yōu)化證券資產(chǎn)的質(zhì)量

目前我國商業(yè)地產(chǎn)的低回報率是制約REITs快速發(fā)展的一個主要因素。高回報的優(yōu)質(zhì)證券資產(chǎn)，一方面取決于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的健康快速發(fā)展，另一方面，要加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)持有企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，從而具備高質(zhì)量優(yōu)質(zhì)證券資產(chǎn)的內(nèi)生動力。

（三）培養(yǎng)專業(yè)合格人才

REITs專業(yè)人才，是指具有房地產(chǎn)、基金、證券、審計、資產(chǎn)評估、法律、會計等多領(lǐng)域交叉復合型人才。加強培養(yǎng)REITs專業(yè)合格人才，需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務、又了解房地產(chǎn)市場，熟悉業(yè)務運作的專門管理人才隊伍。

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