騰華

近年來，隨著城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，農(nóng)村大量人口進(jìn)城，特別是城郊農(nóng)村閑置農(nóng)房問題愈發(fā)凸顯，如九龍坡區(qū)空置房屋（無人居住或不愿居?。?803棟、32416間，空置面積401682.5㎡，空置率5 %，據(jù)了解主城其他區(qū)空置率在20%左右。大量的農(nóng)村房屋閑置，斷壁殘?jiān)?、破敗荒涼，與實(shí)施村振興戰(zhàn)略“產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富?！毙乱蟾窀癫蝗耄瑫r(shí)也造成資源浪費(fèi)，存在安全隱患，因此盤活利用農(nóng)村閑置農(nóng)房已成為當(dāng)前實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的一項(xiàng)必要措施。

一、城郊閑置房屋處置面臨的問題

（一）宅基地流轉(zhuǎn)范圍嚴(yán)格受限，政策突破難。

按現(xiàn)有政策，宅基地實(shí)行“一戶一宅”，只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部以流轉(zhuǎn)等方式盤活宅基地。對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片規(guī)模達(dá)到200畝以上的高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田，只允許在周邊使用5畝土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動(dòng)，而開發(fā)大型田園綜合體5畝建房用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

（二）農(nóng)民對(duì)補(bǔ)償額期望值較高，價(jià)格協(xié)商難。

農(nóng)民自愿有償退出積極性不高，多數(shù)農(nóng)民僅接受不低于國家征地拆遷補(bǔ)償安置的價(jià)格退出宅基地。同時(shí)，農(nóng)民已自發(fā)形成的閑置農(nóng)房交易市場，雙方通過協(xié)商達(dá)成的價(jià)格與政府制定的價(jià)格存在差異。在調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)農(nóng)民對(duì)宅基地資格權(quán)退出（還享有最后房屋拆遷安置補(bǔ)償權(quán)）要價(jià)較高，遠(yuǎn)高出重慶周邊市場價(jià)3-5萬每宗。同時(shí)，農(nóng)村宅基地的退出是分村、分組、分戶零星分散的退出，時(shí)間與位置不確定和不統(tǒng)一，價(jià)格不好協(xié)商。

（三）宅基地退出需要解決系列農(nóng)民問題，配套政策跟進(jìn)難。

如果大量農(nóng)村閑置宅基地退出，戶主進(jìn)入城鎮(zhèn)或集中居住，多數(shù)已無法日常耕作承包地，如果喪失勞動(dòng)能力或承包地也無法流轉(zhuǎn)取得收入，則缺乏生活來源。因此，如果沒有農(nóng)村閑置宅基地退出后的生產(chǎn)生活保障、居住保障、養(yǎng)老保障等配套政策，該群體的生產(chǎn)生活問題不僅成為政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，也將成為影響社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。

二、城郊閑置農(nóng)房處置的對(duì)策建議

（一）打好政策組合拳、用足用活土地政策

閑置房屋處置依據(jù)在政策，出路在用活政策。一是制定農(nóng)村閑置房屋及宅基地回購補(bǔ)償及審批實(shí)施細(xì)則。二是建立宅基地退出政策評(píng)估機(jī)制。三是可以通過立柱架空建庭院、用集裝箱改造民宿等方式開展觀光和休閑度假旅游等經(jīng)營活動(dòng)。

（二）進(jìn)行整體規(guī)劃、分步分地實(shí)施

強(qiáng)化規(guī)劃管控作用，通過規(guī)劃引導(dǎo)農(nóng)房科學(xué)選址、合理布局，優(yōu)化土地資源要素配置。一是對(duì)閑置房屋進(jìn)行摸底排查。二是將閑置房屋處置納入全區(qū)鄉(xiāng)村規(guī)劃。三是規(guī)劃要分步分地實(shí)施。四是規(guī)劃要保護(hù)好歷史文化資源、配套好文化設(shè)施。

（三）探索多元化處置模式

1.對(duì)愿意退出或應(yīng)該退出閑置農(nóng)房及宅基地主要以“法定無償、節(jié)約有獎(jiǎng)、超占有償、退出補(bǔ)償”原則處置，也可試點(diǎn)探索“跨區(qū)有償”的方式。

2.對(duì)不愿意退出房屋及宅基地的，可以采取合作社經(jīng)營管理、農(nóng)戶自行出租、發(fā)展“土地銀行”、開設(shè)公共服務(wù)場所等方式合理利用。

（四）拓寬引資渠道、解決資金瓶頸

建立宅基地退出資金多渠道籌措機(jī)制，才能解決資金難題。一是設(shè)立閑置農(nóng)房退出項(xiàng)目專項(xiàng)資金或基金。二是通過宅基地抵押融資。三是爭取土地整治項(xiàng)目資金。四是引入優(yōu)質(zhì)的社會(huì)資本投資。五是探索閑置房屋租賃證券化。

（五）建立閑置房屋數(shù)據(jù)庫、實(shí)行動(dòng)態(tài)管理

建立閑置房屋適時(shí)、科學(xué)的管理機(jī)制，才能實(shí)現(xiàn)處置利用的常態(tài)長效。一是建立數(shù)據(jù)庫進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。二是是建立農(nóng)村空置房屋綜合處置聯(lián)席會(huì)議。三是建立獎(jiǎng)勵(lì)制度，對(duì)農(nóng)村閑置房屋處置利用較好、完成任務(wù)較好的單位及個(gè)人（鎮(zhèn)街、村、社、農(nóng)戶）進(jìn)行一定獎(jiǎng)勵(lì)。

（六）健全居民房屋退出保障體系、確保不留后患。閑置房屋及宅基地處置是一項(xiàng)民心工程，需要以民為本、穩(wěn)妥推進(jìn)。一是要充分尊重農(nóng)民的意愿。二是啟動(dòng)宅基地確權(quán)核查登記頒證工作。三是完善農(nóng)村社會(huì)保障體系。四是建立宅基地增值收益分配機(jī)制。五是引入保險(xiǎn)機(jī)制。（作者單位為九龍坡區(qū)委黨校）